Che cos'è l'accollo del mutuo
L'accollo è il contratto con cui un soggetto (l'accollante) si assume l'obbligo di pagare il debito di un altro soggetto (l'accollato) verso il creditore (l'accollatario). L'art. 1273 c.c. ne disciplina il regime generale.
Nella compravendita immobiliare, l'accollo del mutuo si verifica quando l'acquirente, anziché accendere un nuovo finanziamento, si fa carico del debito residuo del mutuo già in essere sull'immobile, assunto a suo tempo dal venditore. L'acquirente subentra nel rapporto di finanziamento, proseguendo il pagamento delle rate alle condizioni originarie del contratto di mutuo.
Si tratta di un meccanismo previsto dal codice civile e ampiamente utilizzato nella prassi, che presenta vantaggi economici significativi in determinate circostanze.
Le due forme di accollo: liberatorio e cumulativo
La distinzione fondamentale è tra accollo liberatorio e accollo cumulativo, con conseguenze molto diverse per il venditore.
Accollo liberatorio
Nell'accollo liberatorio, il venditore (debitore originario) è definitivamente liberato dall'obbligazione verso la banca. Da quel momento, l'unico soggetto obbligato è l'acquirente. La banca non può più rivalersi sul venditore in caso di inadempimento dell'acquirente.
La liberazione del venditore richiede una dichiarazione espressa della banca (art. 1273, comma 2, c.c.). Senza questa dichiarazione, l'accollo è presunto cumulativo.
Nella prassi bancaria, ottenere l'accollo liberatorio non è semplice: la banca deve valutare il merito creditizio dell'acquirente e decidere se rinunciare alla garanzia rappresentata dal venditore. La banca può subordinare la liberazione a condizioni aggiuntive (garanzie supplementari, modifica delle condizioni del mutuo).
Accollo cumulativo
Nell'accollo cumulativo — o accollo con solidarietà passiva — il venditore resta obbligato verso la banca insieme all'acquirente. La banca può rivolgersi indifferentemente al venditore o all'acquirente per il pagamento delle rate. Si crea un vincolo di solidarietà passiva (art. 1292 c.c.) tra i due soggetti.
L'accollo cumulativo è la forma più frequente nella pratica, perché non richiede il consenso della banca: è sufficiente l'accordo tra venditore e acquirente, inserito nell'atto di compravendita. La banca viene semplicemente notiziata dell'accollo.
| Accollo liberatorio | Accollo cumulativo | |
|---|---|---|
| Consenso della banca | Necessario | Non necessario |
| Posizione del venditore | Liberato dal debito | Resta obbligato in solido |
| Rischio per il venditore | Nessuno | Risponde se l'acquirente non paga |
| Frequenza nella prassi | Rara | Frequente |
| Tempistica | Lunga (istruttoria bancaria) | Immediata (inserita nel rogito) |
Quando l'accollo conviene
L'accollo del mutuo è economicamente vantaggioso in situazioni specifiche, che meritano un'analisi caso per caso.
Tasso d'interesse favorevole
Se il mutuo del venditore è stato stipulato in un periodo di tassi bassi, l'acquirente che se lo accolla beneficia di condizioni che oggi non sarebbero più ottenibili. In un contesto di tassi in rialzo, questo vantaggio può tradursi in un risparmio di migliaia di euro nell'arco della vita residua del finanziamento.
Risparmio sui costi notarili
L'accollo è inserito nell'atto di compravendita come clausola accessoria. Non è necessario un atto separato di mutuo, con il connesso risparmio sull'onorario notarile, sull'imposta sostitutiva e sulle spese bancarie di istruttoria.
Il risparmio è quantificabile:
| Voce | Nuovo mutuo | Accollo nel rogito |
|---|---|---|
| Onorario notaio atto mutuo | 1.000 – 2.500 € | 0 € (incluso nel rogito) |
| Imposta sostitutiva (0,25% prima casa) | Variabile (es. 375 € su 150.000 €) | 0 € |
| Perizia bancaria | 200 – 400 € | 0 € |
| Istruttoria bancaria | 300 – 800 € | 0 € (nessuna nuova istruttoria) |
| Risparmio totale stimato | — | 1.500 – 3.700 € |
Tempi più rapidi
L'accollo evita l'istruttoria bancaria per un nuovo mutuo (che richiede mediamente 30-45 giorni) e consente di procedere al rogito in tempi più brevi.
La procedura
Fase preliminare
Prima di concordare l'accollo nel contratto preliminare, è necessario:
- Acquisire il conteggio estintivo dalla banca del venditore: il debito residuo del mutuo, comprensivo di capitale, interessi maturati e eventuali penali.
- Verificare le condizioni contrattuali del mutuo originario: tasso (fisso o variabile), spread, durata residua, piano di ammortamento, clausole di estinzione anticipata.
- Valutare la convenienza rispetto a un nuovo mutuo: confrontare il tasso del mutuo in essere con i tassi correnti del mercato.
- Comunicare alla banca l'intenzione di procedere all'accollo, richiedendo — se lo si desidera — l'accollo liberatorio.
Il rogito
L'accollo viene formalizzato nell'atto di compravendita. Il notaio inserisce una clausola in cui:
- si descrive il mutuo originario (estremi del contratto, banca mutuante, importo originario, debito residuo alla data del rogito);
- l'acquirente dichiara di accollarsi il debito residuo, obbligandosi a pagare le rate future;
- il venditore dichiara di accettare l'accollo e di voler essere liberato (se si tratta di accollo liberatorio);
- si indica la somma versata dall'acquirente a titolo di conguaglio (differenza tra il prezzo dell'immobile e il debito residuo accollato).
Adempimenti successivi
Dopo il rogito, il notaio notifica l'accollo alla banca e provvede alla trascrizione dell'atto nei Registri Immobiliari. La banca aggiorna le proprie evidenze sostituendo (o affiancando, nell'accollo cumulativo) l'acquirente al venditore come soggetto obbligato.
Le imposte nell'accollo
L'accollo del mutuo non genera imposte aggiuntive rispetto alla compravendita. Non si applica l'imposta sostitutiva dello 0,25% (prima casa) o del 2% (seconda casa) prevista per i nuovi contratti di mutuo, poiché non si tratta di un nuovo finanziamento.
Per il calcolo delle imposte di compravendita (registro, ipotecaria, catastale), la base imponibile è il prezzo complessivo dell'immobile, comprensivo sia del conguaglio versato in denaro sia del debito residuo accollato. Se le parti optano per il sistema del prezzo-valore (art. 1, comma 497, L. 266/2005), la base imponibile è il valore catastale, indipendentemente dal prezzo pattuito.
Rischi per l'acquirente
L'accollo del mutuo non è privo di rischi, che l'acquirente deve valutare con attenzione.
Condizioni contrattuali meno favorevoli di quelle attuali
Se i tassi di mercato sono scesi rispetto al momento della stipula del mutuo originario, l'accollo potrebbe risultare svantaggioso. L'acquirente si farebbe carico di un tasso più alto di quello ottenibile con un nuovo finanziamento.
Clausole penalizzanti nel contratto originario
Il contratto di mutuo del venditore potrebbe contenere clausole sfavorevoli (spread elevato, limiti alla rinegoziazione, penali di estinzione anticipata) che l'acquirente eredita integralmente.
Impossibilità di rinegoziare
L'acquirente che subentra nel mutuo non ha, in linea di principio, un diritto alla rinegoziazione delle condizioni contrattuali. La banca può rifiutare richieste di modifica del tasso, della durata o dell'importo delle rate, poiché il contratto è già in essere.
Durata residua inadeguata
Se il mutuo del venditore ha una durata residua breve, le rate saranno più alte (maggiore quota di capitale per ciascuna rata). Se la durata residua è molto lunga, l'acquirente potrebbe pagare più interessi complessivi.
Accollo cumulativo: rischio per il venditore
Nell'accollo cumulativo, il venditore conserva una responsabilità potenzialmente illimitata per il debito residuo. Se l'acquirente diventa insolvente, la banca può aggredire il patrimonio del venditore. Questo rischio rende consigliabile, per il venditore, insistere sull'accollo liberatorio.
Accollo e surroga: due istituti diversi
L'accollo del mutuo non va confuso con la surroga (o portabilità del mutuo, art. 120-quater TUB). La surroga consente al mutuatario di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra, a condizioni migliori, senza costi. L'accollo, invece, è il subentro di un nuovo soggetto nel rapporto di mutuo esistente, con la stessa banca e alle stesse condizioni.
Dopo l'accollo, l'acquirente può comunque valutare la surroga del mutuo accollato verso un'altra banca, se trova condizioni più favorevoli. In questo caso, i costi della surroga sono a carico della nuova banca (come previsto dalla normativa sulla portabilità).
Domande frequenti
La banca può rifiutare l'accollo?
La banca non può rifiutare l'accollo cumulativo, che è un accordo tra le parti della compravendita. Può invece rifiutare l'accollo liberatorio, ossia la liberazione del venditore dal debito, se ritiene che il merito creditizio dell'acquirente non sia sufficiente.
L'accollo del mutuo costa di più dal notaio?
No. L'accollo è inserito come clausola nell'atto di compravendita e non comporta un costo notarile aggiuntivo significativo. Il risparmio rispetto alla stipula di un nuovo atto di mutuo è consistente: si evitano l'onorario per l'atto di mutuo, l'imposta sostitutiva e le spese bancarie.
Dopo l'accollo si può cambiare banca (surroga)?
Sì. L'acquirente che ha accollato il mutuo può successivamente esercitare il diritto di surroga, trasferendo il finanziamento a un'altra banca che offra condizioni migliori. La surroga è gratuita per il mutuatario (art. 120-quater D.Lgs. 385/1993).
L'accollo funziona anche per i mutui a tasso variabile?
Sì. L'accollo è possibile per mutui a tasso fisso, variabile o misto. L'acquirente subentra nelle stesse condizioni contrattuali del mutuo originario, incluso il tipo di tasso applicato.
Stai valutando un acquisto con accollo del mutuo? Il calcolatore delle spese notarili consente di stimare i costi della compravendita, escluso l'atto di mutuo separato che, in caso di accollo, non è necessario.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere informativo e non costituiscono parere legale. Per valutazioni specifiche è opportuno rivolgersi a un notaio.