Comprare una casa che non esiste ancora sembra un atto di fiducia. In realtà è uno dei pochi acquisti in cui la legge pretende garanzie precise prima che passi un solo euro, e chi le conosce può controllarle una per una. Il riferimento è il D.Lgs. 122/2005, rafforzato nel 2019 dal Codice della crisi d'impresa (D.Lgs. 14/2019, artt. 385-388).
Quando valgono queste tutele
La disciplina si applica se ricorrono tre condizioni insieme. L'acquirente è una persona fisica. Il venditore è un costruttore, cioè un imprenditore o una cooperativa edilizia che costruisce in proprio o tramite altri. L'immobile è "da costruire": il permesso di costruire è stato chiesto, ma l'edificio non è ancora a uno stadio che permetta l'agibilità (art. 1, D.Lgs. 122/2005).
Restano fuori, quindi, l'acquisto da un privato e quello di una casa già finita e agibile, anche se nuova. Resta fuori anche chi compra tramite una società.
Il preliminare va firmato dal notaio
Per gli immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019, il preliminare e ogni altro contratto che obbliga a trasferire la casa vanno stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 6, D.Lgs. 122/2005, come modificato dal D.Lgs. 14/2019). Il compromesso firmato in agenzia, per queste case, non basta più.
Il contenuto è fissato dalla legge: descrizione dell'immobile e delle pertinenze, stato di avanzamento dei lavori, prezzo e modalità di pagamento, estremi del permesso di costruire, termini di consegna, capitolato con le caratteristiche dei materiali. Mancando il prezzo, per esempio, il preliminare è nullo. Per la parte generale sul compromesso c'è la guida al contratto preliminare.
La fideiussione sugli acconti
È la tutela più concreta. Prima o al momento del preliminare, il costruttore deve consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa pari a tutte le somme che ha incassato e che incasserà prima del rogito (art. 2, D.Lgs. 122/2005). Se non la consegna, il contratto è nullo, ma la nullità può farla valere solo l'acquirente.
La fideiussione si escute se il costruttore entra in crisi: un pignoramento sull'immobile, una liquidazione giudiziale, un concordato (art. 3). Dal 2019 copre anche il caso in cui, al rogito, il costruttore non consegni la polizza decennale. Le garanzie rilasciate dal 23 settembre 2022 devono seguire il modello standard approvato con decreto del Ministero della Giustizia, e il notaio ne riporta gli estremi nell'atto, verificando che il testo sia conforme.
Un'avvertenza pratica: la garanzia segue i pagamenti. Se il contratto prevede un acconto in più dopo la firma (capita spesso, a stati di avanzamento), la fideiussione deve già coprirlo.
Al rogito: polizza decennale e ipoteca del costruttore
Il giorno della compravendita contano altre due cose, e qui il notaio ha un ruolo di blocco vero e proprio.
La prima è la polizza assicurativa indennitaria decennale, la cosiddetta "decennale postuma". Copre per dieci anni i danni materiali e diretti all'immobile da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi, gli stessi dell'art. 1669 c.c. Il costruttore la consegna al rogito e l'atto deve indicarla, a pena di nullità che anche qui può far valere solo l'acquirente (art. 4, D.Lgs. 122/2005). Chi ha comprato con un preliminare scopre a volte, in quel momento, che la polizza non è pronta: la conseguenza è proprio l'escussione della fideiussione.
La seconda è l'ipoteca. Quasi sempre il costruttore ha finanziato il cantiere con un mutuo fondiario garantito sull'intero edificio. Il notaio non può stipulare la vendita se, prima o contestualmente, quel finanziamento non è stato suddiviso in quote (con l'ipoteca frazionata sui singoli appartamenti) oppure se non c'è un titolo per cancellare o frazionare l'ipoteca sulla casa venduta (art. 8). Senza questo passaggio l'atto è nullo. Chi si accolla la propria quota di mutuo lo fa per scelta; chi paga tutto il prezzo deve ricevere la casa libera.
Una nota sui tempi: la banca del costruttore non sempre rilascia l'assenso al frazionamento in fretta, e in molte città il rogito slitta di settimane per questo. Conviene chiedere al costruttore, già al preliminare, a che punto è la pratica.
Se il costruttore fallisce, e cosa resta all'acquirente
Se l'impresa entra in crisi prima del rogito, l'acquirente escute la fideiussione e recupera quanto ha versato (con gli interessi legali, dal 2019). Se la casa finisce all'asta e lui la abita già come residenza principale, ha un diritto di prelazione per comprarla al prezzo di aggiudicazione (art. 9).
Molto resta però a carico di chi compra. Il notaio verifica forma, garanzie e ipoteca; non controlla lo stato del cantiere, la conformità dei materiali al capitolato o la solidità finanziaria dell'impresa. Per quello serve un tecnico di fiducia, e di solito qualche telefonata in più a chi ha già comprato da quel costruttore. Le imposte sull'acquisto, poi, sono quelle della vendita in IVA: la differenza con l'acquisto da privato è spiegata nella guida costruttore o privato, e la stima sul proprio prezzo si fa con il calcolatore della compravendita.
Fonti e riferimenti normativi: