Chi eredita una casa spesso pensa che il problema sia trovare un compratore. Il vero lavoro viene prima, e sta nei registri immobiliari: l'eredità deve essere accettata, l'accettazione deve risultare trascritta, e se gli eredi sono più di uno devono essere d'accordo tutti. Sul fisco la notizia è in gran parte buona, con un'eccezione che molti scoprono tardi.
Accettare l'eredità e farla risultare nei registri
Il chiamato all'eredità diventa erede solo accettando. L'accettazione è espressa quando la si dichiara in un atto pubblico o in una scrittura privata (art. 475 c.c.); è tacita quando il chiamato compie un atto che presuppone la volontà di accettare e che potrebbe compiere solo da erede (art. 476 c.c.). Vendere la casa del defunto è uno di questi atti, quindi la vendita stessa vale come accettazione. Chi invece non vuole l'eredità, magari perché i debiti superano i beni, ha la strada opposta della rinuncia.
Accettare non basta. I registri immobiliari seguono il principio di continuità: un acquisto produce i suoi effetti di trascrizione solo se è trascritto quello precedente (art. 2650 c.c.), e l'acquisto a causa di morte si trascrive con l'accettazione (art. 2648 c.c.). Per l'erede che vende, di solito il nodo si scioglie al rogito: il notaio trascrive l'accettazione tacita sulla base dello stesso atto di vendita, che è un atto pubblico, oppure fa dichiarare all'erede un'accettazione espressa nell'atto.
Il problema vero sono i passaggi più vecchi. Se la casa arriva dai nonni passando per un genitore che l'aveva ereditata senza che nessuno trascrivesse la sua accettazione, nella catena c'è un buco che l'atto di oggi non copre. Fino al 2025 serviva un atto o una sentenza da cui risultasse il comportamento di quell'erede, spesso introvabile. La L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha aggiunto all'art. 2648 c.c. una via più semplice (art. 41): la trascrizione può fondarsi su un atto pubblico o una scrittura privata autenticata che contiene la dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell'erede o di un suo successore universale, la quale attesta l'accettazione tacita (art. 476 c.c.) o l'acquisto della qualità di erede per possesso dei beni (art. 485 c.c.). La dichiarazione deve poggiare su fatti veri, perché chi la firma ne risponde penalmente.
C'è poi il lato fiscale. La dichiarazione di successione va presentata all'Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dall'apertura della successione (art. 31 D.Lgs. 346/1990) e non equivale ad accettare l'eredità. Presentata per via telematica, porta con sé di norma anche la voltura catastale, cioè l'intestazione dell'immobile agli eredi. Nella prassi il notaio chiede di vederla, con la ricevuta, prima di fissare il rogito. Le imposte ipotecaria e catastale ed eventualmente quella di successione riguardano l'acquisto per eredità, non la vendita: se ne occupano le guide sulle imposte sugli immobili in successione e sui costi del notaio per la successione, e una stima si ottiene dal calcolatore della successione.
Quando i coeredi sono più di uno
Con più eredi la casa cade in comunione e appartiene a tutti pro quota. Per venderla per intero serve il consenso di tutti (art. 1108, terzo comma, c.c.): basta un no perché l'atto non si faccia. Se l'accordo c'è, la via più semplice è la vendita congiunta, con tutti i coeredi in atto come venditori e il prezzo diviso secondo le quote. L'alternativa è sciogliere prima la comunione con la divisione ereditaria, che ogni coerede può sempre chiedere (art. 713 c.c.): conviene soprattutto quando nell'eredità ci sono più beni da ripartire, e chi riceve la casa poi la vende da solo.
Il coerede che non trova l'accordo può vendere solo la propria quota, che sul mercato vale poco perché chi la compra entra in comunione con estranei. Se vuole vendere a un estraneo la sua quota dell'eredità, o una parte di essa, deve prima notificare la proposta, con il prezzo, agli altri coeredi, che hanno due mesi dall'ultima notifica per esercitare la prelazione. Se la notifica manca, possono riscattare la quota dall'acquirente e da chi l'ha avuta dopo di lui, finché dura la comunione ereditaria (art. 732 c.c.). Quando un comproprietario si oppone, le vie d'uscita sono nella guida su cosa fare se un comproprietario non vuole vendere.
Se fra gli eredi c'è un minore o una persona sotto tutela, le autorizzazioni sono due. L'eredità si accetta solo con beneficio d'inventario (art. 471 c.c.) e con un'autorizzazione (art. 320, terzo comma, c.c. per i genitori, art. 374 c.c. per il tutore), e un'altra autorizzazione serve per la vendita. Con la riforma Cartabia nessuna delle due deve venire per forza dal giudice: il notaio che riceve l'atto può rilasciarla su richiesta scritta delle parti, e diventa efficace dopo venti giorni se nessuno la impugna (art. 21 D.Lgs. 149/2022). Per chi ha un amministratore di sostegno conta quello che dice il decreto di nomina. I dettagli sono nella guida sulla vendita di un immobile con un minorenne e, per il quadro d'insieme, nella guida alla successione.
Il fisco: niente plusvalenza, ma occhio alla prima casa
Chi rivende un immobile comprato da meno di cinque anni paga di regola l'imposta sulla plusvalenza, salvo che per la maggior parte del tempo sia stato l'abitazione principale sua o dei suoi familiari. Gli immobili acquisiti per successione ne sono esclusi (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR), e l'esclusione vale anche per la tassazione introdotta sugli immobili con lavori da Superbonus (lettera b-bis). Si può vendere appena sistemate le carte senza pagare nulla su quanto la casa si è rivalutata. Per chi l'ha ricevuta in donazione è diverso: i cinque anni si contano dall'acquisto del donante, quindi la plusvalenza può essere dovuta. Il confronto fra i casi è nella guida sulla plusvalenza entro cinque anni.
Due limiti. I terreni edificabili sono tassati in ogni caso, anche ereditati, e come costo si prende il valore dichiarato in successione (o quello poi definito dall'ufficio), aumentato dell'imposta di successione pagata e degli altri costi inerenti (art. 68, comma 2, TUIR). E se un erede ha comprato con una compravendita la quota di un fratello, su quella quota valgono le regole ordinarie: l'esclusione copre solo la parte ricevuta per eredità.
L'eccezione che sorprende riguarda la prima casa. L'erede che ha i requisiti prima casa può chiedere, nella dichiarazione di successione, le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa invece che in percentuale (art. 69, commi 3 e 4, L. 342/2000). Non è un caso raro: circa tre su dieci delle simulazioni di successione con una rendita catastale indicata, registrate dal nostro calcolatore fra l'8 maggio e il 22 settembre 2026, riguardavano un erede con i requisiti prima casa. Chi ha usato il beneficio e vende la casa prima di cinque anni ne decade, a meno che entro un anno compri un'altra abitazione da destinare a residenza principale (nota II-bis, comma 4, all'art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986). Altrimenti paga le imposte in misura ordinaria, una sovrattassa del 30% e gli interessi. L'Agenzia delle Entrate ha confermato che la regola vale anche per la casa ereditata. Il percorso può anche invertirsi: chi compra prima la nuova abitazione con le agevolazioni, possedendo ancora la casa ereditata con il beneficio, deve venderla entro due anni dal nuovo acquisto (nota II-bis, comma 4-bis; il termine era di un anno ed è di due dal 2025, per la L. 207/2024, art. 1, comma 116). Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nel testo unico D.Lgs. 123/2025 (art. 205), che abroga le norme citate qui del D.P.R. 131/1986, del D.Lgs. 346/1990 e della L. 342/2000 (art. 204): fino al 31 dicembre 2026 i riferimenti restano quelli indicati.
Al rogito: documenti e ruolo del notaio
Oltre ai documenti di ogni compravendita, per una casa ereditata al notaio servono la dichiarazione di successione presentata, gli estremi dell'accettazione se già trascritta, la provenienza dell'immobile al defunto, le visure ipotecarie e catastali aggiornate, l'attestato di prestazione energetica e gli elementi per la conformità catastale e urbanistica.
Il notaio ricostruisce la catena delle trascrizioni e, dove manca un anello, provvede alla trascrizione dell'accettazione, oggi anche con la dichiarazione sostitutiva; controlla le intestazioni catastali, ipoteche e pignoramenti; verifica che in atto intervengano tutti i coeredi e che le eventuali autorizzazioni ci siano. Conviene parlarne con lo studio prima di firmare il preliminare, perché un anello mancante scoperto a ridosso del rogito fa slittare la data. Si può cercare un notaio nella propria zona o chiedere un preventivo spiegando fin da subito come la casa è arrivata agli eredi.