Vendere una casa ricevuta in eredità è possibile e frequente, ma non è un'operazione che parte dal cartello "vendesi". Prima di arrivare al rogito occorrono alcuni passaggi che riguardano la posizione dell'erede rispetto all'immobile: bisogna avere accettato l'eredità, aver fatto trascrivere quell'accettazione nei registri immobiliari e allineato le intestazioni al catasto. Se poi gli eredi sono più di uno, entra in gioco il consenso di tutti. La buona notizia è sul lato fiscale: la casa ereditata, quando si rivende, è esente dalla tassa sulla plusvalenza. Questa guida ricostruisce il percorso completo, dall'accettazione al rogito, e spiega cosa è cambiato con le semplificazioni entrate in vigore fra la fine del 2025 e il 2026.
Prima di vendere occorre accettare l'eredità
Il chiamato all'eredità non è ancora erede: lo diventa con l'accettazione, l'atto con cui fa proprio il patrimonio del defunto. Finché l'eredità non è accettata, non si può disporre validamente dei beni che ne fanno parte, e quindi non si può vendere la casa. La disciplina è quella degli artt. 459-524 del Codice Civile.
L'accettazione può avvenire in due forme. L'accettazione espressa è una dichiarazione formale, contenuta in un atto pubblico o in una scrittura privata, con cui il chiamato dichiara di accettare o assume il titolo di erede. L'accettazione tacita, invece, si desume da un comportamento: il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di compiere se non fosse erede (art. 476 c.c.). Vendere la casa del defunto è, di per sé, uno di questi atti: la vendita implica l'accettazione tacita dell'eredità. Esiste anche la possibilità opposta, cioè la rinuncia all'eredità, utile quando il passivo prevale sull'attivo; ma chi intende vendere ha evidentemente scelto di accettare.
Il punto pratico è un altro: perché la vendita fili liscia, non basta che l'accettazione sia avvenuta, occorre che risulti dai pubblici registri. È il passaggio che nella pratica crea più intoppi, e su cui vale la pena soffermarsi.
La trascrizione dell'accettazione: il vero prerequisito per vendere
I registri immobiliari sono governati dal principio di continuità delle trascrizioni: ogni passaggio di proprietà deve agganciarsi a quello precedente, senza buchi nella catena. Quando muore il proprietario, la casa passa agli eredi per successione, ma quel passaggio va reso pubblico con la trascrizione dell'acquisto a causa di morte. Se la casa viene poi venduta senza che l'accettazione dell'erede sia stata trascritta, la catena si interrompe: la vendita risulterebbe fatta da chi, sui registri, non figura ancora come titolare. Per questo il notaio dell'acquirente, e la banca che eroga l'eventuale mutuo, pretendono che l'accettazione sia trascritta prima o contestualmente al rogito.
Quando l'accettazione è espressa il problema quasi non si pone, perché l'atto è già in forma trascrivibile. Il nodo storico riguardava l'accettazione tacita, quella che nasce da un comportamento e non da una dichiarazione: fino a poco tempo fa, per trascriverla, servivano una sentenza, un atto pubblico o una scrittura privata con firma autenticata che desse conto di quel comportamento. Un ostacolo concreto, soprattutto per le eredità risalenti nel tempo e mai regolarizzate.
Proprio su questo nodo è intervenuta la novità più utile per chi deve vendere. La L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, con l'art. 41 ha modificato l'art. 2648 del Codice Civile e ha reso possibile trascrivere l'accettazione tacita anche sulla base di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, resa dall'erede o dal suo successore universale e inserita in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata. La dichiarazione attesta l'accettazione tacita per aver compiuto atti che la presuppongono (art. 476 c.c.) o l'acquisto della qualità di erede per possesso dei beni ereditari (art. 485 c.c.). In pratica, senza dover ricorrere a un accertamento giudiziale, si può regolarizzare la posizione e arrivare alla vendita in tempi molto più rapidi, anche per successioni aperte da anni. È una semplificazione che vale la pena verificare con il notaio sul caso concreto, perché la dichiarazione deve poggiare su elementi reali e documentabili.
Va nella stessa direzione, sul piano operativo, un'ulteriore semplificazione: dal 1° luglio 2026 il certificato di eseguita formalità rilasciato per via telematica dopo una trascrizione è firmato digitalmente dal conservatore senza più l'indicazione delle sue funzioni, senza che ciò ne intacchi la validità. È un dettaglio di back office che non cambia la sostanza per chi vende, ma conferma la spinta ad alleggerire le formalità ipotecarie.
La voltura catastale e l'allineamento delle intestazioni
Accanto alla pubblicità nei registri immobiliari, l'immobile ereditato va aggiornato anche al catasto con la voltura catastale, che intesta i dati catastali agli eredi al posto del defunto. Nella prassi la voltura è collegata alla dichiarazione di successione: presentando la dichiarazione in via telematica, la voltura catastale viene di norma richiesta automaticamente, salvo i casi in cui occorre provvedere separatamente. Prima di mettere in vendita conviene verificare che le intestazioni catastali siano già aggiornate a nome degli eredi, così da non arrivare al rogito con dati disallineati.
La dichiarazione di successione, va ricordato, è a monte di tutto: è l'adempimento fiscale con cui si comunica all'Agenzia delle Entrate la devoluzione dell'eredità e si liquidano le imposte dovute, da presentare entro dodici mesi dalla data di apertura della successione. Per gli immobili si pagano l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale (D.Lgs. 347/1990), oltre all'eventuale imposta di successione (D.Lgs. 346/1990) se si superano le franchigie. Sono costi che riguardano l'acquisizione dell'immobile ereditato, non la sua vendita: il quadro completo è nella guida sulle imposte per gli immobili in successione e in quella sui costi del notaio per la successione.
Vendere quando i coeredi sono più di uno
Se la casa è stata lasciata a un solo erede la vendita segue le regole ordinarie. La situazione più frequente, però, è quella di più coeredi: in questo caso l'immobile cade in comunione ereditaria e appartiene a tutti pro quota. La regola è semplice da enunciare e delicata da gestire: per vendere l'intero immobile serve il consenso di tutti i coeredi, che intervengono insieme all'atto come venditori. Basta il dissenso di uno perché la vendita dell'intero non possa concludersi.
Quando l'accordo c'è, la strada più lineare è proprio la vendita congiunta: tutti i coeredi vendono insieme e si dividono il ricavato secondo le rispettive quote. In alternativa, si può prima sciogliere la comunione con la divisione dei beni ereditari, assegnando la casa a uno dei coeredi (che poi la venderà da solo) e compensando gli altri; è una via più articolata, che ha senso soprattutto quando il patrimonio ereditario comprende più beni da ripartire.
Il singolo coerede che non trova l'accordo con gli altri non resta del tutto bloccato: può cedere la propria quota. È però una soluzione poco appetibile sul mercato, perché l'acquirente entrerebbe in comunione con estranei, e quando la quota ereditaria viene alienata a un estraneo scatta la prelazione a favore degli altri coeredi (art. 732 c.c.), che a parità di condizioni possono acquistarla al suo posto. Quando invece è un comproprietario a opporsi alla vendita del bene comune, le possibilità di uscita dalla comunione sono trattate nella guida su cosa fare quando un comproprietario non vuole vendere.
Un caso richiede attenzione particolare: se tra i coeredi c'è un minorenne, o una persona sottoposta a tutela o amministrazione di sostegno, la vendita non può concludersi senza l'autorizzazione del giudice, a garanzia dell'interesse del soggetto debole; le condizioni e i tempi sono spiegati nella guida sulla vendita di un immobile con un minorenne. Per orientarsi tra le diverse alternative, dalla vendita congiunta alla divisione, resta utile il quadro d'insieme della guida alla successione ereditaria.
Il fisco: la casa ereditata è esente da plusvalenza
Questo è il punto che spesso preoccupa chi vende e che, per fortuna, gioca a favore dell'erede. La plusvalenza immobiliare, cioè la tassa sul guadagno realizzato rivendendo un immobile, si applica di regola quando si vende entro cinque anni dall'acquisto. Ma l'art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR (D.P.R. 917/1986) esclude espressamente dalla tassazione gli immobili acquisiti per successione. In altre parole: quanto alla plusvalenza non esiste alcun periodo minimo di possesso da rispettare, e la vendita non genera tassa anche se avviene a ridosso dell'apertura della successione, a prescindere da quanto il valore è cresciuto nel tempo. Resta inteso che il via libera fiscale è una cosa, gli adempimenti visti sopra (accettazione, trascrizione, voltura) un'altra: quelli vanno comunque completati prima di arrivare al rogito.
È un trattamento diverso da quello degli immobili acquistati a titolo oneroso e da quello degli immobili donati. Chi ha comprato paga la plusvalenza se rivende entro cinque anni; chi ha ricevuto in donazione non gode dell'esenzione automatica, perché la regola dei cinque anni continua ad applicarsi calcolando il termine dalla data di acquisto del donante (quindi la vendita è tassabile solo se quel quinquennio non è ancora trascorso). La successione, invece, spezza del tutto questo meccanismo: l'acquisto per causa di morte non fa mai scattare la plusvalenza, senza condizioni di tempo. Il confronto tra i tre casi è approfondito nella guida alla plusvalenza sulla vendita della casa entro cinque anni, che tratta il regime degli acquisti a titolo oneroso; qui il messaggio da trattenere è che l'eredità sta fuori da quel regime.
Due precisazioni per evitare fraintendimenti. La prima: l'esenzione riguarda i fabbricati; un terreno edificabile ricevuto in eredità segue una regola distinta e la plusvalenza resta imponibile, perché la legge tassa in ogni caso le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria. La seconda: se l'immobile è stato ricevuto solo in parte per successione e in parte acquistato a titolo oneroso (per esempio riscattando la quota di un coerede), l'esenzione copre la quota ereditata, mentre sulla quota comprata la plusvalenza resta valutabile secondo le regole ordinarie. Al netto di questi casi particolari, per la classica casa di abitazione ereditata la vendita non genera plusvalenza tassabile.
I documenti e il ruolo del notaio al rogito
Arrivati alla vendita, la casa ereditata richiede al rogito la documentazione ordinaria di ogni compravendita più quella che dimostra la provenienza successoria. In concreto servono, di norma, la dichiarazione di successione presentata, la prova dell'accettazione dell'eredità trascritta, l'aggiornamento catastale (voltura), l'atto di provenienza al defunto, le visure ipotecarie e catastali aggiornate, l'attestato di prestazione energetica e la documentazione che attesta la conformità urbanistica e catastale dell'immobile.
Il ruolo del notaio, in questo scenario, va oltre la firma dell'atto. È il notaio che verifica la continuità delle trascrizioni e provvede, dove manca, alla trascrizione dell'accettazione dell'eredità, oggi agevolata dalla dichiarazione sostitutiva di atto notorio; controlla che le intestazioni catastali siano allineate; accerta l'assenza di ipoteche, pignoramenti o altri vincoli a carico dell'immobile; e verifica che tutti i coeredi legittimati intervengano correttamente all'atto. È la figura che mette in sicurezza la vendita, tanto per l'erede che vende quanto per chi compra. Prima di procedere conviene confrontarsi per tempo: si può trovare un notaio nella propria zona e richiedere un preventivo per l'atto, così da conoscere in anticipo passaggi e costi.
Domande frequenti
Posso vendere la casa ereditata subito dopo il decesso?
Non esiste un periodo minimo di attesa imposto dalla legge, ma occorre prima aver sistemato la propria posizione di erede: presentare la dichiarazione di successione, accettare l'eredità e far trascrivere l'accettazione, oltre ad allineare il catasto. Sono adempimenti che richiedono tempo; una volta completati, la vendita può avvenire anche a breve distanza dal decesso, e senza alcuna imposta sulla plusvalenza.
Quanto tempo serve per vendere una casa ereditata?
Non c'è una durata fissa, ma i tempi dipendono dagli adempimenti preliminari. La dichiarazione di successione va presentata entro dodici mesi dall'apertura della successione, ed è bene averla già presentata prima di vendere; la trascrizione dell'accettazione e la voltura catastale, quando la documentazione è in ordine, richiedono in genere alcune settimane. Con la semplificazione della L. 182/2025 la trascrizione dell'accettazione tacita è più rapida rispetto al passato, perché non serve più un accertamento giudiziale.
Devo per forza fare un atto di accettazione dell'eredità per vendere?
La vendita stessa vale come accettazione tacita dell'eredità. Il vero passaggio da curare è la trascrizione di quell'accettazione nei registri immobiliari, necessaria per la continuità delle trascrizioni. Dopo la L. 182/2025 questa trascrizione è più semplice, perché può fondarsi su una dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa davanti al notaio.
Se un coerede non vuole vendere, posso vendere lo stesso?
Non puoi vendere l'intero immobile senza il consenso di tutti i coeredi. Puoi però vendere la tua quota indivisa, rispettando la prelazione degli altri coeredi (art. 732 c.c.), oppure chiedere la divisione dell'eredità per sciogliere la comunione. Sono strade più complesse della vendita congiunta, ma esistono quando l'accordo manca.
Sulla vendita della casa ereditata devo pagare la plusvalenza?
No. L'art. 67 del TUIR esclude dalla plusvalenza gli immobili acquisiti per successione, senza alcun limite temporale. È un vantaggio che distingue l'eredità sia dagli acquisti a titolo oneroso sia dalle donazioni. Fa eccezione il terreno edificabile ereditato, per il quale la plusvalenza resta imponibile.
Che differenza c'è tra dividere l'eredità e vendere la casa insieme agli altri eredi?
Con la vendita congiunta tutti i coeredi vendono l'immobile e si ripartiscono il prezzo secondo le quote: è la via più diretta quando c'è accordo. Con la divisione, invece, si scioglie prima la comunione assegnando i beni tra i coeredi, e chi riceve la casa può poi venderla da solo. La divisione conviene soprattutto quando ci sono più beni da distribuire.
Calcola i costi della successione
Prima di arrivare alla vendita, la parte di costi che grava sull'erede è quella legata all'acquisizione dell'immobile ereditato: dichiarazione di successione, imposte ipotecaria e catastale ed eventuale imposta di successione. Per una stima puoi usare il calcolatore delle imposte di successione disponibile sul portale, ricordando che la successiva vendita della casa ereditata non aggiunge alcuna tassa sulla plusvalenza.