Perché il mutuo si ferma all'80%
Il limite non lo sceglie la banca. Per il credito fondiario, cioè i mutui a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado, l'art. 38 del Testo Unico Bancario affida alla Banca d'Italia il compito di fissare l'importo massimo in rapporto al valore dei beni ipotecati. Le istruzioni di vigilanza lo fissano all'80% del valore dell'immobile (o del costo delle opere da eseguire), ed è questo il famoso LTV, loan-to-value.
Su una casa da 200.000 € il mutuo ordinario arriva quindi a 160.000 €. I 40.000 € mancanti vanno messi di tasca propria, insieme alle imposte e al notaio.
Le stesse istruzioni permettono di salire fino al 100%, ma solo con garanzie integrative offerte dal cliente: fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzie di fondi pubblici o di consorzi fidi, pegno su titoli di Stato. Vanno acquisite in misura tale che il finanziamento non superi l'80% della somma fra il valore dell'immobile e le garanzie stesse. La fideiussione di un genitore, molto frequente, aiuta la banca a valutare il merito di credito ma non compare in quell'elenco. Un'altra strada è ipotecare anche un secondo immobile: il limite resta l'80%, ma calcolato sul valore di entrambi.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa
La garanzia pubblica più usata è il Fondo gestito da Consap, istituito dall'art. 1, comma 48, lettera c), della L. 147/2013. Dal 1° gennaio 2025 non è più aperto a tutti: la legge di bilancio 2025 lo ha riservato «esclusivamente» alle categorie indicate dalla norma (L. 207/2024, art. 1, comma 115). Sono le giovani coppie, sposate o conviventi da almeno due anni, con almeno un componente che non ha compiuto 36 anni; i nuclei monogenitoriali con figli minori; chi vive in affitto in un alloggio delle case popolari; i giovani sotto i 36 anni; le famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni, entro soglie ISEE di 40.000, 45.000 e 50.000 € secondo il numero dei figli, ammesse come categoria fino al 31 dicembre 2027 (L. 213/2023, art. 1, comma 9, prorogato dalla L. 207/2024, art. 1, comma 113). Dal 3 agosto 2026 si aggiungono le persone con disabilità grave (art. 3, comma 3, L. 104/1992) e chi convive da almeno due anni con un figlio, un fratello o una sorella in quella condizione (D.L. 66/2026, convertito dalla L. 116/2026).
La garanzia copre di regola il 50% della quota capitale. Sale all'80% quando il richiedente ha un ISEE non superiore a 40.000 € e il mutuo supera l'80% del prezzo d'acquisto, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021). Per le famiglie numerose, sempre con un mutuo oltre l'80% del prezzo, arriva all'80, all'85 o al 90% con tre, quattro o cinque figli (L. 213/2023, art. 1, commi 9-10). Le garanzie elevate dell'art. 64 e della L. 213/2023 valgono per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 (L. 207/2024, art. 1, commi 112-113). Per le categorie aggiunte nel 2026 dal D.L. 66/2026 Consap indica invece l'80% con un ISEE fino a 40.000 €, senza richiamare la soglia dell'80% del prezzo. Con la garanzia elevata la banca non può applicare un tasso effettivo globale (TEG) libero: resta legato al tasso medio pubblicato dal Ministero dell'Economia, con il margine che la guida sulle agevolazioni per il mutuo under 36 spiega nel dettaglio.
Il resto dei requisiti riguarda casa e importo. L'immobile deve diventare l'abitazione principale e non può essere di categoria A/1, A/8 o A/9 né avere le caratteristiche di lusso; chi chiede non deve possedere altri immobili abitativi, nemmeno all'estero, salvo quelli ereditati e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli; il mutuo non supera 250.000 €. La domanda si presenta alla banca insieme a quella di mutuo, e Consap risponde entro 20 giorni. Non tutte le banche aderiscono (l'elenco è sul sito Consap) e anche quelle che aderiscono restano libere di non concedere il finanziamento.
Quanto costa in più dal notaio
Poco, rispetto ai 40.000 € di anticipo che si evitano. L'atto di mutuo cresce con l'importo: l'onorario si stima in proporzione al capitale, l'imposta sostitutiva è lo 0,25% dell'erogato per la prima casa (art. 18 D.P.R. 601/1973) e la tassa d'archivio segue il maggiore fra capitale e ipoteca, che di solito si iscrive al 150%. Sulla stessa casa da 200.000 €, prima casa, il calcolatore delle spese del mutuo stima così i due casi.
| Voce | Mutuo all'80% | Mutuo al 100% |
|---|---|---|
| Importo del mutuo | 160.000,00 € | 200.000,00 € |
| Ipoteca iscritta (150%) | 240.000,00 € | 300.000,00 € |
| Imposta sostitutiva (0,25%) | 400,00 € | 500,00 € |
| Tassa ipotecaria (iscrizione) | 35,00 € | 35,00 € |
| Tassa d'archivio | 28,00 € | 29,70 € |
| Onorario notaio (0,6%) | 960,00 € | 1.200,00 € |
| IVA 22% sull'onorario | 211,20 € | 264,00 € |
| Totale atto di mutuo | 1.634,20 € | 2.028,70 € |
La differenza è di 394,50 €, quasi tutta onorario e IVA. L'onorario è libero dal 2012 e questi sono valori di riferimento, non una tariffa.
Cosa la garanzia non copre
Il Fondo garantisce la banca sulla quota capitale del mutuo, non paga nulla al posto di chi compra. Imposte del rogito e parcella del notaio vanno versate al momento della stipula, e il notaio può chiederne il deposito prima di ricevere l'atto (art. 28 L. 89/1913). Anche con un mutuo al 100% del prezzo, quindi, servono i soldi per le spese: per una prima casa da 200.000 € comprata da un privato, con rendita catastale di 865,80 €, il calcolatore stima 3.502,40 € per il rogito, che con i 2.028,70 € del mutuo al 100% fanno 5.531,10 €. Gli altri livelli di prezzo sono nella guida sul costo del notaio per la prima casa con mutuo.
C'è poi un impegno che le banche aderenti prendono con il Fondo: oltre all'ipoteca e alla garanzia pubblica non possono chiedere garanzie aggiuntive non assicurative. Se in filiale propongono una fideiussione di un familiare su un mutuo con garanzia Consap, vale la pena chiedere perché.
Se il Fondo interviene, però, il debito non sparisce. Pagata la banca, Consap si rivale sul mutuatario, anche con l'iscrizione a ruolo.
Fonti e riferimenti normativi: