Quando un'eredità comprende immobili (appartamenti, terreni, fabbricati commerciali), alla dichiarazione di successione si aggiungono imposte e adempimenti che per i soli beni mobili non esistono: le imposte ipotecaria e catastale, la voltura al catasto e la trascrizione dell'accettazione di eredità nei registri immobiliari. Sono le voci che, di solito, pesano di più sul conto finale.
Le imposte sono regolate dal D.Lgs. 347/1990 (testo unico delle imposte ipotecaria e catastale) e dal D.Lgs. 346/1990 (testo unico dell'imposta sulle successioni); la pubblicità immobiliare dal codice civile. Dal 1° gennaio 2027 le norme sulle imposte passano nei nuovi testi unici della riforma fiscale, in larga parte in quello dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), con una nuova numerazione degli articoli; fino al 31 dicembre 2026 valgono i riferimenti di questa guida.
La base imponibile: valore catastale e moltiplicatori
In successione il valore degli immobili iscritti in catasto con rendita non si rettifica se è dichiarato almeno pari al valore catastale (art. 34, comma 5, D.Lgs. 346/1990), e per questo di fatto si dichiara il valore catastale, non quello di mercato. Il moltiplicatore della rendita, però, è certo per le imposte ipotecaria e catastale e incerto per l'imposta di successione.
Ai fini delle imposte ipotecaria e catastale il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita, rivalutata del 5%, per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale:
| Categoria catastale | Moltiplicatore | Tipologia |
|---|---|---|
| A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7 | 120 | Abitazioni, box, cantine, magazzini |
| A/10 | 60 | Uffici e studi privati |
| C/1 | 40,8 | Negozi e botteghe |
| C/3, C/4, C/5 | 120 | Laboratori, palestre, stabilimenti |
| D | 60 | Immobili a destinazione speciale |
| E | 40,8 | Immobili a destinazione particolare |
Sono i moltiplicatori dell'art. 52 del D.P.R. 131/1986 e dei decreti che lo hanno attuato, aumentati del 20% dalla L. 191/2004 per gli immobili diversi dalla prima casa. Il gruppo B (collegi, ospedali, uffici pubblici), raro in una successione fra privati, non è in tabella: il suo moltiplicatore è stato rivalutato del 40% dal D.L. 262/2006 (art. 2, comma 45), e se nell'asse ce n'è uno conviene farsi indicare il valore da chi compila la dichiarazione.
Il moltiplicatore per l'imposta di successione
Qui la legge non è univoca. L'art. 34, comma 5, del D.Lgs. 346/1990 esclude la rettifica se il valore dichiarato non è inferiore a cento volte la rendita aggiornata, cioè 105 volte la rendita. Gli aumenti successivi (a 110 con la L. 350/2003, art. 2, comma 63, e a 120 per gli immobili diversi dalla prima casa con la L. 191/2004) valgono per legge «ai soli fini» delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Alla lettera, quindi, la base che non si rettifica sarebbe 105 volte la rendita, che l'abitazione sia prima casa di un erede o no.
Per la prima casa dell'erede risponde così anche FiscoOggi, la rivista dell'Agenzia delle Entrate: moltiplicatore 100 sulla rendita rivalutata, cioè 105; negli altri casi indica invece 120, cioè 126. L'Agenzia però non ha chiarito il punto con un documento di prassi, come osservava Angelo Busani sul Sole 24 Ore del 10 maggio 2020, e molti operatori usano il moltiplicatore aumentato, 110 × 1,05 = 115,5 sulla prima casa, che non espone a rettifica in nessuna delle due letture. Il nostro calcolatore fa lo stesso: 115,5 per la prima casa di un erede e 126 negli altri casi. Quando un erede ha i requisiti prima casa, ipotecaria e catastale sono fisse e il valore serve solo per l'imposta di successione, quindi la scelta pesa solo quando la quota dell'erede supera la franchigia.
Esempio pratico: un appartamento in categoria A/2 con rendita catastale di 800 € ha un valore catastale di 800 × 1,05 × 120 = 100.800 € ai fini di ipotecaria e catastale, lo stesso che il nostro calcolatore usa per l'imposta di successione. Se è prima casa di un erede, ai fini dell'imposta di successione il calcolatore usa 800 × 115,5 = 92.400 €. Alla lettera dell'art. 34 il valore che non si rettifica sarebbe 800 × 105 = 84.000 €.
Terreni
Per i terreni non edificabili il valore si calcola sul reddito dominicale rivalutato del 25%. Ai fini di ipotecaria e catastale lo si moltiplica per 90, cioè 75 aumentato del 20% dalla L. 191/2004, che anche qui vale «ai soli fini» di registro, ipotecaria e catastale. Ai fini dell'imposta di successione la lettera dell'art. 34, comma 5, D.Lgs. 346/1990 indica invece settantacinque volte il reddito dominicale aggiornato; dichiarare con 90 non espone a rettifica in nessuna delle due letture. I terreni edificabili non hanno moltiplicatore: si dichiarano al valore venale in comune commercio.
Imposte e tasse sugli immobili ereditati
L'imposta ipotecaria (Tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990) è del 2% del valore degli immobili, con un minimo di 200 €. È dovuta per la trascrizione del certificato di successione, che l'Agenzia delle Entrate esegue sulla base della dichiarazione (art. 5 D.Lgs. 347/1990). Quella trascrizione serve ai soli fini fiscali e non vale come trascrizione dell'acquisto dell'erede (art. 5, comma 2): la trascrizione dell'accettazione di eredità è un'altra cosa, e se ne parla più sotto.
L'imposta catastale (art. 10 D.Lgs. 347/1990) è dell'1% del valore, anche qui con un minimo di 200 €, e corrisponde alla voltura, cioè all'aggiornamento delle intestazioni in catasto dal defunto agli eredi.
Proseguendo con l'appartamento con rendita di 800 €, ereditato senza agevolazione prima casa:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Valore catastale | 100.800 € |
| Imposta ipotecaria (2%) | 2.016 € |
| Imposta catastale (1%) | 1.008 € |
| Totale imposte ipo-catastali | 3.024 € |
A queste si aggiungono, per ogni conservatoria in cui si trovano gli immobili, 85 € di bollo e 120 € di tassa per i servizi ipotecari e catastali (65 per la trascrizione e 55 per le volture), secondo le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate: nell'esempio 3.229 € in tutto. Poi c'è l'eventuale imposta di successione (4%, 6% o 8% secondo il grado di parentela), sul valore netto ricevuto da ciascun erede oltre la sua franchigia.
Quando nell'asse figurano più immobili, le istruzioni dell'Agenzia fanno calcolare ipotecaria e catastale sul valore complessivo di tutti quelli senza agevolazione, e il minimo di 200 € si confronta con quel totale, non con ciascun immobile. Bollo e tasse ipotecarie, invece, si pagano per ogni conservatoria.
L'agevolazione prima casa e la decadenza
Quando tra gli immobili ereditati c'è un'abitazione e almeno uno degli eredi ha i requisiti della prima casa, le imposte ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 200 € ciascuna invece del 2% e dell'1% (art. 69, comma 3, L. 342/2000). Nell'esempio le imposte ipo-catastali scendono da 3.024 € a 400 €, con un risparmio di 2.624 €.
I requisiti sono quelli dell'acquisto della prima casa, riferiti all'erede. L'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'erede ha la residenza o la stabilisce entro 18 mesi dall'apertura della successione, oppure in quello in cui lavora (ci sono regole particolari per chi si è trasferito all'estero). L'erede non deve essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa nello stesso Comune. E non deve avere, in tutta Italia, una casa comprata da lui o dal coniuge con le agevolazioni prima casa, a meno di impegnarsi a venderla entro due anni (nota II-bis, comma 4-bis, D.P.R. 131/1986, termine portato da uno a due anni dalla L. 207/2024). L'abitazione non può essere di categoria A/1, A/8 o A/9, e le pertinenze agevolate sono una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7.
Basta che i requisiti li abbia un erede solo: l'imposta fissa vale per l'intero immobile, non soltanto per la sua quota. Se due fratelli ereditano a metà un appartamento e uno solo ha i requisiti, ipotecaria e catastale sono comunque 200 + 200 € sull'intero. L'agevolazione si chiede erede per erede, ciascuno per un solo immobile abitativo; se due eredi hanno i requisiti su due abitazioni diverse, le istruzioni dell'Agenzia la ammettono su entrambe, e nella dichiarazione i 200 € fissi di ipotecaria e di catastale si moltiplicano per il numero degli immobili agevolati (righi EF4 ed EF10).
La si chiede nella dichiarazione di successione (art. 69, comma 4, L. 342/2000): l'erede attesta i requisiti con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, che secondo le istruzioni dell'Agenzia va allegata a pena di decadenza. Fino alla scadenza del termine di presentazione la dichiarazione si può ancora modificare (art. 31, comma 3, D.Lgs. 346/1990).
Vendere prima di cinque anni
Chi ha avuto la casa con l'agevolazione e la vende o la dona prima che siano passati cinque anni perde il beneficio, a meno che entro un anno ricompri un'altra abitazione da adibire ad abitazione principale. In caso di decadenza si pagano le imposte ipotecaria e catastale ordinarie al posto delle fisse, più una sovrattassa del 30% e gli interessi: lo prevede la nota II-bis, comma 4, alla Tariffa del D.P.R. 131/1986, a cui rinvia l'art. 69, comma 4, della L. 342/2000.
Non si decade nemmeno se, prima di vendere, si compra una nuova prima casa con le agevolazioni e si vende quella ereditata entro due anni dal nuovo acquisto (nota II-bis, comma 4-bis, termine portato a due anni dalla L. 207/2024). È il caso deciso dall'Agenzia delle Entrate per un immobile ereditato con la Risposta 551/2021: lì si applica il comma 4-bis, che la decadenza del comma 4 non la prevede.
Voltura, trascrizione e vendita dell'immobile ereditato
Con la dichiarazione di successione telematica la domanda di voltura catastale viene generata e trasmessa automaticamente dal sistema dell'Agenzia delle Entrate; gli eredi non devono più presentarne una separata, come avveniva con il modello cartaceo. Il modello non la consente per gli immobili nei territori del sistema tavolare (fra cui le province di Trento e Bolzano), per quelli gravati da oneri reali, per l'eredità giacente o amministrata e per il trust: in questi casi, come per chi sceglie di non chiederla, la domanda di voltura si presenta agli uffici competenti entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione. Se l'intestazione in catasto non coincide con il defunto (per esempio un coniuge in comunione che non compare), la discordanza va dichiarata nel quadro EI indicando gli atti non volturati: la voltura viene registrata con un'annotazione dei passaggi intermedi, oggetto di verifica da parte dell'ufficio. Conviene comunque controllare la visura aggiornata qualche tempo dopo.
Quando gli eredi sono più d'uno, la voltura intesta l'immobile a tutti in comproprietà pro indiviso, ciascuno per la propria quota. Per attribuire i singoli beni ai diversi eredi serve poi una divisione, di regola con atto notarile.
La trascrizione dell'accettazione di eredità
Nei registri immobiliari va trascritta anche l'accettazione di eredità (art. 2648 c.c.), che il certificato di successione trascritto con la dichiarazione non sostituisce (art. 5, comma 2, D.Lgs. 347/1990). Se l'accettazione è espressa, si trascrive sulla base dell'atto pubblico o della scrittura autenticata che la contiene (art. 2648, comma 2, c.c.). Se è tacita, sulla base dell'atto da cui risulta, per esempio la vendita dell'immobile ereditato, oppure, dal 18 dicembre 2025, di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell'erede contenuta in un atto pubblico o in una scrittura autenticata (art. 2648, comma 3, c.c., modificato dall'art. 41 della L. 182/2025).
Nella pratica il caso più frequente è la vendita: il notaio che la stipula controlla la continuità delle trascrizioni e, se l'accettazione non è stata trascritta, trascrive quella tacita. Il compenso è libero e va chiesto nel preventivo.
Vendere un immobile ereditato
La vendita di un fabbricato ereditato non genera plusvalenza tassabile ai fini IRPEF, qualunque sia il tempo trascorso (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR, D.P.R. 917/1986). Anche la plusvalenza sugli immobili oggetto di interventi Superbonus (lett. b-bis, introdotta dalla L. 213/2023, con osservazione di dieci anni dalla fine dei lavori) esclude gli immobili acquisiti per successione.
Fanno eccezione i terreni edificabili: la plusvalenza sulla loro vendita è tassata «in ogni caso», anche se ereditati (art. 67, comma 1, lett. b). Il costo da cui si calcola è il valore dichiarato in successione, o quello poi definito dall'Agenzia, più l'imposta di successione pagata e gli altri costi inerenti (art. 68, comma 2, TUIR). Anche per questo il valore venale del terreno va dichiarato con cura.
Se la casa era stata ereditata con l'agevolazione prima casa, contano le regole sulla decadenza viste sopra. E prima della dichiarazione conviene controllare le visure anche per un'altra ragione: le difformità fra lo stato di fatto e la planimetria (ampliamenti non dichiarati, destinazioni d'uso diverse) non fermano la successione, ma si ripresentano alla vendita, quando l'atto richiede la conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Per regolarizzarle serve un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che presenti l'aggiornamento catastale con la procedura DOCFA.
Domande frequenti
Quando conviene richiedere l'agevolazione prima casa in successione?
Se la casa è l'unico immobile dell'eredità, conviene appena il suo valore supera 10.000 €: sotto quella soglia le imposte proporzionali restano ai minimi (200 + 200 €) e non c'è differenza, sopra cominciano a crescere. Se nell'asse ci sono altri immobili, i 200 + 200 € della prima casa si aggiungono alle imposte proporzionali calcolate sugli altri, e l'agevolazione conviene solo quando il 3% del valore della casa supera 400 €, cioè sopra circa 13.300 €. Quasi ogni abitazione supera entrambe le soglie. Prima di chiederla vanno però valutati due vincoli: la residenza da stabilire entro 18 mesi, se l'erede non ce l'ha già in quel Comune, e il divieto di vendere o donare la casa prima di cinque anni, salvo riacquisto entro un anno o vendita entro due anni da un nuovo acquisto agevolato.
Le imposte ipotecaria e catastale si pagano anche se l'imposta di successione non è dovuta grazie alla franchigia?
Sì. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in ogni caso quando nell'asse ereditario sono presenti immobili, indipendentemente dall'applicazione della franchigia sull'imposta di successione. Anche se il valore complessivo dell'eredità rientra nella franchigia e l'imposta di successione risulta pari a zero, le imposte ipo-catastali restano dovute nella misura proporzionale (o fissa, se spetta l'agevolazione prima casa).
La voltura catastale è automatica con la dichiarazione telematica?
Sì, di norma. La dichiarazione telematica è anche domanda di volture catastali, che si eseguono in automatico tranne che per gli immobili nel sistema tavolare o gravati da oneri reali, per l'eredità giacente o amministrata e per il trust; in questi casi, e per chi sceglie di non chiederle, la domanda si presenta entro 30 giorni dalla registrazione. Conviene verificare poi la visura aggiornata.
Quanto costa vendere un immobile ricevuto in eredità?
La vendita di un fabbricato ereditato non genera plusvalenza tassabile ai fini IRPEF, qualunque sia il tempo trascorso dalla successione, e anche la plusvalenza da Superbonus (art. 67, comma 1, lett. b-bis, TUIR, L. 213/2023) esclude gli immobili acquisiti per successione. Diverso il terreno edificabile: la plusvalenza si tassa sempre, calcolata sul valore dichiarato in successione più l'imposta pagata (artt. 67 e 68 TUIR). Le imposte della compravendita le paga di regola chi compra. Per chi vende possono pesare due cose: la trascrizione dell'accettazione tacita, se manca, con il relativo compenso del notaio, e la decadenza dall'agevolazione prima casa se la casa era stata ereditata con il beneficio meno di cinque anni prima, a meno di un riacquisto entro un anno o di una vendita entro due anni da un nuovo acquisto agevolato.
Per una stima delle imposte ipotecaria, catastale e di successione sugli immobili ricevuti in eredità c'è il calcolatore di successione.