Chi vende una casa affittata si sente spesso dire che deve prima offrirla all'inquilino. Quasi sempre è falso. La prelazione è il diritto di comprare a parità di condizioni prima di un terzo, e la legge lo dà a pochi. Per un appartamento venduto da un privato la prelazione dell'inquilino nasce in un caso solo, piuttosto raro, mentre le prelazioni che pesano davvero sulla vendita riguardano altri immobili e altre persone: il conduttore di un negozio, il contadino del fondo accanto, lo Stato, un fratello con cui si è ereditato. Ignorarle di solito non blocca il rogito, ma espone l'acquirente a perdere l'immobile mesi dopo; per un bene culturale non denunciato lo Stato può comprarlo anche molto tempo dopo il rogito.
L'inquilino di casa: un caso solo
La legge sulle locazioni abitative dà la prelazione all'inquilino quando il proprietario, alla prima scadenza del contratto, nega il rinnovo perché vuole vendere e non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive (L. 431/1998, art. 3, comma 1, lett. g). Il diniego va motivato con quella ragione. Se il contratto si rinnova, o se il proprietario vende con l'inquilino dentro, la prelazione non c'è: l'acquirente subentra nella locazione, che gli è opponibile se ha data certa anteriore alla vendita (art. 1599 c.c.).
Chi compra un appartamento locato, in genere, eredita quindi un inquilino, non un concorrente.
Negozi e locali aperti al pubblico
Qui la prelazione è la regola. Il conduttore di un immobile non abitativo in cui si svolge un'attività a contatto diretto con il pubblico ha diritto di comprare a parità di condizioni (L. 392/1978, art. 38). Il proprietario gli notifica, tramite ufficiale giudiziario, il prezzo e le altre condizioni della vendita, con l'invito a esercitare il diritto: è la cosiddetta denuntiatio. Il conduttore ha sessanta giorni per rispondere, sempre tramite ufficiale giudiziario; se accetta, salvo diverse condizioni nella comunicazione, paga entro i trenta giorni che seguono quei sessanta, contestualmente al rogito o al preliminare.
Le eccezioni sono parecchie. Sono esclusi gli studi professionali, le attività senza contatto con il pubblico (un magazzino, un ufficio interno), quelle transitorie e i locali dentro stazioni, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi e villaggi turistici (artt. 35 e 41); e la prelazione non scatta se si vende al coniuge o a un parente entro il secondo grado.
Se la notifica manca, o il prezzo dichiarato era più alto di quello vero, il conduttore può riscattare l'immobile dall'acquirente entro sei mesi dalla trascrizione (art. 39). Rimborsa il prezzo e diventa proprietario lui.
Terreni, beni culturali, eredità
Sui terreni agricoli la prelazione spetta all'affittuario coltivatore diretto che coltiva il fondo da almeno due anni (L. 590/1965, art. 8, con il termine ridotto dall'art. 7 della L. 817/1971) e, se sul fondo non c'è un affittuario coltivatore diretto, al coltivatore diretto o all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di un terreno confinante (L. 817/1971, art. 7). La prelazione non spetta se il piano regolatore destina il terreno a uso edilizio, industriale o turistico. Il venditore gli trasmette il contratto preliminare con raccomandata e il titolare ha trenta giorni per rispondere; se la notifica manca, il riscatto resta aperto per un anno dalla trascrizione. Nelle compravendite di terreni è un controllo da fare sempre, perché i confinanti possono essere più d'uno.
Per un immobile dichiarato di interesse culturale il venditore denuncia la vendita alla soprintendenza entro trenta giorni (D.Lgs. 42/2004, art. 59). Il Ministero, o la regione o un altro ente, ha sessanta giorni per comprare allo stesso prezzo, e nel frattempo l'atto resta sospeso e l'immobile non si consegna (art. 61). Se la denuncia manca o è incompleta, il termine diventa di centottanta giorni da quando il Ministero riceve la denuncia tardiva o acquisisce comunque gli elementi che doveva contenere, quindi la prelazione può arrivare molto dopo il rogito. L'alienazione non denunciata è anche nulla (art. 164), ma per la giurisprudenza è una nullità che può far valere solo lo Stato: fra venditore e acquirente il contratto resta efficace, e il Ministero conserva la prelazione. Nei centri storici, da Firenze a Lecce, un palazzo vincolato non è raro (e chi l'ha ereditato non sempre lo sa).
Infine il retratto successorio: il coerede che vende la propria quota di eredità a un estraneo deve offrirla prima agli altri coeredi, che hanno due mesi; senza notifica possono riscattarla finché la comunione ereditaria dura (art. 732 c.c.). Riguarda la vendita della quota dell'eredità, di regola non quella della quota di un singolo bene ereditato; ma se la casa è l'unico bene dell'eredità, venderne la quota equivale a vendere la quota ereditaria, e la prelazione va rispettata. Tra semplici comproprietari che non hanno ereditato insieme una prelazione legale non esiste, come spiega la guida su cosa fare se un comproprietario non vuole vendere.
Legale o convenzionale, e il ruolo del notaio
Una prelazione può anche essere pattuita: in un preliminare, in un accordo tra soci, in una scrittura fra parenti. Quella convenzionale però vincola soltanto chi l'ha firmata. Se viene violata, il beneficiario chiede i danni al venditore, ma non può togliere l'immobile all'acquirente, che è ciò che invece la prelazione legale permette.
Il notaio verifica quali prelazioni possono esistere leggendo i documenti: il contratto di locazione e l'uso del locale, il certificato di destinazione urbanistica per i terreni, gli eventuali vincoli culturali, la provenienza ereditaria. Chiede la prova della notifica o la rinuncia del titolare, data dopo aver ricevuto la proposta, e le riporta nell'atto. È uno dei controlli descritti nella guida su cosa controlla il notaio prima del rogito. Dipende però da ciò che le parti gli mostrano: un affitto agrario mai registrato, o un inquilino taciuto, sfugge anche al controllo più accurato.