Una casa in edilizia convenzionata si può vendere quando si vuole. Il problema è il prezzo. Chi l'ha comprata in un piano di zona (i PEEP, piani per l'edilizia economica e popolare) ha firmato, direttamente o tramite il costruttore, una convenzione con il comune che fissa un prezzo massimo di cessione e un canone massimo di locazione, e quei limiti, di regola, seguono l'immobile per tutta la durata della convenzione (art. 35 L. 865/1971). L'affrancazione li toglie.
Quando si può chiedere
La regola sta nell'art. 31, comma 49-bis, della L. 448/1998. I vincoli si rimuovono dopo che sono trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, su richiesta delle persone fisiche interessate, con atto pubblico o scrittura privata autenticata soggetti a trascrizione. Lo stesso vale per le convenzioni dell'art. 18 del D.P.R. 380/2001 (comma 49-ter). Restano fuori soltanto alcuni alloggi dei piani di zona destinati per legge alla locazione.
Un dettaglio sfugge spesso: la richiesta può farla anche chi non è più proprietario, cioè chi ha già venduto a un prezzo superiore a quello vincolato e vuole chiudere la questione.
Non va confusa con la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà (commi 47 e 48), che riguarda le case costruite su aree concesse dal comune solo in superficie: lì si compra il suolo, qui si toglie un limite di prezzo. Spesso le due operazioni si fanno insieme, con un'unica convenzione, e sul diritto di superficie in sé c'è una guida a parte su come funziona il diritto di superficie.
Quanto si paga al comune
Il corrispettivo non è un prezzo di mercato. Lo calcola il comune con la formula del D.M. 151/2020: si parte dal corrispettivo di trasformazione del comma 48 (il 60% del valore venale dell'area stimato dal comune, al netto degli oneri già versati e rivalutati con l'indice ISTAT), lo si prende per la quota millesimale dell'alloggio, lo si dimezza e lo si riduce in proporzione agli anni di convenzione già trascorsi. Per le convenzioni in diritto di superficie da 60 a 99 anni il risultato si dimezza ancora.
In pratica, più la convenzione è vecchia, meno si paga. Una convenzione trentennale stipulata venticinque anni fa costa una frazione di una appena firmata, a parità di area. Il valore di partenza però lo fissa ogni comune con le proprie delibere, e da un comune all'altro le cifre possono cambiare molto. La delibera del consiglio comunale fissa anche criteri e condizioni per pagare a rate (art. 31, comma 49-bis, L. 448/1998), e le spese di affrancazione si possono finanziare con un mutuo.
L'atto e i suoi costi
La procedura, di solito, segue questi passi: istanza al comune con i dati catastali e la convenzione originaria, comunicazione del corrispettivo, pagamento, stipula della convenzione di rimozione e trascrizione nei registri immobiliari. In molti comuni l'atto lo riceve il segretario comunale; altrove le parti scelgono un notaio, e le spese di stipula restano di regola a carico di chi chiede l'affrancazione.
Al corrispettivo si sommano quindi l'eventuale onorario notarile, le imposte dell'atto e la trascrizione. Conviene chiedere il preventivo del notaio insieme alla risposta del comune, perché la tempistica dipende quasi sempre da quest'ultimo (nelle grandi città l'ufficio comunale è spesso il collo di bottiglia). Spesso affrancazione e vendita si stipulano lo stesso giorno, una dopo l'altra.
Vendere senza affrancazione
Si può, ma la parte di prezzo che supera quello vincolato resta senza effetto. Dal 2018 la legge dice che, finché i vincoli non sono rimossi, il contratto di trasferimento non produce effetti limitatamente alla differenza fra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato (art. 31, comma 49-quater, L. 448/1998, introdotto dal D.L. 119/2018, art. 25-undecies). Chi compra può quindi chiedere indietro l'eccedenza.
La stessa norma offre la via d'uscita: la pretesa di rimborso si estingue con la rimozione dei vincoli, anche se arriva dopo la vendita. Per questo un venditore che ha già incassato un prezzo di mercato ha interesse ad affrancare comunque. La rimozione del vincolo di prezzo toglie con sé anche ogni vincolo di natura soggettiva, come i requisiti di reddito o di residenza richiesti agli acquirenti.
Prima del compromesso, il notaio verifica nella convenzione trascritta quali vincoli gravano ancora sull'immobile e per quanto tempo. È il controllo che evita la sorpresa peggiore: scoprire il vincolo quando la caparra è già stata versata.