Atto di mutuo e atto di compravendita: due atti distinti
Un errore frequente consiste nel confondere le spese dell'atto di compravendita con quelle dell'atto di mutuo. Quando l'acquisto di un immobile è finanziato con un mutuo ipotecario, il notaio stipula due atti separati: l'atto di compravendita (che trasferisce la proprietà) e l'atto di mutuo (che formalizza il finanziamento e iscrive l'ipoteca a garanzia). Ciascun atto ha proprie imposte e un proprio onorario.
Nella prassi, i due atti vengono stipulati contestualmente nella stessa seduta, ma le voci di costo sono distinte nel preventivo del notaio.
Le imposte sull'atto di mutuo
L'imposta sostitutiva prevista dall'art. 17 del D.P.R. 601/1973 per i finanziamenti a medio-lungo termine (durata superiore a 18 mesi) assorbe integralmente l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria, l'imposta catastale e il bollo sull'atto di mutuo: lo 0,25% dell'importo del mutuo per l'acquisto della prima casa, oppure il 2% per gli altri finanziamenti. La sostitutiva è trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione: il mutuatario riceve un netto pari all'erogato meno la sostitutiva.
In regime sostitutivo, dunque, l'unica voce notarile residua è il diritto di archivio/repertorio versato all'Archivio Notarile distrettuale (stima media 30 euro).
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta sostitutiva (0,25% prima casa / 2% altri) | sul valore del mutuo |
| Imposta ipotecaria | 0,00 euro (assorbita dalla sostitutiva) |
| Diritti di archivio e repertorio | 30,00 euro |
L'onorario del notaio per il mutuo
L'onorario indicativo del notaio per l'atto di mutuo è calcolato nella misura dello 0,6% dell'importo del mutuo, con un floor di mercato di circa 500 euro per atti di importo modesto, a cui si aggiunge l'IVA al 22%. Si tratta di un parametro di riferimento: il compenso effettivo è liberamente determinato dal professionista.
L'ipoteca presunta
L'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo non corrisponde esattamente all'importo del finanziamento. La banca iscrive l'ipoteca per un importo superiore, convenzionalmente pari al 150% del valore del mutuo (ipoteca presunta). Questo margine è destinato a coprire eventuali interessi di mora, spese legali e accessori in caso di inadempimento del mutuatario.
Per un mutuo di 150.000 euro, l'ipoteca iscritta sarà di 225.000 euro. L'importo dell'ipoteca non incide direttamente sulle imposte dell'atto di mutuo (che sono in misura fissa), ma è rilevante ai fini della capienza ipotecaria dell'immobile.
Esempio completo: mutuo di 150.000 euro prima casa
| Voce | Importo |
|---|---|
| Ipoteca presunta (150% di 150.000) | 225.000,00 euro |
| Imposta sostitutiva 0,25% prima casa | 375,00 euro |
| Imposta ipotecaria (assorbita dalla sostitutiva) | 0,00 euro |
| Archivio e repertorio | 30,00 euro |
| Onorario notaio (0,6% di 150.000) | 900,00 euro |
| IVA 22% sull'onorario | 198,00 euro |
| Totale atto di mutuo | 1.503,00 euro |
La sostitutiva (375 euro per la prima casa, 3.000 euro al 2% per gli altri scopi) è trattenuta dalla banca al momento dell'erogazione, ma rientra nel costo complessivo dell'operazione.
Costo complessivo: compravendita + mutuo
Per avere un quadro completo delle spese notarili nell'acquisto con mutuo, occorre sommare i costi dei due atti.
Esempio: acquisto prima casa da privato, rendita catastale 800 euro, prezzo 200.000 euro, mutuo 150.000 euro.
| Atto | Totale |
|---|---|
| Compravendita (imposte + onorario + IVA) | 3.352,40 euro |
| Mutuo (sostitutiva + archivio + onorario + IVA) | 1.503,00 euro |
| Totale complessivo | 4.855,40 euro |
La sostitutiva sul mutuo (375 euro) è già inclusa nel totale dell'atto di mutuo: la banca la trattiene direttamente dall'erogato.
La scelta del notaio per l'atto di mutuo
Mentre la scelta del notaio per la compravendita spetta all'acquirente, per l'atto di mutuo la banca ha un interesse legittimo a indicare un professionista di propria fiducia. Nella maggior parte dei casi, per praticità, entrambi gli atti vengono stipulati dallo stesso notaio.
Se la banca insiste su un notaio diverso da quello scelto dall'acquirente, si avranno due professionisti e due parcelle distinte, con un aggravio di costi. L'acquirente può far presente la propria preferenza e nella maggior parte dei casi le banche accettano il notaio indicato dal cliente.
Domande Frequenti
L'atto di mutuo costa sempre uguale indipendentemente dall'importo?
In regime di imposta sostitutiva (DPR 601/1973 art. 17), l'imposta ipotecaria, di registro, di bollo e catastale sull'atto di mutuo sono assorbite dalla sostitutiva (0,25% prima casa, 2% altri scopi), che è proporzionale al mutuo. Resta fisso solo il diritto di archivio (circa 30 euro). L'onorario del notaio è proporzionale all'importo del mutuo (indicativamente 0,6%, con floor di mercato di circa 500 euro) e quindi cresce al crescere della somma finanziata.
L'imposta sostitutiva è trattenuta dal notaio o dalla banca?
L'imposta sostitutiva è trattenuta direttamente dalla banca sull'importo erogato. Se il mutuo è di 150.000 euro e l'imposta sostitutiva è dello 0,25%, la banca eroga 149.625 euro e versa 375 euro all'Erario. Il notaio non è coinvolto nel versamento di questa imposta.
Si può detrarre il costo del notaio per il mutuo?
Le spese notarili relative all'atto di mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale rientrano tra gli oneri accessori detraibili al 19%, nel limite complessivo di 4.000 euro annui previsto per gli interessi passivi del mutuo (art. 15 TUIR). La detrazione riguarda sia l'onorario del notaio sia le imposte relative all'atto di mutuo.
Se rinegozia il mutuo serve un nuovo atto notarile?
La rinegoziazione del mutuo con la stessa banca (modifica delle condizioni: tasso, durata, importo rata) non richiede un nuovo atto notarile e non comporta costi notarili. La surroga (portabilità del mutuo a un'altra banca) richiede invece un atto notarile, ma i costi sono a carico della nuova banca.
Prova il calcolatore per il mutuo per ottenere una stima precisa delle spese notarili relative all'atto di mutuo in base all'importo del tuo finanziamento.
Fonti e riferimenti normativi: