La regola generale: paga l'acquirente
L'art. 1475 del codice civile stabilisce una regola chiara: le spese del contratto di vendita e le altre spese accessorie sono a carico del compratore, salvo patto contrario. Nella prassi della compravendita immobiliare, questa disposizione viene applicata in modo pressoché costante: è l'acquirente a farsi carico dell'onorario del notaio e delle imposte collegate all'atto.
La norma ha carattere dispositivo, non imperativo. Le parti sono libere di concordare una diversa ripartizione delle spese, purché l'accordo risulti dal contratto. Nella pratica, tuttavia, la deroga è piuttosto rara nelle compravendite tra privati.
Cosa paga esattamente l'acquirente
Le spese a carico dell'acquirente comprendono due componenti distinte:
Le imposte — si tratta di obbligazioni tributarie previste dalla legge e riscosse dal notaio per conto dell'Erario. Includono l'imposta di registro (o l'IVA nell'acquisto da costruttore), l'imposta catastale, l'imposta ipotecaria e gli eventuali bolli e tasse. Queste voci non sono negoziabili: l'importo dipende esclusivamente dal tipo di atto, dal valore dell'immobile e dal regime fiscale applicabile.
L'onorario del notaio — rappresenta il compenso professionale per l'attività svolta: le verifiche preliminari (ipotecarie, catastali, urbanistiche), la redazione dell'atto, la stipula, la registrazione e la trascrizione. L'onorario è liberamente determinato dal professionista e costituisce l'unica voce su cui l'acquirente può eventualmente negoziare.
Le spese a carico del venditore
Sebbene il costo del rogito gravi sull'acquirente, il venditore non è esente da ogni onere. Rimangono a suo carico:
La cancellazione di ipoteche: se sull'immobile gravano ipoteche (ad esempio per un mutuo in corso), il venditore è tenuto a sostenere le spese per la loro cancellazione. Nel caso di mutui bancari, la L. 40/2007 (legge Bersani) prevede la cancellazione automatica gratuita una volta estinto il debito. Per ipoteche di diversa natura può essere necessario un atto notarile di assenso alla cancellazione, il cui costo è a carico del venditore.
L'imposta sulla plusvalenza: se il venditore cede l'immobile entro cinque anni dall'acquisto (e non lo ha adibito a propria abitazione principale per la maggior parte del periodo), la plusvalenza realizzata è soggetta a tassazione. Il venditore può optare per l'imposta sostitutiva del 26% (art. 1, comma 496, L. 266/2005), che il notaio trattiene e versa all'atto del rogito, oppure dichiarare la plusvalenza nel proprio reddito.
L'Attestato di Prestazione Energetica (APE): il venditore è obbligato a dotare l'immobile di un APE in corso di validità e a consegnarlo all'acquirente. Il costo della certificazione è a suo carico.
La sanatoria di eventuali irregolarità: difformità catastali, abusi edilizi non sanati o pendenze condominiali devono essere risolti dal venditore prima della stipula, con i relativi costi.
Il notaio tutela entrambe le parti
Un aspetto che merita attenzione riguarda la posizione del notaio nella compravendita. Sebbene sia l'acquirente a scegliere e pagare il professionista, il notaio è per legge un pubblico ufficiale tenuto all'imparzialità. La sua funzione non è quella di un consulente di parte, ma di garante della legalità e della correttezza dell'operazione nell'interesse di tutti i soggetti coinvolti.
Il notaio verifica la titolarità del venditore, la libertà dell'immobile da vincoli e gravami, la regolarità catastale e urbanistica, e si accerta che entrambe le parti siano pienamente consapevoli degli effetti dell'atto che stanno per sottoscrivere.
Responsabilità solidale per le imposte
Dal punto di vista fiscale, il D.P.R. 131/1986 prevede la responsabilità solidale delle parti per il pagamento dell'imposta di registro. In caso di inadempimento dell'acquirente, l'Agenzia delle Entrate può rivolgersi anche al venditore per il recupero dell'imposta dovuta.
Nella prassi, il notaio riscuote le somme necessarie al pagamento delle imposte prima della stipula, eliminando di fatto il rischio di inadempimento.
Casi particolari nella ripartizione delle spese
Vendite tra imprese: nelle compravendite tra soggetti IVA, la ripartizione delle spese segue normalmente la regola codicistica, ma può essere oggetto di negoziazione nell'ambito degli accordi commerciali.
Vendite giudiziarie: nelle procedure esecutive e nelle aste fallimentari, le spese di trasferimento sono a carico dell'aggiudicatario (acquirente), comprensive del compenso per il professionista delegato.
Permuta: nello scambio di immobili, le spese dell'atto sono generalmente ripartite in parti uguali tra i permutanti, salvo diverso accordo.
Vendita con accollo di mutuo: se l'acquirente si accolla il mutuo residuo del venditore, le spese notarili relative all'accollo sono a carico dell'acquirente, mentre le eventuali penali di estinzione anticipata (nel caso il venditore debba estinguere il proprio mutuo) restano a carico del venditore.
Domande Frequenti
Il venditore deve pagare qualcosa al notaio?
Il venditore non paga l'onorario per l'atto di compravendita, ma è tenuto a sostenere le spese per la cancellazione di eventuali ipoteche gravanti sull'immobile e per la regolarizzazione di difformità catastali o urbanistiche. Se opta per l'imposta sostitutiva sulla plusvalenza, anche questa viene trattenuta dal notaio.
Si può concordare che il venditore paghi il notaio?
L'art. 1475 c.c. ha natura dispositiva: le parti possono liberamente concordare che le spese siano ripartite diversamente o poste interamente a carico del venditore. L'accordo deve risultare dal contratto. Nella pratica, questa deroga è più frequente nelle trattative tra privati e nelle vendite di immobili di particolare pregio, dove il venditore può voler agevolare la conclusione dell'affare.
Cosa succede se l'acquirente non paga il notaio?
Il notaio ha un credito professionale nei confronti dell'acquirente per l'onorario e per le somme anticipate (imposte, bolli). In caso di mancato pagamento, può agire in via giudiziale per il recupero del credito. Per le imposte, essendo il notaio responsabile in solido con le parti per il versamento, il professionista è tenuto a versarle all'Erario indipendentemente dall'avvenuto incasso.
Chi paga il notaio quando c'è anche il mutuo?
L'atto di mutuo è un atto distinto dalla compravendita. Le relative spese notarili sono a carico del mutuatario (l'acquirente). Nella prassi, la banca mutuante può indicare un proprio notaio di fiducia per l'atto di mutuo, anche diverso da quello scelto dall'acquirente per la compravendita, sebbene nella maggior parte dei casi i due atti vengano stipulati contestualmente dallo stesso notaio.
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Fonti e riferimenti normativi:
- Art. 1475 c.c. - Spese della vendita
- D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto di una casa: le imposte
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza legale o notarile. Per una consulenza personalizzata, si raccomanda di rivolgersi a un notaio. Ultimo aggiornamento: 2026-04-10.