Una casa intestata a un bambino non si vende con la sola firma dei genitori. È una delle scoperte più frequenti per chi eredita o riceve in donazione un immobile a favore di un minore: il patrimonio del figlio è tutelato da un controllo esterno, e quel controllo passa dal giudice.
Perché serve l'autorizzazione
I genitori esercitano l'amministrazione dei beni del figlio minore, ma non in modo illimitato. Gli atti di ordinaria amministrazione li compiono liberamente; quelli che eccedono l'ordinaria amministrazione, e la vendita di un immobile rientra tra questi, richiedono l'autorizzazione del giudice (art. 320 c.c.). Il via libera arriva solo quando l'atto risponde a una necessità o a un'utilità evidente per il minore.
La ragione è semplice: evitare che il patrimonio di chi non può ancora decidere venga eroso da scelte non nel suo interesse. Vendere per reinvestire in modo più redditizio può andare bene; vendere per coprire spese degli adulti, no.
Come funziona la procedura
Il percorso parte da un'istanza al giudice, con una perizia che stima il valore del bene e l'indicazione di come verrà impiegato il ricavato. Il giudice valuta la convenienza per il minore. Se la riconosce, emette il decreto di autorizzazione, e solo allora il notaio stipula la vendita allegando il provvedimento.
Saltare il passaggio non è una scorciatoia. Un atto compiuto senza autorizzazione è annullabile, e nessun notaio lo riceve.
Se l'immobile arriva da un'eredità
Quando il bene del minore proviene da una successione, c'è un passaggio in più a monte. Le eredità devolute ai minori si accettano esclusivamente con beneficio d'inventario (art. 471 c.c.), per tenere separato il patrimonio del figlio dai debiti del defunto. Prima si formalizza quell'accettazione, descritta nella guida sull'eredità con debiti, poi si chiede l'autorizzazione alla vendita. Tra i documenti servono di solito la dichiarazione di successione, il verbale di inventario e la perizia di stima asseverata.
Lo stesso vale per gli incapaci
Il principio non riguarda solo i minori. Per chi è sottoposto a tutela, l'alienazione di un bene immobile richiede l'autorizzazione del tribunale, su parere del giudice tutelare (art. 375 c.c.). Per chi è assistito da un amministratore di sostegno, i poteri e i limiti dipendono dal decreto di nomina, come spiegato nella guida sull'amministrazione di sostegno.