Costo notaio compravendita residenziale

Il termine è di 18 mesi dalla data del rogito, fissato dalla nota II-bis della Tariffa parte I del DPR 131/1986. La residenza va trasferita nel comune dove si trova l'immobile, non necessariamente nell'immobile stesso. Chi compra a Milano e tiene la residenza a Brescia ha 18 mesi per spostarla in un qualsiasi indirizzo del comune di Milano. Il calcolo parte dal giorno della firma dell'atto, non da quello in cui inizio a vivere nell'immobile. Se entro il termine il trasferimento non è ancora avvenuto ma so che non ce la farò, di solito conviene presentare un'istanza all'Agenzia delle Entrate prima della scadenza dichiarando la rinuncia all'agevolazione: si paga il differenziale al 9% con sanzione ridotta a 1/10. Se il termine passa senza azione, l'ufficio liquida d'ufficio registro al 9% retroattivo più sanzione del 25% (per violazioni dal 1° settembre 2024, art. 13 DLgs 471/1997 come ridotto dal DLgs 87/2024) più interessi.

Si decade dall'agevolazione e si paga la differenza tra registro al 9% e il 2% versato, più sanzione amministrativa del 25% (art. 13 DLgs 471/1997 come ridotto dal DLgs 87/2024 per violazioni dal 1° settembre 2024) e interessi di mora (nota II-bis DPR 131/1986). Per un acquisto da €150.000 di valore catastale parliamo di circa €10.500 di recupero d'imposta più €2.625 di sanzione. Il meccanismo di salvaguardia: se entro 12 mesi dalla vendita acquisto un altro immobile da destinare ad abitazione principale, l'agevolazione resta in piedi. La Cassazione ha ribadito che non basta comprare entro l'anno: serve anche trasferire effettivamente la residenza nel nuovo immobile entro lo stesso termine, altrimenti la decadenza scatta lo stesso. Importante: il termine per chi vende una pre-posseduta è stato esteso a 2 anni dalla Legge di Bilancio 2025, ma quella estensione riguarda la condizione di "non possedere altre case" al momento del nuovo acquisto, non la rivendita post-acquisto entro 5 anni: la finestra resta di 12 mesi.

Sì, ma con limite quantitativo preciso: una sola pertinenza per ogni categoria catastale agevolabile, ovvero C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto coperto) e C/7 (tettoia). Un secondo box auto va al 9% pieno, anche se è dello stesso condominio. La pertinenza deve essere destinata in modo durevole al servizio dell'abitazione principale (art. 817 Codice Civile). Non serve comprarla nello stesso atto della casa: anche un acquisto successivo gode dell'aliquota ridotta al 2% (o IVA 4% se da costruttore), purché l'abitazione di servizio sia stata a sua volta acquistata col beneficio prima casa. Per il box che acquisto due anni dopo presso un complesso garage poco distante l'agevolazione resta attivabile, ma il notaio deve riportare in atto il vincolo pertinenziale e gli estremi del precedente rogito agevolato.

Cambia tutto, e dipende dalla data di fine lavori. Dal privato (sempre) o dall'impresa costruttrice oltre i 5 anni dalla fine lavori, l'atto è in esenzione IVA: si paga registro proporzionale (2% prima casa, 9% altrimenti) sul valore catastale in regime prezzo-valore, più ipotecaria e catastale fisse a €50 ciascuna. Dal costruttore entro 5 anni l'IVA è obbligatoria (DPR 633/1972 art. 10 c. 8-bis): 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% lusso, calcolata sul prezzo dichiarato e mai sul valore catastale. In compenso registro, ipotecaria e catastale sono fisse a €200 ciascuna, più bollo €230, tassa ipotecaria €35 e voltura €55. Per un nuovo costruito da €200.000 prima casa si pagano €8.000 di IVA invece dei circa €2.400 di registro del privato: il nuovo costa di più fiscalmente, ma include garanzia decennale strutturale e classe energetica recente. Conviene sempre fare entrambi i conti, perché il regime prezzo-valore sull'usato spesso ribalta la convenienza.

L'imposta sostitutiva ex DPR 601/1973 artt. 17-18 si applica ai finanziamenti bancari a medio e lungo termine (oltre 18 mesi) ed è trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione: l'utente non versa nulla all'Agenzia delle Entrate. Aliquota 0,25% sull'importo mutuato se il mutuo finanzia l'acquisto della prima casa, 2% in tutti gli altri casi (seconda casa, ristrutturazione non agevolata, liquidità). Per un mutuo di €180.000 prima casa la sostitutiva è €450, un ottavo di quello che si pagherebbe per un mutuo di pari importo destinato a seconda casa (€3.600). La sostitutiva assorbe registro, bollo, ipotecaria e catastale sia sull'atto di mutuo sia sulle formalità ipotecarie connesse (iscrizione, eventuali surroghe, cancellazione finale): nessuna di queste voci appare nel preventivo notarile come imposta erariale separata. Resta dovuto solo l'onorario notarile sull'atto di mutuo (tipicamente €1.500–2.500 + IVA 22%, distinto dall'onorario sull'atto di compravendita con floor €1.500 e riduzione 30% in regime prezzo-valore) e il diritto di archivio repertoriale.

Quasi mai sull'abitativo standard, ma esistono casi limite. Il regime conviene quando il valore catastale è inferiore al prezzo di mercato, situazione tipica per quasi tutti gli immobili italiani, dato che la rendita non viene aggiornata da decenni. L'inversione si verifica per immobili con rendita catastale recentemente rivalutata o per piccoli appartamenti di pregio in centro storico dove il moltiplicatore catastale produce un valore vicino al mercato. Un secondo caso: chi acquista per uso strumentale tramite società o partita IVA è escluso dal regime per legge, quindi la base imponibile resta il prezzo. Il terzo caso, più tecnico: in regime prezzo-valore l'eventuale contenzioso futuro con l'Agenzia delle Entrate sull'accertamento di valore è precluso per registro/ipo/cat (è il principale vantaggio non monetario del c. 497) ma resta aperto per Irpef sulla plusvalenza in caso di rivendita entro 5 anni; chi prevede una rivendita rapida può valutare il regime ordinario per allineare la base imponibile dichiarata su tutti i fronti. Decisione da fare con il commercialista, non in autonomia.

Sono due numeri che convivono in modo legittimo nello stesso rogito. Nell'atto va sempre indicato il prezzo reale pattuito tra le parti (corrispettivo effettivo): dichiarazioni mendaci espongono a sanzioni penali ex art. 1418 Codice Civile e fiscali ex art. 72 DPR 131/1986. Il regime prezzo-valore non chiede di dichiarare un prezzo finto: chiede di dichiarare quello vero e calcolare le imposte sul valore catastale. La differenza tra i due numeri è perfettamente trasparente per l'Agenzia delle Entrate. Per una rendita di €1.000 il valore catastale prima casa è €115.500, ma in molte aree del centro Italia l'appartamento corrispondente si vende sui €200.000–250.000; quel prezzo va in atto, le imposte si liquidano sui €115.500. Effetto collaterale utile: l'art. 1 c. 497 chiude l'accertamento di valore per registro/ipo/cat, quindi l'AE non può rettificare in aumento la base imponibile dichiarata, anche se il valore di mercato fosse molto più alto. Resta facoltà di accertamento sull'effettività del prezzo dichiarato come corrispettivo.

Le esenzioni fiscali del bonus introdotte dall'art. 64 DL 73/2021 (azzeramento di registro, ipo e cat per under 36 con ISEE sotto €40.000) sono scadute il 31 dicembre 2023 e la Legge di Bilancio 2026 non le ha reintrodotte. Nel 2026 gli under 36 pagano le stesse imposte degli altri acquirenti prima casa: registro al 2% sul valore catastale, ipo e cat €50 ciascuna. Resta attivo solo il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Consap): per under 36 con ISEE fino a €40.000 la garanzia statale sale all'80% del mutuo (contro il 50% ordinario), con importo massimo garantito €250.000 e durata della misura prorogata fino al 31 dicembre 2027. Non è un'agevolazione fiscale (non riduce le imposte sul rogito) ma facilita l'accesso al credito per chi non ha garanzie immobiliari proprie.