Accollo mutuo in compravendita: come funziona e costi

Comprare una casa su cui grava ancora il mutuo del venditore non obbliga a chiuderlo per aprirne uno nuovo. Con l'accollo l'acquirente si assume il debito residuo e continua a pagare le rate alla stessa banca, alle condizioni del contratto originario, e la somma accollata vale come parte del prezzo. La regola generale è l'art. 1273 c.c. Il Testo unico bancario prevede poi il caso dell'edificio o complesso condominiale, anche in costruzione, le cui porzioni si possono accatastare separatamente: chi compra o ha promesso di comprare una di quelle porzioni ha diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e al frazionamento dell'ipoteca (art. 39, comma 6, D.Lgs. 385/1993), e si accolla la quota che grava sul proprio appartamento.

Liberatorio o cumulativo: chi resta obbligato con la banca

Venditore e acquirente possono accordarsi da soli. La banca, che nell'accordo è il creditore, può aderire, e la sua adesione rende l'impegno dell'acquirente irrevocabile (art. 1273, comma 1). Il venditore però è liberato solo in due casi: se la liberazione è condizione espressa dell'accordo a cui la banca aderisce, oppure se la banca dichiara espressamente di liberarlo (comma 2). È l'accollo liberatorio, e da quel momento il debito è soltanto dell'acquirente. La Cassazione ha ribadito che quella dichiarazione va accertata come tale e non si ricava dalla sola adesione della banca (Cass. 1352/2012).

Finché la banca non aderisce, per lei il debitore resta il venditore: l'impegno dell'acquirente vale fra le parti, che possono anche revocarlo, e la banca può aderire in seguito. Se invece le parti escludono ogni diritto della banca (accollo interno), l'acquirente si obbliga solo verso il venditore, che resta l'unico debitore e dovrà rivalersi su di lui.

Se la banca aderisce senza liberare il venditore, l'accollo è cumulativo e il venditore resta obbligato in solido con l'acquirente (comma 3). La giurisprudenza ne ha attenuato il peso: il venditore risponde in via sussidiaria, per cui la banca deve prima chiedere il pagamento all'acquirente e può rivolgersi al venditore solo se la richiesta resta senza esito, anche senza aver escusso l'acquirente (Cass. 9982/2004). Il rischio per chi vende resta comunque esteso all'intero debito residuo, per tutta la durata del mutuo. Ecco perché al venditore conviene chiedere la liberazione, che però dipende dalla banca: di solito valuta il merito creditizio dell'acquirente come farebbe per un finanziamento nuovo, e può porre condizioni.

Cosa si evita rispetto a un nuovo mutuo

L'accollo si scrive nell'atto di compravendita, quindi non serve un secondo atto notarile né l'imposta sostitutiva che si paga di norma su un nuovo mutuo. Nemmeno l'accollo in sé è tassato a parte, perché gli accolli collegati e contestuali ad altre disposizioni dello stesso atto non sono soggetti a imposta (art. 21, comma 3, D.P.R. 131/1986). Il debito accollato entra però nel prezzo, e quindi nella base delle imposte di vendita: i debiti accollati concorrono a formare la base imponibile (art. 43, comma 2). Se si applica il prezzo-valore, la base resta il valore catastale (art. 1, comma 497, L. 266/2005), in qualunque modo sia pagato il prezzo. Dal 1° gennaio 2027 l'imposta di registro passa nel testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono quelli qui indicati.

Per un ordine di grandezza, ecco le voci di un nuovo mutuo fondiario di 150.000 € per la prima casa, calcolate con il calcolatore del mutuo:

Sono importi per un mutuo fondiario, la forma tipica del mutuo casa: su un mutuo ordinario la tassa d'archivio è piena, 51,40 €, e il totale sale a 1.559,40 €.

Se il mutuo finanzia l'acquisto di un'abitazione senza i requisiti prima casa, l'imposta sostitutiva sale al 2% (3.000 € su 150.000 €) e il totale a 4.158,70 €. Vanno aggiunte le spese della banca, come istruttoria e perizia, che cambiano da istituto a istituto e stanno nel suo foglio informativo. Anche l'accollo, d'altra parte, può costare qualcosa: la clausola rende il rogito più articolato, e la banca può prevedere spese per l'accollo o per la liberazione del venditore. Conviene chiedere al notaio e alla banca entrambe le cifre prima di confrontare.

Dal preliminare al rogito

Prima di firmare il preliminare servono i dati del mutuo in essere: debito residuo aggiornato, tasso (fisso, variabile o misto) e spread, durata residua, piano di ammortamento, clausole sull'estinzione anticipata. Vale la pena leggere anche le clausole del contratto che riguardano la vendita dell'immobile ipotecato, e chiedere subito alla banca se è disposta a liberare il venditore, perché la risposta sposta il rischio da una parte all'altra. Nel preliminare si scrive come verrà pagato il prezzo: una parte in denaro, il resto con l'accollo del debito residuo alla data del rogito.

Nel rogito il notaio descrive il mutuo (banca, data, importo originario, debito residuo), riporta l'impegno dell'acquirente a pagare le rate future e, se c'è, la dichiarazione con cui la banca libera il venditore. L'ipoteca resta iscritta sull'immobile a garanzia dello stesso credito: l'accollo non la cancella e non ne richiede una nuova. Dopo la stipula l'atto viene trascritto, e la banca, informata dell'accollo, registra il nuovo debitore accanto o al posto del venditore.

Rischi per l'acquirente, e la surroga come via d'uscita

Chi si accolla un mutuo ne eredita il contratto così com'è, compresi spread e durata. Non le penali per l'estinzione anticipata, però: se una persona fisica ha acceso il mutuo per comprare o ristrutturare un'abitazione, o l'immobile in cui svolge la propria attività, qualsiasi penale è nulla di diritto (art. 120-ter TUB), anche sui mutui accollati dopo un frazionamento. La regola vale per i contratti stipulati dopo il D.L. 7/2007, che l'ha introdotta: dal 2 febbraio 2007 per la prima casa, dal 3 aprile 2007 per gli altri (art. 161, comma 7-ter, TUB). Sui contratti precedenti una penale può esserci ancora, ma non oltre la misura massima fissata dall'accordo fra ABI e associazioni dei consumatori del 2 maggio 2007, che la stessa norma richiama: va cercata nel contratto e confrontata con quei tetti. Se oggi i tassi sono più bassi di quello del mutuo in essere, l'accollo costa più di un finanziamento nuovo, e la banca non è tenuta a rinegoziare. Una durata residua breve significa rate alte; una lunga, più interessi complessivi.

Se dopo l'accollo si trovano condizioni migliori altrove, resta la surroga (art. 120-quater D.Lgs. 385/1993): il mutuo passa a un'altra banca senza penali né altri oneri, e al cliente non possono essere addebitate spese per istruttoria, accertamenti catastali o formalità. La regola vale per i finanziamenti a persone fisiche e microimprese, ed è spiegata passo per passo nella guida alla surroga del mutuo.

Stai valutando un acquisto con accollo del mutuo? Il calcolatore delle spese notarili stima i costi della compravendita, senza l'atto di mutuo separato che, con l'accollo, non serve.