Il mutuo lo decide la banca, ma lo perfeziona il notaio. Chi si concentra solo sul tasso e sullo spread tende a trattare la firma davanti al notaio come un passaggio burocratico, una spesa in più alla fine del percorso. È un errore di prospettiva. L'atto notarile è ciò che permette di iscrivere l'ipoteca, e con l'iscrizione di opporla ai terzi, e trasforma il contratto in un titolo che la banca può eseguire senza prima ottenere una sentenza.
Questa guida spiega il mutuo ipotecario dal lato notarile: perché passa dal notaio, cosa iscrive davvero il notaio, come si snoda la stipula fino all'erogazione e in quali altri momenti della vita del finanziamento torna in gioco. Per le cifre, l'onorario e le imposte rimandiamo alla guida sul costo del notaio per il mutuo e al calcolatore del mutuo.
Perché il mutuo passa dal notaio
Il mutuo è il contratto con cui la banca consegna una somma e il mutuatario si obbliga a restituirla con gli interessi, secondo un piano di ammortamento (artt. 1813-1822 c.c.). Fin qui nulla impone il notaio. A cambiare le carte in tavola è la garanzia: quasi ogni mutuo per la casa è assistito da ipoteca, e l'ipoteca dà alla banca il diritto di espropriare il bene in caso di inadempimento (art. 2808 c.c.).
L'ipoteca volontaria può nascere per atto pubblico o per scrittura privata (art. 2821 c.c.), ma se nasce da scrittura privata, per iscriverla la firma di chi la concede va autenticata o accertata giudizialmente (art. 2835 c.c.): in pratica il notaio serve comunque. Nel mutuo bancario si sceglie quasi sempre l'atto pubblico. Non per avere un titolo esecutivo in sé: per la restituzione delle somme lo è anche la scrittura privata autenticata (art. 474, comma 2, n. 2, c.p.c.), e in entrambi i casi la banca, se il mutuatario smette di pagare, agisce sull'immobile senza passare per un giudizio di accertamento. L'atto ricevuto dal notaio però vale come titolo esecutivo anche per la consegna o il rilascio di beni, non solo per le somme di denaro (art. 474, comma 2, n. 3, e comma 3, c.p.c.), e fa piena prova fino a querela di falso di ciò che il notaio attesta. Conta poi che molti finanziamenti per la casa rientrano nel credito fondiario disciplinato dal Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993, art. 38), che presuppone l'iscrizione ipotecaria di primo grado e una serie di tutele tecniche che il notaio presidia.
Il notaio, qui, lavora per due. Per la banca accerta che l'immobile sia di proprietà del mutuatario e libero da gravami incompatibili con la nuova ipoteca. Per il mutuatario verifica che le clausole siano conformi alla legge e che chi firma capisca gli obblighi che assume. Non può rifiutarsi senza motivo, perché è tenuto a prestare il proprio ministero quando richiesto (L. 89/1913, art. 27), ma non può ricevere atti espressamente proibiti dalla legge (art. 28), e ciò che le visure rivelano lo segnala alle parti prima della firma.
L'ipoteca: grado, importo al 150%, durata ventennale
L'ipoteca è il cuore tecnico dell'operazione, e tre suoi parametri ricorrono in ogni atto.
Il grado indica l'ordine di priorità tra più ipoteche sullo stesso immobile. La banca pretende di norma il primo grado, perché in caso di vendita forzata si soddisfa prima di chiunque altro. L'importo iscritto non coincide con il capitale prestato: la prassi lo fissa attorno al 150% della somma mutuata, per coprire interessi, spese e accessori che maturerebbero in un'eventuale procedura esecutiva. Su un mutuo da 200.000 € l'iscrizione tipica è quindi di 300.000 €, un dato che sorprende molti mutuatari ma non ha effetto sul debito reale. La durata dell'iscrizione è ventennale e rinnovabile (art. 2847 c.c.): se il mutuo dura di più, la banca rinnova l'iscrizione prima della scadenza per non perderne il grado.
Iscrivere l'ipoteca significa, in concreto, presentare una nota ai registri immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate: da quel deposito l'ipoteca prende data e grado. È il notaio a curarlo, dopo aver verificato con le visure che nessuna iscrizione anteriore insidi il primo grado promesso alla banca. Se ne trova una, la segnala, e di solito la banca chiede che sia cancellata prima di erogare, perché vuole il primo grado.
Tra la firma e l'erogazione si inserisce un intervallo tecnico che spiazza chi se lo aspetta immediato. Iscritta l'ipoteca, alcune banche attendono il consolidamento: per il credito fondiario il TUB sottrae alla revocatoria concorsuale (art. 166 del Codice della crisi) l'ipoteca iscritta almeno dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza che apre la procedura (D.Lgs. 385/1993, art. 39, comma 4). Altre erogano alla firma sulla base della relazione del notaio, oppure mettono la somma a disposizione subito ma la rendono utilizzabile dopo quel periodo: una distinzione che conviene chiarire con la banca quando il rogito di acquisto è contestuale.
Dalla delibera all'erogazione: la sequenza
La stipula non è un evento isolato ma il punto centrale di una catena. Conoscerla aiuta a non fissare scadenze impossibili nel preliminare di acquisto.
Si parte dalla delibera della banca, che approva il finanziamento dopo aver valutato reddito e affidabilità del richiedente e disposto la perizia sull'immobile. La perizia pesa più di quanto si creda: di solito la banca commisura l'importo finanziabile al minore tra prezzo e valore stimato, ed è questo rapporto fra mutuo e valore del bene, il loan-to-value, a fissare il tetto del prestito. Quando reddito o garanzie non bastano entra un terzo, il fideiussore o il terzo datore d'ipoteca, che il notaio identifica e di cui raccoglie il consenso in atto. La banca trasmette poi al notaio la documentazione contrattuale; il notaio avvia le visure ipotecarie e catastali per accertare che il bene sia libero da iscrizioni pregiudizievoli. Segue la stipula vera e propria, in cui l'atto viene letto e firmato: quando il mutuo serve a comprare, l'atto di mutuo si firma subito dopo il rogito di compravendita, nella stessa seduta. Il notaio iscrive quindi l'ipoteca per via telematica e ne dà conto alla banca, che eroga secondo quanto previsto dal contratto. Se la banca eroga dopo il consolidamento, l'erogazione si formalizza di solito con un secondo atto, di erogazione e quietanza, che il conservatore annota a margine dell'ipoteca (D.Lgs. 385/1993, art. 39, comma 2).
Sul piano fiscale, l'atto di mutuo sconta l'imposta sostitutiva prevista dal D.P.R. 601/1973: 0,25% della somma erogata in via generale, prima casa compresa, e 2% quando il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa. Questa imposta assorbe registro, bollo, imposte ipotecarie e catastali sull'atto di finanziamento, e di norma la trattiene la banca; restano la tassa ipotecaria di 35 € per l'iscrizione e la tassa d'archivio. È una voce distinta dalle imposte sulla compravendita, perché mutuo e acquisto restano due atti separati anche quando si firmano insieme: ciascuno con il proprio onorario e il proprio trattamento fiscale. La guida sull'atto di mutuo notarile ne analizza nel dettaglio clausole e contenuto, mentre i documenti per il mutuo elencano cosa portare in studio.
Quando il notaio torna: surroga, accollo, estinzione
Il rapporto con il notaio non finisce alla stipula. Diversi eventi nella vita del mutuo richiedono un nuovo atto.
Surroga, accollo e sostituzione sono tre modi diversi di spostare o rifare un mutuo, e si distinguono per come trattano l'ipoteca e le spese.
| Operazione | Cosa fa | Nuova ipoteca | Atto e spese |
|---|---|---|---|
| Surroga (portabilità) | Sposta il mutuo a un'altra banca a condizioni migliori | No, si trasferisce quella esistente | Nessuna spesa né penale per il mutuatario persona fisica o micro-impresa, notaio compreso (art. 120-quater TUB) |
| Accollo | Trasferisce il mutuo a chi acquista l'immobile | No, resta l'ipoteca in essere | Di norma dentro l'atto di vendita |
| Sostituzione | Estingue il vecchio mutuo e ne accende uno nuovo | Sì, nuova iscrizione | Come un nuovo mutuo; nessuna penale sul mutuo estinto se stipulato dal 2007 da persona fisica per comprare o ristrutturare immobili abitativi o per la propria attività (art. 120-ter TUB) |
La surroga, o portabilità, sposta il mutuo presso un'altra banca a condizioni migliori senza estinguere e riaprire l'ipoteca. La surroga per volontà del debitore (art. 1202 c.c.) è diventata praticabile e gratuita con la Legge Bersani (D.L. 7/2007, convertito dalla L. 40/2007) ed è oggi regolata dall'art. 120-quater TUB: al mutuatario persona fisica o micro-impresa non si possono addebitare spese, notaio compreso, né penali (art. 120-quater, commi 3, 4 e 9), e l'atto è esente da imposte (art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007). Il funzionamento e i limiti sono trattati nella guida sulla surroga del mutuo. L'accollo, invece, trasferisce il mutuo esistente a chi compra l'immobile, che subentra nel debito del venditore; è tipico degli acquisti da costruttore con il mutuo frazionato e ha regole sue, descritte in accollo del mutuo.
Sull'estinzione anticipata la stessa Legge Bersani ha eliminato le penali per i mutui stipulati da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili abitativi, anche diversi dalla prima casa, e di immobili destinati alla propria attività economica o professionale: oggi la regola è l'art. 120-ter TUB, che rende nullo qualsiasi patto contrario. Vale per i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 se servono a comprare la prima casa e dal 3 aprile 2007 negli altri casi. Sui mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007 la penale può restare, ma non oltre la misura massima fissata dall'accordo fra ABI e associazioni dei consumatori del 2 maggio 2007, e la banca non può rifiutare di ridurla entro quel limite (art. 161, comma 7-ter, TUB). Quando il debito è saldato l'ipoteca si estingue da sola: la banca rilascia la quietanza e comunica l'estinzione alla conservatoria entro trenta giorni, senza costi per il debitore e senza atto notarile (art. 40-bis TUB). Può impedirlo solo comunicando nello stesso termine un giustificato motivo per cui l'ipoteca deve restare.
Vale infine la pena ricordare alcune varianti che cambiano l'istruttoria ma non la logica notarile. Il mutuo per ristrutturazione si eroga di solito a stati di avanzamento e ha regole proprie per la detrazione degli interessi. Il mutuo al 100% e le agevolazioni under 36 passano per le garanzie, a cominciare dal Fondo Consap, non per l'atto in sé. Per i tempi che intercorrono tra delibera e firma, infine, la guida sui tempi tra mutuo e rogito raccoglie i casi concreti.
Stai per accendere un mutuo? Trova un notaio nella tua zona per chiarire i passaggi prima di firmare, e usa il calcolatore del mutuo per stimare imposta sostitutiva e onorario notarile sul tuo finanziamento.