Costo del notaio per comprare casa: 3.350 € su 200.000 €

Costo notaio acquisto casa: quale aliquota si applica?

Il notaio per una prima casa comprata da un privato costa 3.350 € su un immobile da 200.000 € con rendita 800 €, imposte comprese. La stessa prima casa, nuova e comprata da un costruttore a 200.000 €, arriva a 10.801 €, ma 8.000 € di quella cifra sono l'IVA al 4% dovuta sul prezzo e versata al costruttore: le voci che passano davvero dal notaio sono 2.801 €. Il conto mette insieme le imposte dovute allo Stato (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale e, in alcuni casi, IVA) e l'onorario del professionista per la redazione e la stipula dell'atto di compravendita. La prima risposta da dare è fiscale: da privato si guarda al registro 2% prima casa o 9% seconda casa; da costruttore si guarda all'IVA 4%, 10% o 22%.

L'importo complessivo varia in funzione del tipo di venditore, dell'agevolazione prima casa e del valore dell'immobile. L'ISEE basso non crea, da solo, uno sconto sulle imposte notarili: può rilevare per strumenti esterni come garanzie mutuo o bandi locali, ma il rogito segue le regole fiscali ordinarie salvo agevolazioni specifiche in vigore. Quali restano nel 2026 per la prima casa comprata da un privato, e perché l'esenzione under 36 non c'è più, lo spiega la guida al costo del notaio per la prima casa nel 2026.

Imposte per l'acquisto da persona fisica (o impresa in esenzione IVA)

Quando a vendere è un privato o un'impresa in esenzione IVA e a comprare un'abitazione (con le pertinenze) è una persona fisica che non agisce come impresa o professionista, l'acquirente può chiedere in atto che le imposte si calcolino sul valore catastale anziché sul prezzo. Questo meccanismo, noto come "prezzo-valore", è stato introdotto dall'art. 1, comma 497, della Legge 266/2005 e poi modificato dall'art. 35 del D.L. 223/2006 (conv. L. 248/2006), che ha portato la riduzione degli onorari dal 20 al 30%, e dall'art. 1, comma 309, della L. 296/2006, che dal 2007 lo applica alle cessioni «nei confronti di» persone fisiche e non più solo a quelle «fra» persone fisiche: per questo vale anche quando vende un'impresa in esenzione IVA. Senza la richiesta, o se compra una società, le imposte si calcolano sul prezzo.

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente che varia in base alla tipologia di acquisto:

I due coefficienti sono la rendita rivalutata del 5% moltiplicata per 110 (prima casa, come spiega l'Agenzia delle Entrate) o per 120 (altre abitazioni, Agenzia delle Entrate).

Aliquote e imposte fisse

L'imposta di registro è calcolata in misura proporzionale sul valore catastale con un minimo di 1.000 €: anche se il 2% del valore catastale fosse più basso, l'imposta non può scendere sotto quella soglia. Le imposte ipotecaria e catastale sono invece in misura fissa a 50 € ciascuna, e l'atto è esente da bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali Fonte: D.Lgs. 23/2011, art. 10, commi 2 e 3.

La tassa d'archivio non è una cifra fissa. Il D.M. 265/2012 la vuole pari al 10% di un parametro che cresce per scaglioni di valore (Tabella A), letto sul valore risultante dall'atto, cioè sul prezzo (art. 7, comma 4). In prezzo-valore il parametro cala del 30%, nella stessa proporzione dell'onorario (art. 7, comma 1). Su 200.000 € fa 36 € in prezzo-valore, 51,40 € senza riduzione Fonte: D.M. 265/2012.

Per la seconda casa, con esempi e voci dedicate, vedi la guida sui costi del notaio per la seconda casa.

Onorario del notaio per acquisto da persona fisica

Dal D.L. 1/2012 non esiste più una tariffa: il compenso del notaio è libero e si pattuisce con lo studio. Il calcolatore lo stima con una scala regressiva: 1,0% fino a 150.000 € di base, 0,8% nella fascia 150.000–500.000 €, 0,5% oltre i 500.000 €, con un minimo di 1.500 €. La stima si applica al prezzo, cioè al valore dell'affare: il prezzo-valore sposta sulla rendita la base delle imposte, non quella dell'onorario. Quando l'acquirente persona fisica chiede in atto il prezzo-valore, il calcolatore riduce del 30% l'onorario così ottenuto (la riduzione è nell'ultimo periodo del c. 497, L. 266/2005 art. 1), seguendo una prassi diffusa fra gli studi: su un prezzo di 200.000 € lo 0,8% dà 1.600 €, quindi 1.600 x 0,70 = 1.120 €. Sui prezzi bassi prevale il minimo, che ridotto dà 1.050 €. All'onorario va aggiunta l'IVA al 22%. Conviene però sapere su cosa poggia quel taglio. La riduzione del 30% che il c. 497 collegava alle vecchie tariffe continua a operare sul parametro di repertorio, e quindi sulla tassa d'archivio, mentre sul compenso vale come prassi diffusa. Va chiesta e scritta nel preventivo.

Imposte per l'acquisto da costruttore (vendita soggetta a IVA)

Quando l'immobile viene acquistato da un'impresa costruttrice (o che ha effettuato lavori di ristrutturazione) entro cinque anni dalla fine dei lavori, la vendita è soggetta a IVA. In questo caso la base imponibile è il prezzo dichiarato nell'atto, non il valore catastale. Oltre i cinque anni la vendita è esente da IVA, salvo che l'impresa scelga di applicarla (la scelta va espressa nell'atto o nel preliminare); se è esente si applicano il registro e, per l'acquirente persona fisica, il prezzo-valore, come nella sezione precedente Fonte: Agenzia delle Entrate - Acquisto di una casa: le imposte.

Aliquote IVA e imposte fisse

L'IVA si calcola sul prezzo pattuito e si paga all'impresa venditrice insieme al prezzo: non passa dal notaio. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono dovute nella misura fissa di 200 € ciascuna Fonte: Agenzia delle Entrate - Acquisto di una casa: le imposte. La tassa d'archivio è dovuta per ogni atto tra vivi soggetto a registrazione (D.M. 265/2012, art. 2), e la vendita in IVA si registra comunque, a imposta fissa: la paga quindi anche lei, senza la riduzione del prezzo-valore (51,40 € su 200.000 €, 56 € su 250.000 €).

Onorario del notaio per acquisto da costruttore

Il calcolatore stima l'onorario del notaio per l'acquisto da costruttore nello 0,5% del prezzo dichiarato, con un minimo di 1.500 €; anche qui il compenso è libero e va chiesto per iscritto nel preventivo. All'onorario si aggiunge l'IVA al 22%.

Requisiti per le agevolazioni prima casa

Le aliquote ridotte spettano solo con i requisiti della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986: abitazione non di categoria A/1, A/8 o A/9, nel Comune di residenza (o in cui la si stabilisce entro 18 mesi) o di lavoro. L'acquirente non deve essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa di abitazione nello stesso Comune, e non deve essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un'altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa, salvo venderla entro due anni dal nuovo acquisto (termine portato da uno a due anni dalla L. 207/2024). Eccezioni, dichiarazioni in atto e casi di decadenza sono nella guida alle agevolazioni prima casa.

Fonte: Agenzia delle Entrate - L'acquisto con i benefici prima casa

Dal 1° gennaio 2027 queste imposte e i requisiti prima casa passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.

Come si calcola il costo totale: esempi pratici

Esempio 1: Acquisto prima casa da privato

Dati di partenza:

• Rendita catastale: 800 €
• Prezzo di vendita: 200.000 €
• Tipo: prima casa, acquisto da persona fisica

Calcolo del valore catastale: 800 x 115,5 = 92.400 €

Imposte e tassa d'archivio:

Onorario notaio:

Costo totale stimato: 3.350,40 € (imposte + onorario + IVA onorario)

Si noti la doppia base, che è il punto meno intuitivo del conto. Il prezzo di vendita (200.000 €) non incide su registro, ipotecaria e catastale: il prezzo-valore le calcola sul valore catastale, ed è quello il vantaggio del regime. Il prezzo resta invece la base della tassa d'archivio (36 €) e dell'onorario: la deroga del c. 497 riguarda le sole imposte di registro, ipotecarie e catastali e non tocca il compenso, che è libero (D.L. 1/2012) e nella prassi si commisura al valore indicato in atto. Lo stesso caso, inserito nel calcolatore, restituisce 3.350,40 €. A parità di prezzo è la rendita a spostare il conto: con una rendita di 1.000 € il registro sale a 2.310 € e il totale a 3.812,40 €, che è l'esempio usato nella guida su quanto costa il rogito di una casa.

Esempio 2: Acquisto seconda casa da costruttore

Dati di partenza:

• Prezzo di acquisto: 250.000 €
• Tipo: seconda casa, acquisto da impresa costruttrice

Imposte e tassa d'archivio:

Onorario notaio:

Costo totale stimato: 27.806,00 € (imposte + onorario + IVA onorario)

Esempio 3: Acquisto prima casa da costruttore

Dati di partenza:

• Prezzo di acquisto: 200.000 €
• Tipo: prima casa, acquisto da impresa costruttrice

Imposte e tassa d'archivio:

Onorario notaio:

Costo totale stimato: 10.801,40 €

Documenti necessari per il rogito

Il notaio chiede i documenti d'identità delle parti, l'atto di provenienza, visura e planimetria catastale, l'APE, la documentazione urbanistica e, per chi chiede la prima casa, la dichiarazione dei requisiti da rendere in atto. L'elenco completo, diviso per fase e per chi produce ogni documento, è nella checklist dei documenti per la compravendita; come procurarli e in che tempi lo spiega la guida ai documenti per il rogito.

Il ruolo del notaio nella compravendita

Il notaio accerta che il venditore sia proprietario e che l'immobile sia libero da ipoteche e pignoramenti, controlla la conformità catastale e le menzioni urbanistiche, redige l'atto, riscuote e versa le imposte e lo trascrive nei registri immobiliari, rendendo l'acquisto opponibile ai terzi. Come si svolge l'intera operazione, dalla proposta al rogito, è nella guida completa alla compravendita.

Tabella riepilogativa: confronto tra le tipologie di acquisto

Domande frequenti

Quanto costa il notaio per comprare una prima casa?

Il costo del notaio per l'acquisto di una prima casa da privato comprende l'imposta di registro al 2% del valore catastale in prezzo-valore (con un minimo di 1.000 €), le imposte catastale e ipotecaria di 50 € ciascuna, la tassa d'archivio, graduata sul prezzo, e l'onorario del professionista. Per un immobile con rendita catastale di 800 € e prezzo dichiarato di 200.000 €, il costo complessivo è di 3.350,40 € (1.984 € di imposte e diritti, 1.120 € di onorario più 246,40 € di IVA).

Chi paga il notaio nella compravendita?

Salvo diverso accordo tra le parti, le spese notarili sono a carico dell'acquirente. Il venditore può essere tenuto al pagamento dell'imposta sulla plusvalenza (se applicabile) e di eventuali costi per la cancellazione di ipoteche gravanti sull'immobile.

Qual è la differenza tra comprare da privato e da costruttore?

L'acquisto da privato prevede il pagamento dell'imposta di registro proporzionale, calcolata sul valore catastale se l'acquirente persona fisica chiede in atto il prezzo-valore, altrimenti sul prezzo. L'acquisto da costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori (o anche dopo, se l'impresa sceglie l'IVA) prevede invece il pagamento dell'IVA calcolata sul prezzo dichiarato, con imposte di registro, catastale e ipotecaria in misura fissa (200 € ciascuna). In genere, l'acquisto da costruttore risulta più oneroso dal punto di vista fiscale, soprattutto per la seconda casa.

Cos'è il valore catastale e come si calcola?

Il valore catastale è il valore fiscale dell'immobile calcolato a partire dalla rendita catastale (reperibile nella visura catastale). Per le abitazioni, si moltiplica la rendita catastale per 115,5 (prima casa) o 126 (altre abitazioni). Questo meccanismo, detto "prezzo-valore", fa calcolare le imposte su una base inferiore rispetto al prezzo di mercato effettivo.

Si può scegliere liberamente il notaio?

Sì, la scelta del notaio è libera e spetta all'acquirente. Il luogo in cui si trova l'immobile non vincola la scelta: ci si può rivolgere a un notaio di un'altra città, che stipula nella regione della propria sede (o nell'intero distretto di Corte d'appello, se comprende più regioni). Conviene chiedere preventivi a più studi, e il preventivo va dato per iscritto (L. 124/2017, art. 1, comma 150).

Quali sono le conseguenze della perdita dei requisiti prima casa?

Se l'acquirente perde i requisiti per l'agevolazione prima casa (ad esempio non trasferendo la residenza entro 18 mesi), l'Agenzia delle Entrate provvede al recupero della differenza tra l'imposta agevolata e quella ordinaria, maggiorata di una sanzione del 30% e degli interessi.

Consulta il calcolatore gratuito per ottenere una stima precisa basata sulla tua situazione specifica. Inserisci la rendita catastale e il tipo di acquisto per conoscere immediatamente le imposte e il costo indicativo del notaio.

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Fonti e riferimenti normativi:

• D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
• D.Lgs. 23/2011, art. 10 - Registro, ipotecaria e catastale nei trasferimenti
• D.Lgs. 123/2025 - Testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti, dal 1° gennaio 2027
• D.M. 265/2012 - Tassa d'archivio notarile
• L. 266/2005 art. 1 c. 497 - Meccanismo prezzo-valore
• L. 296/2006 art. 1 c. 309 - Prezzo-valore esteso alle cessioni nei confronti di persone fisiche
• Agenzia delle Entrate - L'acquisto di una casa: le imposte
• Agenzia delle Entrate - L'acquisto con i benefici prima casa
• Consiglio Nazionale del Notariato - Agevolazioni fiscali prima casa