Prima casa, seconda casa o lusso: confronta i 3 regimi
Tre regimi fiscali per la stessa categoria catastale A. Cambia l'aliquota di registro (2% vs 9%), il moltiplicatore catastale (115,5 vs 126), l'accesso al regime prezzo-valore della L. 266/2005 art. 1 c. 497 e l'IVA da costruttore (4% / 10% / 22%). Usa il calcolatore qui sotto per simulare e confronta i 3 totali, poi vai alla landing dedicata per il deep dive normativo.
1. Tipo di venditore
2. Tipo di immobile
3. Dati dell'immobile
* campo obbligatorio
Sistema prezzo-valore (L. 266/2005 art. 1 c. 497)
Il regime applica la base imponibile sul valore catastale (rendita × moltiplicatore) anziché sul prezzo, e riduce del 30% gli onorari notarili (ultimo periodo del c. 497). Si applica solo se ricorrono tutte le condizioni seguenti:
- l'atto è soggetto a imposta di registro proporzionale (escluse le cessioni a IVA, es. acquisto da costruttore entro 5 anni dalla fine lavori o con opzione IVA);
- l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (esclusi imprese individuali, professionisti, società, enti, fondi e trust);
- l'immobile è abitativo (categorie A/1–A/9 e A/11, esclusa A/10 "uffici") e relative pertinenze con propria rendita catastale e vincolo pertinenziale dichiarato in atto (ris. AdE 149/E/2008);
- l'acquirente richiede esplicitamente al notaio l'applicazione del regime in atto;
- il prezzo reale è dichiarato in atto (l'occultamento comporta decadenza dal regime e sanzioni dal 50% al 100% della maggior imposta, art. 1 c. 498 L. 266/2005).
Nota: il regime si applica anche agli acquisti all'asta giudiziaria e in espropriazione forzata (Corte Costituzionale n. 6 del 23 gennaio 2014, ris. AdE n. 95/E del 3 novembre 2014).
La trovi nella visura catastale o nell'atto di provenienza
Il prezzo pattuito nel preliminare di vendita
Inserisci via e numero civico, es. Via Roma 10
Superficie comprensiva di muri e pertinenze (norma UNI 10750).
Quale categoria si applica al tuo caso?
La distinzione è oggettiva e si legge in visura catastale. La categoria viene fissata dal Catasto in sede di accatastamento; l'acquirente non sceglie, eredita la classificazione dell'immobile. Tre passaggi per orientarsi: prima la categoria catastale, poi i requisiti dell'acquirente (nota II-bis D.P.R. 131/1986), infine la natura del venditore. Il regime prezzo-valore della L. 266/2005 art. 1 c. 497 resta attivo per tutte e tre le categorie di abitativo (anche sui A/1, A/8, A/9), perché la norma parla di «trasferimenti di immobili a uso abitativo» senza escludere il lusso. Quello che cambia tra le tre è l'aliquota di registro applicata sopra la base imponibile catastale.
- Categoria A/1, A/8 o A/9? Se sì, l'immobile è fiscalmente di lusso (D.Lgs. 23/2011 art. 10): nessuna aliquota 2%, registro al 9%, IVA 22% se da costruttore, niente imposta sostitutiva 0,25% sul mutuo. Vai al regime lusso.
- Trasferisci la residenza nel comune entro 18 mesi? Se l'immobile è A/2-A/7 o A/11 e rispetti il requisito di residenza (oltre alle altre due condizioni: non possedere altra casa nel comune e non aver mai goduto del beneficio altrove), accedi all'agevolazione prima casa. Vai al regime prima casa.
- Nessuno dei due? L'acquisto va a seconda casa: stessa categoria catastale del prima casa, ma registro al 9% e moltiplicatore 126. Aggiungi l'IMU annuale che la prima casa non paga. Vai al regime seconda casa.
Confronto fiscale prima vs seconda vs lusso
Sulla stessa rendita catastale di 1.000 €/anno, regime prezzo-valore attivo dove ammesso, acquisto da venditore privato.
| Voce | Prima casa | Seconda casa | Lusso (A/1, A/8, A/9) |
|---|---|---|---|
| Moltiplicatore catastale | 115,5 | 126 | 126 |
| Aliquota registro (da privato) | 2% | 9% | 9% |
| Base imponibile su rendita 1.000 € | 115.500 € | 126.000 € | 126.000 € |
| Registro su rendita 1.000 € | 2.310 € | 11.340 € | 11.340 € |
| Ipotecaria + catastale fisse | 100 € | 100 € | 100 € |
| IVA da costruttore (entro 5 anni) | 4% | 10% | 22% |
| Regime prezzo-valore | Sì | Sì | Sì (resta abitativo) |
| Mutuo: imposta sostitutiva | 0,25% | 2% | 2% |
| IMU annuale | Esente | 0,86-1,06% | 0,4-0,6% (residenza) |
| Vincolo rivendita 5 anni | Sì (decadenza) | No | No |
Differenza sulla sola voce registro: prima casa risparmia 9.030 € rispetto a seconda casa o lusso per la stessa rendita catastale di 1.000 €. Il delta cresce in proporzione al valore. La cornice attuale di registro+ipo+cat sui trasferimenti immobiliari arriva dal federalismo fiscale municipale (D.Lgs. 23/2011 art. 10), in vigore dal 1° gennaio 2014. Il regime IVA da costruttore è disciplinato dall'art. 10 c. 1 n. 8-bis D.P.R. 633/1972 (esenzione opzionale oltre i 5 anni) e dalla Tabella A allegata, che fissa le tre aliquote 4% / 10% / 22% a seconda del regime agevolato sull'acquirente. L'imposta sostitutiva agevolata sul mutuo prima casa (0,25% vs 2%) è ancorata all'art. 17 D.P.R. 601/1973.
Vai al regime dedicato
Acquisto agevolato prima casa
Registro 2%, moltiplicatore 115,5, prezzo-valore, mutuo sostitutiva 0,25%. Requisiti: residenza nel comune, niente altra casa, niente precedente bonus speso.
Investimento o vacanza
Registro 9%, moltiplicatore 126, IMU annuale, plusvalenza TUIR se rivendi entro 5 anni, cedolare 21%/26% sulla locazione breve dal 2024.
Categoria catastale A/1, A/8 o A/9
Esclusione totale dal beneficio prima casa (D.Lgs. 23/2011), IVA 22% da costruttore, regime prezzo-valore comunque disponibile, IMU dovuta anche su residenza.
Stai comprando un immobile non residenziale?
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