Chi compra casa con un mutuo paga il notaio due volte, per due atti diversi, e il fisco li tratta in modo opposto. Le spese dell'atto di mutuo si detraggono al 19%; quelle del rogito di compravendita no. Tutto il resto di questa guida discende da questa distinzione.
Cosa si detrae e cosa no
La detrazione è quella dell'art. 15, comma 1, lettera b), del TUIR: il 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori pagati per un mutuo garantito da ipoteca e contratto per acquistare l'abitazione principale. Le istruzioni al 730/2026 elencano gli oneri accessori, e fra questi ci sono le spese notarili: l'onorario del notaio per il contratto di mutuo e le spese che il notaio sostiene per conto del cliente, come l'iscrizione dell'ipoteca. Nello stesso elenco stanno l'imposta sostitutiva sul capitale prestato, le spese di istruttoria e di perizia, la commissione di intermediazione della banca e la penale per estinzione anticipata.
L'imposta sostitutiva vale di regola lo 0,25% del capitale, e sale al 2% quando il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa (art. 18 D.P.R. 601/1973). Non va confuso questo requisito con quello della detrazione: l'aliquota della sostitutiva dipende dalle agevolazioni prima casa, la detrazione dal fatto che l'immobile diventi abitazione principale. Si possono avere l'una senza l'altra.
Restano fuori l'onorario del notaio per la compravendita, le imposte di registro, ipotecaria e catastale del rogito (anche se le versa il notaio) e le spese notarili di atti che non sono il mutuo, come donazioni o atti societari. Le spese del rogito, però, non spariscono dal conto: se il mutuo supera il costo dell'acquisto, gli interessi si detraggono solo sulla parte che lo copre, e quel costo comprende anche le spese notarili e gli oneri accessori dell'acquisto.
Per questo conviene chiedere al notaio un documento che tenga separate le voci dei due atti: la quota detraibile si calcola solo su quelle del mutuo.
Tetto, requisiti e il limite per i redditi alti
Il 19% si calcola su un massimo di 4.000 € all'anno, fra interessi e oneri accessori insieme: il beneficio massimo è quindi 760 €. Le spese notarili del mutuo non hanno un tetto proprio, lo condividono con gli interessi, e si detraggono nell'anno in cui sono pagate, quasi sempre il primo.
Le condizioni sono quelle della lettera b):
- il mutuo è garantito da ipoteca sull'immobile;
- l'immobile diventa abitazione principale entro un anno dall'acquisto, cioè il luogo dove il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
- l'acquisto avviene nell'anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.
Se l'immobile comprato va ristrutturato, la detrazione parte da quando diventa abitazione principale, purché entro due anni dall'acquisto. E dal periodo d'imposta 2020 il 19% spetta solo per spese pagate con strumenti tracciabili (bonifico, carta, assegno): le eccezioni riguardano medicinali, dispositivi medici e prestazioni sanitarie di strutture pubbliche o accreditate, non il notaio.
Dal 2025 c'è un secondo limite, per chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 €. L'art. 16-ter del TUIR, introdotto dalla L. 207/2024, somma quasi tutte le detrazioni e le ammette solo fino a un importo base (14.000 € fino a 100.000 € di reddito, 8.000 € oltre) moltiplicato per un coefficiente che dipende dai figli a carico (da 0,50 senza figli a 1 con più di due figli o un figlio con disabilità). Interessi e oneri dei mutui contratti fino al 31 dicembre 2024 restano esclusi dal conteggio; quelli dei mutui stipulati dal 2025 ci entrano. Il 730/2026, sui redditi 2025, è la prima dichiarazione in cui conta.
Un'avvertenza per il 730 del prossimo anno. La L. 199/2025 ha aggiunto all'art. 16-ter il comma 5-bis: sopra i 200.000 € di reddito complessivo, le detrazioni al 19% (spese sanitarie escluse) calano di 440 €. È in vigore dal 1° gennaio 2026, quindi riguarda i redditi 2026 e non la dichiarazione in corso.
Come si compila il rigo E7
Interessi e oneri accessori, spese notarili del mutuo comprese, vanno nel quadro E, sezione I, rigo E7, con in colonna 1 il codice dell'anno di stipula:
| Mutuo per l'abitazione principale stipulato | Codice |
|---|---|
| Fino al 31 dicembre 2021 | 7 |
| Dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024 | 48 |
| Dal 1° gennaio 2025 | 57 |
Per accolli, subentri e rinegoziazioni conta la data di quel contratto, non quella del mutuo originario. Il mutuo per costruire o ristrutturare l'abitazione principale ha un tetto diverso, 2.582,28 € (art. 15, comma 1-ter, TUIR), e non va nel rigo E7 ma nei righi da E8 a E10, con i codici 10, 46 o 55 a seconda che sia stato stipulato fino al 2021, fra il 2022 e il 2024 o dal 2025. Le due detrazioni si sommano solo durante i lavori di costruzione e nei sei mesi successivi.
I documenti vanno conservati: le istruzioni al 730/2026 chiedono di tenerli fino al 31 dicembre 2031. Servono la fattura del notaio con le voci del mutuo separate, il contratto di mutuo, l'atto di acquisto, la prova del pagamento tracciabile e la certificazione annuale della banca sugli interessi.
Mutuo cointestato, surroga e rinegoziazione
Con il mutuo cointestato il tetto di 4.000 € resta uno solo e si divide fra gli intestatari: due coniugi non a carico l'uno dell'altro, cointestatari al 50%, indicano al massimo 2.000 € ciascuno. L'eccezione riguarda il coniuge fiscalmente a carico, che la lettera b) prevede espressamente: chi sostiene tutta la spesa detrae anche la sua quota, sempre entro i 4.000 €. Il limite di 4.000 € per ciascun intestatario vale solo per i mutui stipulati prima del 1993.
Nella surroga la legge esclude che al cliente siano addebitati costi per il nuovo finanziamento, l'istruttoria, gli accertamenti catastali e le formalità della surrogazione (art. 120-quater, comma 4, TUB): di norma non c'è quindi una spesa notarile del mutuatario da portare in detrazione. Gli interessi del mutuo surrogato, invece, restano detraibili (comma 8), come nella rinegoziazione, entro l'importo che corrisponde al capitale residuo del vecchio mutuo maggiorato delle spese e degli oneri legati all'operazione. Le differenze fra le due strade sono nella guida su rinegoziazione e surroga.
Quanto costa l'atto di mutuo, e quindi quanto se ne potrà detrarre, lo stima il calcolatore dei costi del mutuo; per l'acquisto c'è il calcolatore della compravendita.
Domande frequenti
Le spese del notaio per il rogito sono detraibili?
No. Nel 730 si detraggono solo le spese notarili del contratto di mutuo ipotecario per l'abitazione principale; onorario e imposte della compravendita non danno diritto a detrazione.
Quanto si recupera con la detrazione delle spese notarili?
Il 19% delle spese del mutuo, sommate agli interessi dell'anno, fino a 4.000 €: al massimo 760 € l'anno. Se il reddito complessivo supera 75.000 € e il mutuo è stato stipulato dal 2025, il risultato può ridursi per il limite dell'art. 16-ter.
Serve la fattura del notaio per la detrazione?
Sì. Deve distinguere le spese dell'atto di mutuo da quelle della compravendita, perché solo le prime sono detraibili, e va conservata con la prova del pagamento tracciabile fino al 31 dicembre 2031.