Una casa intestata a un bambino non si vende con la sola firma dei genitori. Lo scopre di solito chi ha visto arrivare al figlio un immobile per eredità o per donazione: il patrimonio di un minore è sotto un controllo esterno, e senza quel controllo il rogito non si fa.
Perché serve un'autorizzazione
I genitori rappresentano il figlio minore e ne amministrano i beni, ma non senza limiti. Gli atti di ordinaria amministrazione li compiono da soli. Per alienare un bene del figlio, ipotecarlo o compiere altri atti che eccedono l'ordinaria amministrazione serve invece un'autorizzazione, che l'art. 320 c.c. lega a una condizione precisa: la necessità o l'utilità evidente del figlio.
Il criterio è pensato per chi non può ancora decidere. Vendere per reinvestire il ricavato in modo più redditizio per il minore può andare bene; vendere per coprire spese degli adulti, no.
Chi autorizza: il giudice tutelare o il notaio
Il testo dell'art. 320 c.c. parla del giudice tutelare, a cui i genitori si rivolgono con un ricorso. Di solito si allegano una stima del valore dell'immobile e l'indicazione di come verrà impiegato il ricavato, perché è su questi elementi che si valuta la convenienza per il minore.
Dal 28 febbraio 2023 c'è una seconda strada. L'art. 21 del D.Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia) consente al notaio che stipula l'atto, il cosiddetto notaio rogante, di rilasciare lui stesso l'autorizzazione, su richiesta scritta delle parti. Il notaio può sentire parenti e consulenti, stabilisce come reimpiegare il prezzo e comunica l'autorizzazione alla cancelleria del tribunale e al pubblico ministero. L'autorizzazione diventa efficace dopo 20 giorni da quelle comunicazioni, se nel frattempo nessuno l'ha impugnata. Vale solo per il notaio che l'ha rilasciata: un altro notaio non può stipulare sulla base di essa, come precisa il Consiglio Nazionale del Notariato.
Saltare il passaggio non è una scorciatoia. Un atto compiuto senza autorizzazione può essere annullato su istanza dei genitori, del figlio o dei suoi eredi (art. 322 c.c.), ed è per questo che il notaio non stipula senza il provvedimento.
Se l'immobile arriva da un'eredità
Quando il bene del minore proviene da una successione c'è un passaggio in più a monte. Le eredità devolute ai minori si accettano solo con beneficio d'inventario (art. 471 c.c.), che tiene separato il patrimonio del figlio dai debiti del defunto; e anche l'accettazione, come la vendita, richiede l'autorizzazione. Il beneficio non si perde per inerzia durante la minore età: il figlio ne decade solo se, entro un anno dalla maggiore età, non ha completato gli adempimenti richiesti (art. 489 c.c.). Il percorso dell'accettazione è descritto nella guida sull'eredità con debiti. Poi, finché l'immobile resta un bene ereditario accettato con beneficio d'inventario, l'autorizzazione a venderlo si chiede al tribunale del luogo in cui si è aperta la successione, che sente il giudice tutelare (art. 747 c.p.c.), oppure al notaio rogante (art. 21 D.Lgs. 149/2022). Per un erede adulto vendere senza autorizzazione fa perdere il beneficio (art. 493 c.c.); il figlio minore invece non ne decade, salvo quanto previsto dall'art. 489 c.c., ma la vendita non autorizzata può essere annullata su istanza dei genitori, del figlio o dei suoi eredi o aventi causa (art. 322 c.c.). Fra i documenti di solito servono la dichiarazione di successione, il verbale di inventario e una stima del valore dell'immobile.
Lo stesso vale per gli incapaci
Il principio non riguarda solo i minori. Per chi è sottoposto a tutela, l'alienazione di un bene richiede oggi l'autorizzazione del giudice tutelare (art. 374 c.c.): l'art. 375 c.c., che riservava questi atti al tribunale, è stato abrogato dal D.Lgs. 149/2022 con effetto dal 28 febbraio 2023. Anche qui l'art. 21 dello stesso decreto consente in alternativa l'autorizzazione del notaio rogante. Per chi è assistito da un amministratore di sostegno, i poteri e i limiti dipendono dal decreto di nomina, come spiegato nella guida sull'amministrazione di sostegno.