La comunione ereditaria e il diritto di uscirne
Quando muore una persona e gli eredi sono più d'uno, nessuno di loro diventa proprietario di un bene preciso: ognuno ha una quota ideale dell'intero patrimonio, casa, conti e tutto il resto. Questa comunione non è pensata per durare. L'art. 713 c.c. lo dice in una riga, «I coeredi possono sempre domandare la divisione», e non c'è un termine di prescrizione da rispettare. Le eccezioni sono poche. Il testatore può disporre che la divisione non avvenga prima di cinque anni dalla sua morte, o, se tra gli eredi ci sono minori, prima di un anno dalla maggiore età dell'ultimo nato; il giudice può comunque anticiparla per gravi circostanze (art. 713 c.c.). E i coeredi possono accordarsi per restare in comunione, ma per non più di dieci anni (art. 1111 c.c.). Il giudice, su istanza di un coerede, può sospendere la divisione fino a cinque anni se farla subito recherebbe un notevole pregiudizio al patrimonio ereditario (art. 717 c.c.), e la divisione non si fa finché fra i chiamati c'è un concepito non ancora nato (art. 715 c.c.).
Con la divisione ognuno riceve beni determinati in proporzione alla propria quota, e si considera come se li avesse ricevuti direttamente dal defunto e non avesse mai avuto la proprietà degli altri beni ereditari (art. 757 c.c.). Le strade sono tre.
La prima è la divisione consensuale: tutti i coeredi si accordano su chi prende cosa. Se nella massa ci sono immobili, l'atto va fatto per iscritto a pena di nullità (art. 1350, n. 11, c.c.) e va trascritto nei registri immobiliari (art. 2646 c.c.); nella pratica lo si fa con atto notarile. Servono tutti: basta un coerede che non firma per dover cambiare strada. Si può anche dividere solo una parte dell'eredità, per esempio la casa, lasciando in comune i titoli.
La seconda è la divisione giudiziale, quando l'accordo non c'è: prima si tenta la mediazione, obbligatoria in materia di divisione e successioni (art. 5 D.Lgs. 28/2010), e se non riesce un coerede si rivolge al tribunale, e il giudice, di solito con un consulente tecnico, forma i lotti e li assegna. È la via più lunga e costosa, fra avvocati, consulenza tecnica e contributo unificato, e non di rado finisce con un accordo raggiunto a causa in corso e poi firmato dal notaio.
La terza la sceglie chi fa testamento: il testatore può dividere lui stesso i beni tra gli eredi, anche la parte riservata ai legittimari (art. 734 c.c.). I beni che la sua divisione non comprende si attribuiscono secondo la legge, salvo una diversa volontà che risulti dal testamento.
Dalla massa ai lotti: collazione, conguagli e rescissione
Prima di dividere bisogna sapere cosa c'è da dividere. Il notaio parte dalla dichiarazione di successione e raccoglie le visure catastali e le ispezioni ipotecarie degli immobili, per vedere ipoteche o pignoramenti; per conti, titoli e partecipazioni servono i documenti della banca o della società. Se un immobile va diviso fisicamente tra più eredi, per esempio una casa da cui ricavare due unità, prima dell'atto serve il frazionamento catastale fatto da un tecnico.
Poi c'è la collazione. Figli, loro discendenti e coniuge che concorrono alla successione devono conferire ai coeredi ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione, salvo che ne siano stati dispensati (art. 737 c.c.). In pratica le donazioni ricevute in vita si contano nella massa, e chi ne ha avute di più riceve di meno in sede di divisione. Dal 1° gennaio 2025 anche il fisco ne tiene conto: ai soli fini di calcolare la massa comune e le quote di diritto si considerano i beni donati soggetti a collazione, che però non pagano l'imposta di registro sulla divisione (art. 34, comma 1, D.P.R. 131/1986, come modificato dal D.Lgs. 139/2024). L'effetto è che le quote tornano a pareggiare con i beni rimasti, e i conguagli in denaro, che come si vedrà possono costare, si riducono.
I lotti devono corrispondere, per valore, alle quote. Quando non è possibile, chi riceve di più paga un conguaglio in denaro agli altri. Un esempio: due fratelli, eredi al 50%, dividono una massa fatta di due appartamenti da 200.000 € e 160.000 €. La massa vale 360.000 € e ciascuna quota 180.000 €. Chi prende l'appartamento più caro versa all'altro 20.000 €.
Una divisione sbilanciata si può rimettere in discussione: se un coerede prova di essere stato leso per oltre un quarto rispetto alla sua quota, può chiedere la rescissione entro due anni dalla divisione (art. 763 c.c.). La regola vale anche per la divisione fatta dal testatore e, per il rinvio dell'art. 1116 c.c., anche per la divisione di una comunione non ereditaria.
Le imposte, in sintesi
Per il fisco la divisione è un atto dichiarativo: non trasferisce, attribuisce. Sconta quindi l'imposta di registro dell'1% (art. 3 della Tariffa, parte prima, D.P.R. 131/1986), con il minimo di 200 € (art. 41), e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 € ciascuna. Nelle comunioni ereditarie la massa comune è il valore, riferito alla data della divisione, dell'asse ereditario netto determinato secondo le regole dell'imposta di successione (art. 34, comma 1). I conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto si tassano invece per intero con le aliquote dei trasferimenti, anche se non vengono pagati davvero (art. 34, commi 1 e 2; Circolare 18/E del 29 maggio 2013, par. 2.2.2). Se nella quota ci sono anche beni mobili o crediti (conti, titoli), il conguaglio si tassa con l'aliquota dei trasferimenti mobiliari fino al loro valore, e con quella immobiliare solo per il resto (art. 34, comma 2). Quando il conguaglio paga un'abitazione, l'Agenzia ammette il prezzo-valore alle condizioni della L. 266/2005 (art. 1, comma 497): la base diventa la quota di valore catastale pagata con il conguaglio, di norma più bassa della somma versata (stessa circolare, par. 2.2.2).
Si aggiungono il bollo, la tassa ipotecaria e la voltura per ogni conservatoria interessata, la tassa d'archivio (D.M. 265/2012) e l'onorario del notaio, che è libero e va chiesto con un preventivo scritto (L. 124/2017, art. 1, comma 150). L'imposta di successione già pagata non riduce nulla: colpisce il passaggio dal defunto agli eredi, mentre queste imposte colpiscono lo scioglimento della comunione fra loro. Le aliquote del conguaglio sugli immobili, i minimi e gli esempi di calcolo, con e senza conguaglio, sono nella guida sulla divisione di un immobile dal notaio.
Dal 1° gennaio 2027 si applica il testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che riunisce queste regole e cambia la numerazione degli articoli; fino al 31 dicembre 2026 i riferimenti restano quelli del D.P.R. 131/1986.