Cos'è il costo del notaio per comprare casa?
Il costo del notaio per l'acquisto di un immobile comprende le imposte dovute allo Stato (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale e, in alcuni casi, IVA) oltre all'onorario del professionista per la redazione e la stipula dell'atto di compravendita. L'importo complessivo varia in funzione del tipo di venditore (persona fisica o impresa costruttrice), dell'agevolazione prima casa e del valore dell'immobile.
Imposte per l'acquisto da persona fisica (o impresa in esenzione IVA)
Quando l'immobile viene acquistato da un privato o da un'impresa la cui vendita non è soggetta ad IVA, le imposte si calcolano sul valore catastale dell'immobile, non sul prezzo dichiarato nell'atto. Questo meccanismo, noto come "prezzo-valore", è stato introdotto dall'art. 1, comma 497, della Legge 266/2005 e confermato dall'art. 35, comma 21-23, del D.L. 223/2006 (conv. L. 248/2006).
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente che varia in base alla tipologia di acquisto:
| Tipologia | Moltiplicatore | Calcolo |
|---|---|---|
| Prima casa | 115,5 | Rendita catastale x 115,5 |
| Seconda casa / altri immobili | 126 | Rendita catastale x 126 |
Fonte: D.P.R. 131/1986, Tariffa Parte Prima, art. 1, Nota I
Aliquote e imposte fisse
| Voce | Prima casa | Seconda casa | Immobili di lusso |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% del valore catastale | 9% del valore catastale | 15% del valore catastale |
| Imposta di registro minima | 1.000 euro | 1.000 euro | 1.000 euro |
| Imposta catastale | 50 euro (fissa) | 50 euro (fissa) | 50 euro (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 50 euro (fissa) | 50 euro (fissa) | 50 euro (fissa) |
| Archivio e repertorio | 38 euro | 38 euro | 38 euro |
L'imposta di registro è calcolata in misura proporzionale sul valore catastale con un minimo di 1.000 euro: anche se il 2% del valore catastale risultasse inferiore, l'imposta non può essere inferiore a tale soglia Fonte: D.P.R. 131/1986, art. 10. Le imposte ipotecaria e catastale sono invece in misura fissa a 50 euro ciascuna Fonte: D.Lgs. 347/1990, art. 10.
Onorario del notaio per acquisto da persona fisica
L'onorario del notaio per la compravendita da privato è calcolato generalmente nella misura dello 0,8% del valore catastale, a cui si aggiunge l'IVA al 22% sull'onorario stesso. Si tratta di un parametro indicativo: il compenso effettivo dipende dalla complessità dell'atto e dalla libera determinazione del professionista.
Imposte per l'acquisto da costruttore (vendita soggetta a IVA)
Quando l'immobile viene acquistato da un'impresa costruttrice (o che ha effettuato lavori di ristrutturazione) entro cinque anni dalla fine dei lavori, la vendita è soggetta a IVA. In questo caso la base imponibile è il prezzo dichiarato nell'atto, non il valore catastale.
Aliquote IVA e imposte fisse
| Voce | Prima casa | Seconda casa | Immobili di lusso |
|---|---|---|---|
| IVA | 4% del prezzo | 10% del prezzo | 22% del prezzo |
| Imposta di registro | 200 euro (fissa) | 200 euro (fissa) | 200 euro (fissa) |
| Imposta catastale | 200 euro (fissa) | 200 euro (fissa) | 200 euro (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 200 euro (fissa) | 200 euro (fissa) | 200 euro (fissa) |
| Bollo | 230 euro | 230 euro | 230 euro |
| Tassa ipotecaria | 35 euro | 35 euro | 35 euro |
| Voltura catastale | 55 euro | 55 euro | 55 euro |
L'IVA è versata direttamente all'impresa venditrice ed è compresa nel prezzo di acquisto. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna Fonte: Agenzia delle Entrate - Acquisto di una casa: le imposte.
Onorario del notaio per acquisto da costruttore
L'onorario indicativo del notaio per l'acquisto da costruttore è pari allo 0,5% del prezzo dichiarato, oltre all'IVA al 22% sull'onorario.
Requisiti per le agevolazioni prima casa
Le agevolazioni prima casa, che consentono di beneficiare delle aliquote ridotte sopra indicate, sono subordinate al rispetto di specifici requisiti previsti dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986:
- Categoria catastale: l'immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) o A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico).
- Ubicazione: l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa.
- Non titolarità di altri immobili: l'acquirente non deve possedere, neppure in quota, altri immobili nello stesso Comune, e non deve essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa (salvo alienazione entro un anno).
Fonte: Agenzia delle Entrate - L'acquisto con i benefici prima casa
Come si calcola il costo totale: esempi pratici
Esempio 1: Acquisto prima casa da privato
Dati di partenza:
- Rendita catastale: 800 euro
- Prezzo di vendita: 200.000 euro
- Tipo: prima casa, acquisto da persona fisica
Calcolo del valore catastale: 800 x 115,5 = 92.400 euro
Imposte:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (2% di 92.400) | 1.848,00 euro |
| Imposta catastale (fissa) | 50,00 euro |
| Imposta ipotecaria (fissa) | 50,00 euro |
| Archivio e repertorio | 38,00 euro |
| Totale imposte | 1.986,00 euro |
Onorario notaio:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Onorario (0,8% di 92.400) | 739,20 euro |
| IVA 22% sull'onorario | 162,62 euro |
| Totale onorario | 901,82 euro |
Costo totale stimato: 2.887,82 euro (imposte + onorario + IVA onorario)
Si noti che il prezzo di vendita (200.000 euro) non incide sul calcolo delle imposte grazie al meccanismo del prezzo-valore: ciò che conta è solo la rendita catastale.
Esempio 2: Acquisto seconda casa da costruttore
Dati di partenza:
- Prezzo di acquisto: 250.000 euro
- Tipo: seconda casa, acquisto da impresa costruttrice
Imposte:
| Voce | Importo |
|---|---|
| IVA (10% di 250.000) | 25.000,00 euro |
| Imposta di registro (fissa) | 200,00 euro |
| Imposta catastale (fissa) | 200,00 euro |
| Imposta ipotecaria (fissa) | 200,00 euro |
| Bollo | 230,00 euro |
| Tassa ipotecaria | 35,00 euro |
| Voltura catastale | 55,00 euro |
| Totale imposte | 25.920,00 euro |
Onorario notaio:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Onorario (0,5% di 250.000) | 1.250,00 euro |
| IVA 22% sull'onorario | 275,00 euro |
| Totale onorario | 1.525,00 euro |
Costo totale stimato: 27.445,00 euro (imposte + onorario + IVA onorario)
Esempio 3: Acquisto prima casa da costruttore
Dati di partenza:
- Prezzo di acquisto: 180.000 euro
- Tipo: prima casa, acquisto da impresa costruttrice
Imposte:
| Voce | Importo |
|---|---|
| IVA (4% di 180.000) | 7.200,00 euro |
| Imposta di registro (fissa) | 200,00 euro |
| Imposta catastale (fissa) | 200,00 euro |
| Imposta ipotecaria (fissa) | 200,00 euro |
| Bollo | 230,00 euro |
| Tassa ipotecaria | 35,00 euro |
| Voltura catastale | 55,00 euro |
| Totale imposte | 8.120,00 euro |
Onorario notaio:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Onorario (0,5% di 180.000) | 900,00 euro |
| IVA 22% sull'onorario | 198,00 euro |
| Totale onorario | 1.098,00 euro |
Costo totale stimato: 9.218,00 euro
Documenti necessari per il rogito
Per la stipula dell'atto di compravendita, il notaio richiede generalmente i seguenti documenti:
- Documento di identità e codice fiscale di tutte le parti coinvolte (acquirente e venditore)
- Atto di provenienza dell'immobile: il precedente rogito, atto di donazione, successione o altro titolo con cui il venditore ha acquisito la proprietà
- Visura catastale aggiornata e planimetria catastale dell'immobile
- Certificato di agibilità/abitabilità (ove disponibile)
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità
- Documentazione urbanistica: permesso di costruire, concessione edilizia, eventuali condoni o sanatorie
- Dichiarazione di conformità degli impianti (per immobili di recente costruzione o ristrutturazione)
- Regolamento condominiale e ultime delibere assembleari (per immobili in condominio)
- Certificazione relativa a vincoli e ipoteche: visura ipotecaria che attesti la libertà dell'immobile da iscrizioni pregiudizievoli
- Eventuale contratto preliminare di compravendita registrato
Per chi intende fruire delle agevolazioni prima casa, occorre inoltre una dichiarazione sostitutiva attestante il possesso dei requisiti previsti dalla legge, da rendere all'interno dell'atto stesso.
Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato - Lista documenti per compravendita
Il ruolo del notaio nella compravendita
Il notaio svolge una funzione di garanzia pubblica nell'ambito della compravendita immobiliare. I principali compiti includono:
- Verifica della titolarità: il notaio accerta che il venditore sia effettivamente proprietario dell'immobile e che questo sia libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli.
- Controlli urbanistici e catastali: verifica la regolarità edilizia e la conformità catastale dell'immobile, accertando che la planimetria depositata corrisponda allo stato reale dei luoghi.
- Redazione dell'atto: il notaio redige l'atto pubblico di compravendita, nel quale le parti esprimono la propria volontà contrattuale.
- Riscossione e versamento delle imposte: il notaio riscuote le imposte dovute e le versa all'Erario per conto delle parti.
- Trascrizione nei registri immobiliari: dopo la stipula, il notaio provvede alla trascrizione dell'atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, rendendo l'acquisto opponibile ai terzi.
Tabella riepilogativa: confronto tra le tipologie di acquisto
| Prima casa da privato | Seconda casa da privato | Prima casa da costruttore | Seconda casa da costruttore | |
|---|---|---|---|---|
| Base imponibile | Valore catastale | Valore catastale | Prezzo dichiarato | Prezzo dichiarato |
| Imposta principale | Registro 2% | Registro 9% | IVA 4% | IVA 10% |
| Registro | Proporzionale (min. 1.000 euro) | Proporzionale (min. 1.000 euro) | 200 euro fissi | 200 euro fissi |
| Catastale | 50 euro | 50 euro | 200 euro | 200 euro |
| Ipotecaria | 50 euro | 50 euro | 200 euro | 200 euro |
| Costi aggiuntivi | Archivio 38 euro | Archivio 38 euro | Bollo 230 + Tassa ipot. 35 + Voltura 55 euro | Bollo 230 + Tassa ipot. 35 + Voltura 55 euro |
| Onorario notaio | 0,8% valore catastale | 0,8% valore catastale | 0,5% prezzo | 0,5% prezzo |
Domande Frequenti
Quanto costa il notaio per comprare una prima casa?
Il costo del notaio per l'acquisto di una prima casa da privato comprende l'imposta di registro al 2% del valore catastale (con un minimo di 1.000 euro), le imposte catastale e ipotecaria di 50 euro ciascuna, i diritti di archivio di 38 euro e l'onorario del professionista. Per un immobile con rendita catastale di 800 euro, il costo complessivo si aggira intorno ai 2.900 euro.
Chi paga il notaio nella compravendita?
Salvo diverso accordo tra le parti, le spese notarili sono a carico dell'acquirente. Il venditore può essere tenuto al pagamento dell'imposta sulla plusvalenza (se applicabile) e di eventuali costi per la cancellazione di ipoteche gravanti sull'immobile.
Qual è la differenza tra comprare da privato e da costruttore?
L'acquisto da privato prevede il pagamento dell'imposta di registro proporzionale calcolata sul valore catastale. L'acquisto da costruttore prevede invece il pagamento dell'IVA calcolata sul prezzo dichiarato, con imposte di registro, catastale e ipotecaria in misura fissa (200 euro ciascuna). In genere, l'acquisto da costruttore risulta più oneroso dal punto di vista fiscale, soprattutto per la seconda casa.
Cos'è il valore catastale e come si calcola?
Il valore catastale è il valore fiscale dell'immobile calcolato a partire dalla rendita catastale (reperibile nella visura catastale). Per le abitazioni, si moltiplica la rendita catastale per 115,5 (prima casa) o 126 (altri immobili). Questo meccanismo, detto "prezzo-valore", consente di calcolare le imposte su una base inferiore rispetto al prezzo di mercato effettivo.
È possibile scegliere liberamente il notaio?
Sì, la scelta del notaio è libera e spetta all'acquirente. Non esistono vincoli territoriali: è possibile rivolgersi a qualsiasi notaio sul territorio nazionale, indipendentemente dall'ubicazione dell'immobile. È consigliabile richiedere preventivi a più professionisti per confrontare le proposte.
Quali sono le conseguenze della perdita dei requisiti prima casa?
Se l'acquirente perde i requisiti per l'agevolazione prima casa (ad esempio non trasferendo la residenza entro 18 mesi), l'Agenzia delle Entrate provvede al recupero della differenza tra l'imposta agevolata e quella ordinaria, maggiorata di una sovrattassa del 30% e degli interessi di mora.
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Fonti e riferimenti normativi:
- D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
- D.Lgs. 347/1990 - Imposte Ipotecarie e Catastali
- D.L. 223/2006 (conv. L. 248/2006) - Meccanismo prezzo-valore
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto di una casa: le imposte
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto con i benefici prima casa
- Consiglio Nazionale del Notariato - Acquistare un'abitazione
- Consiglio Nazionale del Notariato - Guida agevolazioni prima casa
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza legale o notarile. Per una consulenza personalizzata, si raccomanda di rivolgersi a un notaio. Ultimo aggiornamento: 2026-04-10.