La domanda «a chi intestiamo la casa?» arriva di solito tardi, quando il notaio chiede i dati per la bozza del rogito. Eppure è una delle poche scelte dell'acquisto che costano poco a farle bene e parecchio a correggerle dopo.
Cosa vuol dire cointestare
Una casa cointestata è in comproprietà: ognuno è proprietario di una quota ideale dell'intero, non di una stanza. Le quote sono quelle scritte nell'atto. Se l'atto tace, si presumono uguali (art. 1101 c.c.).
Nulla obbliga al 50 e 50. Chi mette il 70% del prezzo può comprare il 70%, e conviene che l'atto lo dica: la quota decide quanto spetta a ciascuno se si vende, se ci si separa, se uno dei due muore. Per la successione, in particolare, conta solo la quota del defunto. Chi ha figli da una relazione precedente lo sa bene.
Coniugi, uniti civilmente e conviventi
Per i coniugi la risposta dipende dal regime patrimoniale. In comunione legale, che è il regime di chi non ha scelto altro (art. 159 c.c.), la casa comprata durante il matrimonio entra in comunione anche se all'atto firma uno solo (art. 177 c.c.). Fa eccezione il bene personale, per esempio quello pagato con il ricavato della vendita di un bene personale: serve però una dichiarazione espressa nell'atto, con la partecipazione dell'altro coniuge (art. 179 c.c.). Lo stesso vale per le unioni civili, che rinviano alle norme sul regime dei coniugi (L. 76/2016, art. 1, comma 13). In separazione dei beni compra chi firma, nelle quote indicate; il confronto fra i due regimi è nella guida su comunione e separazione.
I conviventi di fatto, invece, comprano sempre in comunione ordinaria, con le quote dell'atto. Un contratto di convivenza può regolare i rapporti patrimoniali, ma non cambia chi è proprietario di una casa già acquistata.
Prima casa: i requisiti si guardano uno per uno
È il punto che sorprende di più. L'agevolazione prima casa non appartiene alla coppia, ma a ciascun acquirente: residenza o lavoro nel comune, nessun'altra casa nello stesso comune, nessuna prima casa agevolata altrove (Tariffa parte prima, art. 1, nota II-bis, D.P.R. 131/1986). Se due fratelli comprano al 50% e solo uno ha i requisiti, l'aliquota ridotta si applica solo sulla sua metà; l'altra paga le imposte ordinarie.
In comunione legale vale la stessa logica. Se i requisiti li ha un solo coniuge, l'Agenzia delle Entrate riconosce l'agevolazione sul 50%; per averla sull'intero servono le dichiarazioni di entrambi, con i requisiti di entrambi. A volte, per questo, conviene che compri un solo coniuge in separazione dei beni: è una scelta da fare con il notaio, perché tocca anche la proprietà, non solo le imposte. I requisiti nel dettaglio sono nella guida alle agevolazioni prima casa. Dal 1° gennaio 2027 la nota II-bis passa nel testo unico D.Lgs. 123/2025: fino al 31 dicembre 2026 il riferimento resta quello indicato.
Mutuo cointestato, casa di uno solo, soldi di altri
Capita spesso: la banca vuole due redditi, ma la casa va intestata a uno solo. Si può fare, e il secondo firma il mutuo come cointestatario o dà una garanzia. L'effetto fiscale però va previsto. La detrazione del 19% sugli interessi spetta a chi è insieme intestatario del mutuo e proprietario della casa adibita ad abitazione principale (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR): il cointestatario che non è proprietario non detrae la sua metà, salvo che sia il coniuge fiscalmente a carico. I dettagli sono nella guida sulle spese notarili detraibili.
Poi c'è il denaro. Se il prezzo lo pagano in parte i genitori, o il partner che non compare come acquirente, al notaio va detto: i pagamenti si indicano nell'atto e chi paga per un altro sta, di regola, facendo una donazione indiretta, con effetti futuri sulla successione. Tacerlo non semplifica niente.
Una scelta fatta male si corregge, ma con un altro atto. Spostare una quota fra coniugi o conviventi è una cessione o una donazione, con imposte e onorario propri; uscire dalla comproprietà richiede una vendita o una divisione. E se uno dei due non vuole vendere, la strada è quella descritta nella guida sul comproprietario che non vende. Costa meno, in genere, mezz'ora in più dal notaio prima del rogito.
Fonti e riferimenti normativi: