Il limite ordinario: 80% del valore dell'immobile
Le disposizioni di vigilanza della Banca d'Italia stabiliscono che i mutui fondiari non possono superare l'80% del valore dell'immobile ipotecato (art. 38 TUB, comma 2). Questo rapporto, noto come LTV (Loan-to-Value), rappresenta il limite prudenziale oltre il quale la banca è esposta a un rischio maggiore di perdita in caso di inadempimento del mutuatario.
Per un immobile del valore di 200.000 euro, il mutuo massimo ottenibile è ordinariamente di 160.000 euro. L'acquirente deve disporre della differenza (40.000 euro) come anticipo, oltre alle somme necessarie per le imposte e le spese notarili.
Come superare il limite dell'80%
La normativa consente di superare il limite dell'80% LTV attraverso garanzie integrative che riducano il rischio per la banca al di sotto della soglia prudenziale. Le principali forme di garanzia integrativa sono:
Il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa (Consap), istituito dalla L. 147/2013 (art. 1, comma 48, lett. c), è la forma più diffusa di garanzia per i mutui al 100%. Il Fondo offre una garanzia pubblica pari al 50% della quota capitale del mutuo (elevabile all'80% per le categorie prioritarie), consentendo alle banche aderenti di erogare finanziamenti fino al 100% del valore dell'immobile.
La fideiussione bancaria o assicurativa, il mutuatario (o un terzo, tipicamente un familiare) presta una fideiussione a favore della banca per la quota eccedente l'80%. Il costo della fideiussione, generalmente un premio annuo dello 0,5-1% dell'importo garantito, è a carico del mutuatario.
L'ipoteca su un secondo immobile, se il mutuatario o un suo familiare possiede un altro immobile, la banca può iscrivere un'ipoteca di secondo grado su quest'ultimo a garanzia della quota eccedente.
Il Fondo di Garanzia Consap
Il Fondo di Garanzia gestito da Consap è il meccanismo più accessibile per ottenere un mutuo al 100%. I requisiti principali sono:
- L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale (non seconda casa).
- L'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.
- Il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo (salvo quelli acquistati per successione e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli).
- L'importo del mutuo non deve superare 250.000 euro.
Categorie prioritarie
Il Fondo prevede accesso prioritario e garanzia elevata all'80% per:
- giovani coppie (almeno uno dei componenti con età inferiore a 36 anni);
- nuclei monogenitoriali con figli minori conviventi;
- conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica;
- giovani di età inferiore a 36 anni.
Per le categorie prioritarie con ISEE inferiore a 40.000 euro, la garanzia è elevata all'80% e la banca è tenuta ad applicare un tasso effettivo globale (TEG) non superiore al Tasso Effettivo Globale Medio pubblicato trimestralmente dal Ministero dell'Economia.
Impatto sui costi notarili
Il finanziamento al 100% del valore dell'immobile incide sulle spese notarili in misura contenuta:
L'ipoteca è più elevata: per un mutuo di 200.000 euro (anziché 160.000 euro), l'ipoteca presunta sale a 300.000 euro (anziché 240.000 euro). L'imposta ipotecaria sull'atto di mutuo è 0 (assorbita dalla sostitutiva), mentre la sostitutiva stessa è proporzionale al mutuo: 0,25% per la prima casa.
L'onorario del notaio è proporzionalmente più alto: essendo calcolato indicativamente sullo 0,6% dell'importo del mutuo, un finanziamento più elevato comporta un onorario superiore.
| Voce | Mutuo 160.000€ (80%) | Mutuo 200.000€ (100%) |
|---|---|---|
| Imposta sostitutiva 0,25% | 400 euro | 500 euro |
| Imposta ipotecaria (assorbita) | 0 euro | 0 euro |
| Archivio | 30 euro | 30 euro |
| Onorario (0,6%) | 960 euro | 1.200 euro |
| IVA 22% onorario | 211,20 euro | 264 euro |
| Totale atto mutuo | 1.601,20 euro | 1.994,00 euro |
| Differenza | — | +392,80 euro |
La differenza tra un mutuo all'80% e uno al 100% sulle spese notarili è di circa 400 euro, una cifra modesta rispetto al beneficio di non dover anticipare il 20% del valore dell'immobile.
Domande Frequenti
Tutte le banche offrono il mutuo al 100%?
No. L'adesione al Fondo di Garanzia Consap è volontaria. L'elenco delle banche aderenti è pubblicato sul sito di Consap e viene aggiornato periodicamente. Le condizioni offerte (tasso, durata, requisiti reddituali) variano da banca a banca.
Il mutuo al 100% costa di più come interessi?
Generalmente sì. I mutui con LTV superiore all'80% sono considerati più rischiosi e le banche applicano uno spread più elevato rispetto ai mutui con LTV standard. Per le categorie prioritarie con accesso al Fondo Consap con garanzia all'80%, la legge prevede tuttavia un tetto massimo al tasso applicabile.
Il Fondo Consap copre anche le spese notarili e le imposte?
No. Il Fondo garantisce esclusivamente la quota capitale del mutuo. Le spese notarili, le imposte di compravendita e le spese accessorie devono essere sostenute dall'acquirente con mezzi propri. Questo aspetto va considerato nella pianificazione finanziaria dell'acquisto.
Affidati al calcolatore per il mutuo per confrontare le spese notarili dell'atto di mutuo con diversi importi di finanziamento e valutare l'impatto di un mutuo al 100%.
Fonti e riferimenti normativi: