Perché nel 2026 la scelta torna urgente
Dal settembre 2023 i tassi della BCE non erano più saliti: fermi per circa nove mesi, poi otto tagli fra giugno 2024 e giugno 2025, che hanno portato il tasso sui depositi dal 4,00% al 2,00%, poi di nuovo fermi per un anno. L'11 giugno 2026 la BCE ha invertito la rotta, alzando di 25 punti base i tre tassi di riferimento: il rifinanziamento principale è salito al 2,40%, con decorrenza dal 17 giugno. Il Consiglio direttivo ha motivato la scelta con le pressioni inflazionistiche generate dal conflitto in Medio Oriente, che passano dall'energia agli altri prezzi, e con un'inflazione che le sue proiezioni collocano al 3,0% nel 2026. Il 23 luglio ha lasciato i tassi invariati (depositi al 2,25%, rifinanziamento principale al 2,40%), con un approccio guidato dai dati, riunione per riunione.
Il 10 settembre 2026 il Consiglio direttivo ha alzato di nuovo i tre tassi di 25 punti base: depositi al 2,50%, rifinanziamento principale al 2,65%, prestiti marginali al 2,90%, con decorrenza dal 16 settembre 2026. È il secondo rialzo dell'anno. Il mercato monetario si era mosso prima: l'Euribor a 3 mesi è salito senza interruzioni dal 19 agosto fino al 2,68% del fixing del 4 settembre, ed era al 2,64% il giorno della riunione (fixing del 10 settembre). Dopo la decisione ha oscillato fra il 2,61% e il 2,68%, e il fixing del 22 settembre 2026 era al 2,61%. Questo quadro è aggiornato al 23 settembre 2026: la riunione di politica monetaria successiva è in calendario il 29 ottobre 2026, e il suo esito, rialzo o pausa, va letto nel comunicato della BCE di quel giorno. È uno scenario da seguire coi fatti, non da anticipare con la rata.
Per chi ha un mutuo a tasso variabile stipulato quando gli indici erano vicini allo zero, questo significa una rata che ha già ricominciato a salire e che potrebbe salire ancora. È la situazione in cui vale la pena fermarsi e valutare se intervenire sul finanziamento, invece di subire la rata così com'è. La scelta tra tasso fisso e variabile in sé è un'altra questione, trattata nella guida su mutuo fisso o variabile nel 2026.
Le tre strade a confronto
Rinegoziazione: l'accordo con la tua banca
La rinegoziazione è una modifica delle condizioni del mutuo concordata con la stessa banca che lo ha erogato. Non si estingue il vecchio finanziamento e non se ne accende uno nuovo: si firma un accordo che cambia alcuni parametri, di solito il tasso, la durata o il tipo di tasso (per esempio il passaggio da variabile a fisso).
Il suo pregio è la semplicità. Si formalizza con una scrittura privata, spesso una proposta della banca controfirmata, e non richiede il notaio, perché l'ipoteca già iscritta resta com'è. Quando il cliente sta valutando una surroga, la legge lo dice espressamente: banca e cliente possono rivedere le condizioni senza spese, con una scrittura privata anche non autenticata (art. 120-quater, comma 5, TUB). Di norma non ci sono imposte né spese di perizia o istruttoria, e nella grande maggioranza dei casi è gratuita o quasi.
Il limite è altrettanto netto. La banca non è obbligata ad accettare: resta una sua concessione, non un tuo diritto. Può muoversi quando ha interesse a trattenere il cliente, oppure rifiutare e proporre condizioni poco vantaggiose. Anche per questo conviene chiederla per prima, magari usando come leva un'offerta di surroga già ottenuta da un'altra banca.
Surroga (portabilità): cambiare banca senza spese
La surroga, o portabilità, trasferisce il mutuo dalla banca attuale a una nuova banca che offre condizioni migliori. Quella per volontà del debitore (art. 1202 c.c.) è diventata praticabile e gratuita con l'art. 8 del D.L. 7/2007 (convertito dalla L. 40/2007, la Legge Bersani) ed è oggi disciplinata dall'art. 120-quater del D.Lgs. 385/1993 (Testo Unico Bancario).
Qui il notaio serve davvero, perché l'operazione tocca l'ipoteca. La garanzia esistente non viene iscritta di nuovo, ma annotata a favore della banca subentrante, che ne conserva il grado. La differenza decisiva rispetto alla sostituzione sta nel costo. Per legge al mutuatario persona fisica o micro-impresa non si possono addebitare penali, spese o commissioni per il nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, né alcun costo per le formalità della surroga, notaio compreso (art. 120-quater, commi 3, 4 e 9). E l'atto non sconta l'imposta sostitutiva né le imposte di registro, bollo, ipotecaria e catastale (art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007): resta solo la tassa ipotecaria fissa di 35 € per l'annotazione (tabella delle tasse ipotecarie, punto 1.1), che paga la banca.
C'è però un vincolo da conoscere. La surroga trasferisce il solo debito residuo e non permette di farsi erogare liquidità aggiuntiva. Se ti basta un tasso più basso a parità di importo, resta quasi sempre la soluzione più efficiente. Deve concludersi entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta alla nuova banca di acquisire dalla vecchia l'importo del debito residuo, e se il ritardo dipende dalla banca originaria questa ti deve l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo (comma 7). Per il dettaglio della procedura e dell'atto notarile c'è la guida su come funziona la surroga del mutuo.
Sostituzione: un mutuo del tutto nuovo
La sostituzione consiste nell'estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo, in genere con una banca diversa. A differenza della surroga comporta la cancellazione dell'ipoteca esistente e l'iscrizione di una nuova garanzia, cioè un'operazione equivalente a tutti gli effetti a un primo mutuo.
I costi quindi li paghi tu: l'onorario del notaio per il nuovo atto e l'imposta sostitutiva, con le regole di ogni mutuo nuovo (art. 18 D.P.R. 601/1973). L'aliquota è lo 0,25% dell'importo erogato in via generale e il 2% quando il finanziamento serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti «prima casa»; quale si applichi al tuo caso lo indica la banca in base alla finalità dichiarata nell'atto. Proprio perché più onerosa, la sostituzione ha senso soprattutto quando serve cambiare l'importo del finanziamento, di solito aumentarlo per avere liquidità (per ristrutturare, per esempio), o rivedere garanzie e intestazioni. Se l'obiettivo è soltanto pagare meno interessi a parità di debito, la surroga la batte quasi sempre, perché arriva allo stesso risultato senza spese per chi la chiede come persona fisica o micro-impresa.
Le tre strade in una tabella
| Aspetto | Rinegoziazione | Surroga (portabilità) | Sostituzione |
|---|---|---|---|
| Con chi | Stessa banca | Nuova banca | Nuova banca |
| Serve il notaio? | No | Sì | Sì |
| Chi paga i costi | Gratuita (o quasi) | La nuova banca (gratis per persone fisiche e micro-imprese) | Il mutuatario |
| Imposta sostitutiva | Non dovuta | Non dovuta | Dovuta (0,25% o 2%) |
| Si può aumentare l'importo? | Di norma no | No (solo debito residuo) | Sì |
| Grado dell'ipoteca | Resta invariato | Si trasferisce, mantiene il grado | Nuova iscrizione |
| La banca è obbligata? | No, è una facoltà | Sì, non può ostacolarla | — (è un nuovo contratto) |
| Quando conviene | Come primo tentativo, a costo zero | La tua banca non si muove e ti basta un tasso migliore | Ti serve liquidità in più o cambiare l'importo |
La tabella è volutamente qualitativa: mette a fuoco le differenze che orientano la decisione più che i numeri. Per le cifre (imposta sostitutiva, onorario, imposte sul nuovo atto) il riferimento è il calcolatore delle spese notarili del mutuo, che stima i costi di un finanziamento nuovo o sostitutivo a partire dall'importo.
Come scegliere, in pratica
Conviene procedere per gradi, sempre nello stesso ordine: prima la rinegoziazione, senza costi e con la tua banca; poi la surroga, gratuita ma verso una nuova banca; la sostituzione solo se serve cambiare l'importo o rivedere garanzie e intestazioni.
- Parti dalla rinegoziazione. In genere non costa nulla e non ti impegna: chiedi alla tua banca una revisione delle condizioni, e se ottieni un tasso in linea con il mercato hai risolto senza notaio e senza spese.
- Se la banca non si muove, guarda alla surroga. Chiedi preventivi ad altre banche. Un'offerta di surroga concreta è anche la migliore leva per riaprire la trattativa: spesso la rinegoziazione si sblocca quando la banca capisce che il cliente ha un'alternativa gratuita e pronta.
- Valuta la sostituzione solo se ti serve altro. Se oltre a un tasso migliore vuoi liquidità aggiuntiva o cambiare l'importo, il mutuo nuovo è l'unica strada che lo permette, mettendo in conto notaio e imposta sostitutiva.
Un elemento conta in tutti e tre i casi: a che punto sei del piano di ammortamento. Negli ultimi anni le rate sono fatte quasi solo di capitale e di pochissimi interessi, quindi il margine di risparmio di qualunque intervento si assottiglia. Se mancano pochi anni alla fine, spesso conviene lasciare le cose come stanno.
Il notaio nelle tre operazioni
La presenza o l'assenza del notaio è la linea che separa le tre strade, e conviene capirne il motivo. Nella rinegoziazione il notaio non serve, perché non si tocca l'ipoteca: cambiano solo le condizioni economiche di un contratto che resta lo stesso, e la garanzia già iscritta continua ad assistere il finanziamento. Nella surroga il notaio interviene con un atto particolare, che formalizza il passaggio dell'ipoteca alla nuova banca conservandone il grado; la legge lo impone, ma ne mette il costo a carico della banca, non del cittadino. Nella sostituzione il notaio redige un nuovo atto di mutuo a tutti gli effetti, con cancellazione della vecchia ipoteca e iscrizione della nuova, quindi gli stessi adempimenti e gli stessi costi di un primo finanziamento.
C'è poi una quarta via che a volte si affaccia in queste valutazioni, ma risponde a un bisogno diverso: l'accollo del mutuo, con cui un altro soggetto subentra nel finanziamento, tipico della compravendita di una casa già ipotecata più che della gestione di una rata diventata cara.
Domande frequenti
Conviene di più la rinegoziazione o la surroga?
Non sono alternative sullo stesso piano: si usano in sequenza. La rinegoziazione va tentata per prima perché è gratuita e non impegna a nulla; la surroga è la mossa successiva se la tua banca rifiuta o offre poco. Il risultato economico può essere simile: la differenza è che la rinegoziazione dipende dalla buona volontà della banca, mentre la surroga è un tuo diritto che la banca di partenza non può ostacolare.
La rinegoziazione ha davvero costo zero?
Nella grande maggioranza dei casi sì. Si formalizza con una scrittura privata senza notaio, l'ipoteca resta quella già iscritta e di norma non ci sono imposte né perizie. Prima di firmare conviene comunque farsi confermare per iscritto che non verranno addebitate spese di istruttoria o commissioni.
Con la surroga posso ottenere più soldi rispetto al debito attuale?
No. La surroga trasferisce esclusivamente il debito residuo. Se ti serve liquidità aggiuntiva devi ricorrere alla sostituzione, cioè a un mutuo nuovo di importo maggiore, con i relativi costi notarili e l'imposta sostitutiva.
Quando conviene la sostituzione invece della surroga?
Quando l'obiettivo non è solo abbassare il tasso ma cambiare l'importo del finanziamento, di solito aumentarlo per ottenere liquidità. Se vuoi soltanto pagare meno interessi a parità di debito, la surroga ottiene lo stesso risultato senza spese a tuo carico, se sei una persona fisica o una micro-impresa, ed è quindi preferibile.
Il rialzo dei tassi BCE del 2026 mi obbliga a fare qualcosa?
No, non è un obbligo. Ma se hai un mutuo a tasso variabile stipulato in una fase di tassi molto bassi, i due rialzi decisi fra giugno e settembre 2026 (11 giugno e 10 settembre, 25 punti base ciascuno) fanno salire la rata: è un buon momento per verificare se rinegoziare o surrogare verso un tasso fisso più prevedibile. Il primo passo, gratuito, è chiedere alla tua banca.
Fonti e riferimenti normativi:
- D.L. 7/2007 (conv. L. 40/2007) - Legge Bersani, portabilità del mutuo
- D.Lgs. 385/1993, art. 120-quater - Surrogazione e portabilità dei finanziamenti
- D.P.R. 601/1973, artt. 17-18 - Imposta sostitutiva sui mutui
- Agenzia delle Entrate - Tabella delle tasse ipotecarie, punto 1.1
- BCE - Decisioni di politica monetaria dell'11 giugno 2026
- BCE - Decisioni di politica monetaria del 23 luglio 2026
- BCE - Decisioni di politica monetaria del 10 settembre 2026
- BCE - Calendario delle riunioni del Consiglio direttivo