Costo notaio per il mutuo: imposte e onorario

Due atti, due parcelle

Chi compra casa con un mutuo firma dal notaio due atti, di solito nella stessa seduta: la compravendita, che trasferisce la proprietà, e il mutuo, con cui la banca presta il denaro e iscrive l'ipoteca a garanzia. Ciascuno ha imposte e onorario propri, e nel preventivo compaiono separati. Confonderli falsa il confronto fra due preventivi: controlla sempre che entrambi riportino le due parcelle.

Questa guida riguarda il secondo atto. Per le imposte del rogito il riferimento è la guida ai costi notarili dell'acquisto; rogito e mutuo sommati in un esempio voce per voce sono nella guida sul costo del notaio per la prima casa con mutuo.

Cosa si paga sull'atto di mutuo

La voce principale è l'imposta sostitutiva dei finanziamenti a medio e lungo termine, cioè di durata superiore a diciotto mesi (art. 15 D.P.R. 601/1973). Si applica quando la banca la sceglie per iscritto nell'atto (art. 17 D.P.R. 601/1973), come avviene di norma nei mutui a medio e lungo termine, e in quel caso assorbe l'imposta di registro, il bollo, le imposte ipotecarie e catastali e le tasse sulle concessioni governative dell'atto di mutuo. L'aliquota è lo 0,25% dell'erogato in via generale, prima casa compresa; sale al 2% solo quando il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione per cui non ricorrono i requisiti prima casa (art. 18 D.P.R. 601/1973, come interpretato dall'art. 2, comma 1, D.L. 220/2004). Un mutuo di liquidità, o uno acceso per un negozio, paga quindi lo 0,25% come la prima casa. Di norma la sostitutiva la trattiene la banca dall'importo erogato.

Accanto restano due voci che la sostitutiva non copre. La tassa ipotecaria di 35 € per l'iscrizione dell'ipoteca è un tributo diverso dall'imposta ipotecaria, e l'esenzione dell'art. 15 riguarda le imposte, non le tasse. La tassa d'archivio va all'Archivio notarile e dal D.M. 265/2012 è graduata sul valore: per il credito fondiario (ipoteca di primo grado e importo entro il tetto che la Banca d'Italia fissa in rapporto al valore dell'immobile, art. 38 TUB), la forma tipica del mutuo casa, si calcola sul maggiore fra il capitale e l'ipoteca, alla metà della misura piena (per intero su un mutuo ordinario): su un mutuo fondiario di 150.000 € vale 25,70 €.

Poi c'è l'onorario. Dall'abolizione delle tariffe professionali (D.L. 1/2012, art. 9) il compenso è libero e si concorda con il notaio; come riferimento il calcolatore usa lo 0,6% dell'importo del mutuo, con un minimo di 500 €, più l'IVA al 22%.

L'ipoteca, infine, non si iscrive per l'importo prestato. La prassi bancaria la fissa di solito al 150% del capitale, per coprire anche interessi, spese e accessori in caso di inadempimento: su 150.000 € di mutuo l'iscrizione è di 225.000 €. Non cambia il debito, ma entra nel calcolo della tassa d'archivio, che guarda al maggiore dei due valori.

Un esempio: 150.000 € sulla prima casa

Cifre del calcolatore delle spese del mutuo per un mutuo fondiario, con i valori di riferimento descritti sopra.

Se la casa non ha i requisiti prima casa, la sola sostitutiva passa da 375 € a 3.000 € (il 2% di 150.000 €) e il totale sale a 4.158,70 €. È la differenza più grande che la finalità del mutuo possa produrre sulla parcella.

Sommando il rogito il quadro è completo. Per una prima casa comprata da un privato a 200.000 €, con rendita catastale di 800 € e regime prezzo-valore, il calcolatore stima 3.350,40 € per la compravendita: registro del 2% sul valore catastale di 92.400 € (1.848 €), imposte ipotecaria e catastale da 50 € ciascuna, tassa d'archivio di 36 €, onorario di 1.120 € e IVA di 246,40 €. Con il mutuo da 150.000 € il totale dei due atti è 4.884,10 €.

Detrazione, rinegoziazione e scelta del notaio

Una parte di questa spesa torna indietro con la dichiarazione dei redditi. Se il mutuo serve a comprare l'abitazione principale, l'onorario del notaio per l'atto di mutuo, l'imposta sostitutiva e le altre spese dell'iscrizione ipotecaria sono oneri accessori, detraibili al 19% insieme agli interessi entro il tetto complessivo di 4.000 € l'anno (art. 15, comma 1, lettera b, TUIR). Per chi ha un reddito complessivo oltre 75.000 €, sui mutui stipulati dal 2025 questi oneri rientrano anche nel limite complessivo delle detrazioni dell'art. 16-ter TUIR, che dipende dal reddito e dal numero di figli. Le spese del rogito di compravendita invece no. I dettagli sono nella guida sulle spese notarili detraibili nel 730.

Il notaio torna in gioco se il mutuo cambia banca, non se cambiano solo le condizioni. La rinegoziazione con la stessa banca (tasso, durata, rata) di norma si chiude con una scrittura privata, senza atto notarile. La surroga verso un'altra banca richiede invece un atto, ma per i mutui a persone fisiche e microimprese al cliente non si può addebitare alcuna spesa, notaio compreso (art. 120-quater TUB); il confronto fra le strade è nella guida su rinegoziazione e surroga.

Resta la scelta del professionista. Di solito i due atti li riceve lo stesso notaio, scelto dall'acquirente. Se la banca ne indica un altro per il mutuo, conviene chiederle per tempo di accettare quello del rogito: con due professionisti le parcelle diventano due.

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Fonti e riferimenti normativi:

• D.P.R. 601/1973, artt. 15-18 - Imposta sostitutiva sui finanziamenti
• D.Lgs. 347/1990 - Imposte e tasse ipotecarie e catastali
• D.Lgs. 385/1993 - Testo Unico Bancario