Chi paga il notaio: acquirente o venditore?

Chi paga il notaio: la risposta breve

Di regola paga l'acquirente. L'art. 1475 del Codice Civile mette a carico del compratore «le spese del contratto di vendita e le altre accessorie», se non è stato pattuito diversamente. In pratica chi compra paga il compenso del notaio, le imposte del rogito e, se compra con un mutuo, anche l'atto di mutuo.

La regola è dispositiva, non imperativa: le parti possono dividere le spese in un altro modo o metterle tutte a carico del venditore. Quanto spesso succeda non lo dice nessuna statistica pubblica; quello che conta è che l'accordo sia scritto, già nel preliminare, così che al rogito nessuno si trovi davanti a una richiesta che non si aspettava.

Cosa paga l'acquirente

Il conto del notaio mette insieme due cose diverse.

Le imposte non sono del notaio. Sono tributi dovuti allo Stato. Il notaio calcola, riscuote e versa l'imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale e le tasse e i bolli collegati; se si compra da un'impresa con vendita soggetta a IVA, l'IVA si paga invece al venditore, che emette fattura e la versa all'Erario. Non si negoziano, perché dipendono dal tipo di acquisto, dal valore e dal regime fiscale (prima casa o no, prezzo-valore o no).

Il compenso del notaio paga il lavoro professionale: le visure e le verifiche prima dell'atto, la redazione, la stipula, la registrazione e la trascrizione. Dal 2012 non ci sono più tariffe obbligatorie e il compenso si concorda, con un preventivo che il notaio deve dare in forma scritta o digitale (art. 9 c. 4 D.L. 1/2012, come modificato dalla L. 124/2017). È l'unica voce su cui si può trattare. Quanto valgono le singole voci su un acquisto tipico è spiegato nella guida su quanto costa il rogito di una casa.

Cosa resta al venditore

Il rogito lo paga l'acquirente, ma il venditore deve consegnare un immobile in regola, e questo ha dei costi suoi.

Le ipoteche. Se sull'immobile c'è l'ipoteca di un mutuo che il venditore estingue, oggi non serve un atto notarile per cancellarla: per i mutui concessi da banche e intermediari finanziari l'ipoteca si estingue automaticamente con il debito, e la banca comunica l'estinzione alla conservatoria entro trenta giorni, senza alcun onere per il debitore (art. 40-bis del Testo unico bancario, che ha preso il posto della norma della legge Bersani, L. 40/2007). Per le ipoteche che non rientrano in questa regola, per esempio quelle a garanzia di un credito di un privato, serve un atto di assenso del creditore, e di solito il costo lo sostiene chi vende.

La plusvalenza. Chi vende un immobile comprato o costruito da non più di cinque anni realizza un reddito tassabile, se c'è un guadagno (art. 67 c. 1 lett. b TUIR). Sono esclusi gli immobili ricevuti in eredità e quelli usati come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo fra acquisto e vendita. Per un immobile ricevuto in donazione i cinque anni si contano dall'acquisto del donante; la vendita di un terreno edificabile, invece, è tassata sempre, qualunque sia la data di acquisto. Il venditore può chiedere al notaio di applicare un'imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, che il notaio trattiene e versa (art. 1 c. 496 L. 266/2005), invece di dichiararla nel proprio reddito. Dal 1° gennaio 2027 le due regole passano, con le stesse condizioni, nel testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026): la plusvalenza nell'art. 76 c. 1 lett. b, l'imposta sostitutiva nell'art. 244; fino ad allora valgono l'art. 67 TUIR e l'art. 1 c. 496 della L. 266/2005. Per le vendite dal 2024 c'è anche un caso a parte, gli immobili su cui si è fatto il Superbonus: i dettagli sono nella guida sulla plusvalenza quando si vende prima di cinque anni.

L'APE. L'attestato di prestazione energetica lo procura chi vende, e il suo costo resta a lui: va messo a disposizione durante le trattative e consegnato all'acquirente (art. 6 D.Lgs. 192/2005).

Le regolarizzazioni. Una planimetria che non corrisponde allo stato di fatto o un abuso edilizio da sanare si sistemano prima del rogito, e di norma a spese di chi vende.

Le spese condominiali. Fra le parti, quelle maturate prima della vendita restano di norma a carico del venditore, salvo un accordo diverso nel contratto. Ma verso il condominio l'acquirente risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 c. 4 disp. att. c.c.): per questo conviene farsi dare dall'amministratore una dichiarazione sui pagamenti prima del rogito.

Il notaio, le parti e il Fisco

Anche quando è l'acquirente a sceglierlo e a pagarlo, il notaio è un pubblico ufficiale e deve essere imparziale fra le parti. Verifica la provenienza dell'immobile e le ipoteche o i pignoramenti che lo gravano, raccoglie le dichiarazioni che la legge chiede su catasto e urbanistica, e indaga la volontà delle parti curando sotto la propria responsabilità la compilazione dell'atto (art. 47 L. 89/1913), perché entrambe firmino sapendo cosa firmano.

Fra le parti le imposte le paga l'acquirente, ma davanti all'Agenzia delle Entrate l'imposta di registro principale è dovuta in solido dal notaio che ha rogato l'atto e dalle parti contraenti (art. 57 D.P.R. 131/1986). Il notaio la versa alla registrazione, ed è per questo che chiede le somme prima della stipula. Se il Fisco pretende poi un'imposta in più, per esempio contestando il valore, il notaio non ne risponde (art. 57 c. 2) e l'Agenzia può rivolgersi a entrambe le parti, quindi anche al venditore; se però la maggiore imposta dipende da un fatto di una sola parte, come la decadenza dalla prima casa, la paga solo quella (art. 57 c. 4). Dal 1° gennaio 2027 la regola passa, con lo stesso contenuto, nell'art. 58 del testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025); fino ad allora vale l'art. 57 D.P.R. 131/1986.

Casi particolari

Vendite fra imprese. La regola è la stessa; fra imprese la ripartizione delle spese è più facilmente oggetto di trattativa, e in quel caso va scritta nel contratto.

Vendite all'asta nelle esecuzioni immobiliari. Le spese del trasferimento sono dell'aggiudicatario, che paga imposte, trascrizione e voltura e, salvo che il giudice disponga diversamente per giustificati motivi, anche metà del compenso del professionista delegato per la fase di trasferimento della proprietà (art. 2, comma 7, D.M. 15 ottobre 2015, n. 227).

Permuta. Nello scambio di immobili ognuno è insieme venditore e compratore, e la regola dell'art. 1475 si applica solo in quanto compatibile (art. 1555 c.c.). Conviene che il contratto dica espressamente come si dividono le spese.

Accollo del mutuo. Se l'acquirente si accolla il mutuo del venditore, le spese dell'accollo sono sue. Se invece il venditore estingue il proprio mutuo, sui mutui stipulati da una persona fisica per comprare o ristrutturare l'abitazione, o i locali della propria attività, la banca non può chiedere penali di estinzione anticipata (art. 120-ter TUB). La regola vale per i mutui prima casa stipulati dal 2 febbraio 2007 e per gli altri dal 3 aprile 2007; su quelli stipulati prima del 2 febbraio 2007 una penale può ancora essere dovuta, ma non oltre i tetti fissati dall'accordo del 2 maggio 2007 fra ABI e associazioni dei consumatori (art. 161, comma 7-ter, TUB). Come funziona l'operazione è spiegato nella guida sull'accollo del mutuo.

Domande frequenti

Il venditore deve pagare qualcosa al notaio?

Non il compenso per la compravendita. Può però dover pagare altro: l'atto di assenso alla cancellazione di un'ipoteca che non si estingue da sola, le regolarizzazioni, e l'imposta sostitutiva sulla plusvalenza se sceglie di farla trattenere dal notaio.

Si può concordare che paghi il venditore?

Sì. L'art. 1475 c.c. vale solo «se non è stato pattuito diversamente», quindi le parti possono dividere le spese o metterle tutte a carico del venditore. L'accordo va scritto nel contratto, meglio già nel preliminare.

Cosa succede se l'acquirente non paga il notaio?

Per il compenso e le somme anticipate il notaio ha un credito verso il cliente e può agire per recuperarlo. Per le imposte il problema di solito non si pone, perché il notaio risponde in solido con le parti dell'imposta principale (art. 57 D.P.R. 131/1986) e quindi le chiede prima di firmare.

E se c'è anche il mutuo?

L'atto di mutuo è un contratto distinto dalla compravendita e le sue spese sono del mutuatario, cioè di chi compra. Di solito i due atti si firmano lo stesso giorno davanti allo stesso notaio. Anche per il mutuo la scelta del notaio spetta al cliente: la banca può suggerirne uno, ma non imporlo, come spiega la guida su chi sceglie il notaio.

Per vedere quanto pesa ciascuna voce sul tuo acquisto puoi usare il calcolatore delle spese notarili, che separa imposte e compenso indicativo.

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Fonti e riferimenti normativi:

• Codice Civile, art. 1475 (spese della vendita) e art. 63 disp. att. (contributi condominiali)
• D.P.R. 131/1986, art. 57 - Soggetti obbligati al pagamento dell'imposta di registro
• D.Lgs. 385/1993 (TUB), artt. 40-bis, 120-ter e 161 c. 7-ter
• Consiglio Nazionale del Notariato - Regole per acquistare
• Agenzia delle Entrate - L'acquisto di una casa: le imposte