Dividere un immobile in comproprietà: quanto costa dal notaio

Dividere un immobile in comproprietà dal notaio costa, di imposte, l'1% di registro sul valore dell'intera massa più 200 € di ipotecaria e 200 € di catastale; se a qualcuno va più della sua quota e l'eccedenza supera il 5%, quella parte si tassa come una vendita. L'onorario del notaio non ha una tariffa: è libero e va preventivato per iscritto. La divisione scioglie la comproprietà assegnando a ciascuno una porzione determinata, o un bene diverso, al posto della quota ideale che aveva su tutto.

Questa guida riguarda soprattutto la comproprietà nata da un acquisto fatto insieme e la comunione tra coniugi che si scioglie con la separazione o il divorzio (art. 191 c.c.). Quando i beni arrivano da un'eredità le regole di base sono le stesse, ma entrano in gioco collazione, debiti del defunto e rescissione per lesione: per quel caso c'è la guida alla divisione dei beni ereditari dal notaio.

Accordo dal notaio o causa in tribunale

Ogni comproprietario può chiedere la divisione in qualsiasi momento (art. 1111 c.c.). La rimandano un patto di restare in comunione, valido per non più di dieci anni, e la dilazione che il giudice può concedere, fino a cinque anni, se lo scioglimento immediato danneggia gli altri; la esclude del tutto il caso di un bene che, diviso, non servirebbe più all'uso a cui è destinato (art. 1112 c.c.).

Se tutti sono d'accordo si va dal notaio, e serve davvero il consenso di ciascuno: basta un comproprietario che non firma e la strada amichevole è chiusa. Il lavoro vero si fa prima della stipula. Si ricostruisce la provenienza, si controllano ipoteche e vincoli, si decide chi prende cosa e, quando le parti non concordano sul valore, si affida una stima a un perito di fiducia comune. L'atto deve poi rispettare due regole che valgono per ogni scioglimento di comunione su un fabbricato. Per le unità urbane servono l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 servono gli estremi del titolo edilizio (art. 46 D.P.R. 380/2001). L'atto si trascrive nei registri immobiliari.

Senza accordo si va in tribunale, ma non subito. La divisione è una delle materie in cui la mediazione è condizione di procedibilità: prima della causa bisogna esperirla (art. 5 D.Lgs. 28/2010). Poi il giudice nomina di solito un consulente tecnico che stima i beni e propone i lotti, e la sentenza di divisione si trascrive come l'atto. È la via più lunga e più cara, perché alle imposte si aggiungono avvocati, consulente e contributo unificato; quanto, dipende dalla causa, e non esiste una cifra che valga per tutte.

Le imposte, con e senza conguaglio

La divisione è un atto dichiarativo, non traslativo: accerta ciò che ciascuno aveva già, e per questo paga meno di una vendita.

Le imposte ipotecaria e catastale fisse, il bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali sono dovuti con o senza conguaglio: l'esenzione che assorbe questi tributi nelle compravendite non si applica alle divisioni (Circolare 2/E del 21 febbraio 2014, par. 1.2). Il bollo sull'atto è, di regola, di 230 € (stessa circolare, par. 1.1 ed esempio 9).

La base dell'1% è il valore dell'intera massa, non quello della singola porzione. Per gli immobili iscritti in catasto con rendita l'Agenzia non rettifica un valore dichiarato non inferiore a quello catastale, cioè alla rendita rivalutata per i moltiplicatori di legge (art. 52, comma 4, D.P.R. 131/1986); la regola non vale per i terreni edificabili. Il prezzo-valore della L. 266/2005 non riguarda la divisione in sé. Per un conguaglio legato a un'abitazione, però, l'Agenzia lo ammette sulla sola porzione di immobile pagata con il conguaglio (Circolare 18/E del 29 maggio 2013, par. 2.2.2).

Dal 1° gennaio 2027 si applica il testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che riunisce le regole del registro citate in questa guida e cambia la numerazione degli articoli; fino al 31 dicembre 2026 i riferimenti restano quelli del D.P.R. 131/1986.

Un caso a parte è la divisione tra coniugi fatta in attuazione degli accordi di separazione o di divorzio: gli atti di quei procedimenti sono esenti da bollo, registro e ogni altra tassa (art. 19 L. 74/1987, esteso alla separazione da Corte cost. 154/1999).

Il conguaglio: dove la divisione diventa una vendita

Se a un condividente vanno beni per un valore superiore alla sua quota di diritto, la divisione è considerata vendita per la parte eccedente (art. 34, comma 1, D.P.R. 131/1986). La soglia che conta è il 5% del valore della quota di diritto: sotto, l'eccedenza resta dentro la divisione e paga l'1%; sopra, il conguaglio si tassa con l'aliquota dei trasferimenti (art. 34, comma 2). Due dettagli sorprendono spesso. Il primo è che, superata la soglia, si tassa tutto il conguaglio, non solo la parte oltre il 5%. Il secondo è che conta il valore assegnato, anche se nessuno versa materialmente denaro agli altri (Circolare 2/E del 21 febbraio 2014, par. 1.2).

Per gli immobili le aliquote sono quelle dell'art. 1 della Tariffa: 9%, oppure 2% se chi riceve l'eccedenza ha i requisiti prima casa (15% per i terreni agricoli a chi non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale). Sul conguaglio il registro non scende mai sotto 1.000 €, e si aggiungono 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale; resta dovuto anche l'1% sulla divisione, nella misura effettiva, anche se inferiore a 200 € (stessa circolare).

Un esempio. Tre comproprietari, per un terzo ciascuno, di tre appartamenti comprati insieme con un unico atto, che valgono in tutto 300.000 €, nella stessa conservatoria. Se ognuno prende un appartamento da 100.000 €, non c'è conguaglio:

A questa cifra si aggiungono le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, dovuti anche senza conguaglio (Circolare 2/E del 21 febbraio 2014, esempio 9).

Il risultato cambia se gli appartamenti sono stati comprati con atti separati: ogni acquisto forma una comunione a sé, e assegnare a ciascuno un appartamento intero invece della sua quota in ognuno non è una divisione all'1% ma un insieme di trasferimenti, tassati come tali (art. 34, comma 4, D.P.R. 131/1986; Circolare 18/E del 29 maggio 2013, par. 2.2.3). Le comunioni si considerano una sola solo se l'ultimo acquisto di quote deriva da un'eredità.

Se invece uno riceve un appartamento da 110.000 € e versa 10.000 € agli altri, il conguaglio è il 10% della sua quota di diritto, oltre la soglia di 5.000 €. Si tassano allora tutti i 10.000 € come una vendita: al 9% sarebbero 900 €, che salgono al minimo di 1.000 €, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. A questo si somma l'imposta della divisione vera e propria. Per confrontare con quanto costerebbe comprare la quota altrui con una compravendita c'è il calcolatore della compravendita.

Frazionamento catastale e onorario del notaio

Quando c'è un solo immobile, le strade sono due: assegnarlo per intero a uno, che liquida gli altri con un conguaglio, oppure dividerlo fisicamente in più unità. La seconda richiede il frazionamento, che va fatto prima dell'atto, perché le porzioni assegnate devono avere già propri identificativi e planimetrie in catasto.

Un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) verifica che si possano creare unità autonome, con accessi e impianti propri, e presenta la pratica DOCFA all'Agenzia delle Entrate, pagando i relativi tributi speciali catastali. Se servono opere edilizie, come aprire un nuovo ingresso, prima occorre il titolo edilizio presso il Comune, di solito CILA o SCIA a seconda dei lavori. Non sempre si può fare: regolamenti condominiali, superfici minime e norme urbanistiche possono impedirlo. I compensi dei tecnici sono liberi e conviene farseli preventivare insieme a quello del notaio.

Anche l'onorario del notaio non ha tariffa. Le tariffe professionali sono abrogate (art. 9 D.L. 1/2012) e il notaio deve comunicare per iscritto, prima dell'incarico, la misura del compenso (stesso art. 9, comma 4, come modificato dall'art. 1, comma 150, L. 124/2017). Il preventivo dipende dal lavoro richiesto (quanti condividenti e immobili, quali conguagli, quante verifiche urbanistiche e ipotecarie), e conviene chiederne più d'uno.

Domande frequenti

Se non si vuole dividere, che alternative ci sono?

Vendere tutto a un terzo e ripartire il ricavato secondo le quote; far comprare le quote altrui a uno dei comproprietari, con una compravendita vera e propria; oppure restare in comunione e darsi delle regole. Per l'ordinaria amministrazione e il godimento del bene la maggioranza può adottare un regolamento della comunione (art. 1106 c.c.), mentre l'uso di ciascuno incontra il limite di non alterare la destinazione del bene e di non impedire agli altri di usarlo (art. 1102 c.c.).

Si può vietare la divisione per sempre?

No. Tra comproprietari il patto di non dividere vale al massimo dieci anni, e se ne prevede di più si riduce a dieci (art. 1111 c.c.). Per un'eredità, il testatore può rinviare la divisione solo fino a cinque anni dalla morte, o fino a un anno dalla maggiore età dell'ultimo erede minorenne, e il giudice può comunque autorizzarla prima per gravi circostanze (art. 713 c.c.).

I debiti del defunto si dividono con l'atto di divisione?

No, seguono regole proprie. Tra loro i coeredi contribuiscono ai debiti in proporzione alle quote, salvo diversa disposizione del testatore (art. 752 c.c.), e verso i creditori ciascuno risponde personalmente in proporzione alla quota, e per l'intero sui beni ipotecati (art. 754 c.c.). Un accordo diverso tra coeredi vale solo tra loro.