Chi ha meno di 36 anni e compra casa nel 2026 trova ancora un aiuto, ma non quello di cui si è parlato di più. Il bonus fiscale under 36, che azzerava le imposte del rogito e del mutuo, non vale per gli acquisti di oggi. Resta la garanzia del Fondo Consap sul mutuo, con la misura elevata all'80% prorogata alle domande presentate fino al 31 dicembre 2027: non fa risparmiare imposte, ma aiuta a ottenere un mutuo più alto con meno anticipo.
Il bonus fiscale under 36: cosa era e quando è finito
Le esenzioni da imposta di registro, ipotecaria, catastale e sostitutiva sul mutuo introdotte dal D.L. 73/2021 (art. 64, commi 6-11) valevano per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023, e fino al 31 dicembre 2024 solo per chi entro il 2023 aveva sottoscritto e registrato il preliminare (D.L. 215/2023, art. 3, comma 12-terdecies, convertito dalla L. 18/2024). Per gli atti dal 2025 in poi non si applicano, e le leggi di bilancio successive hanno prorogato soltanto la garanzia Consap. Come funzionava e perché oggi non si applica è spiegato nella guida sul bonus prima casa under 36.
Il Fondo Consap nel 2026
Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa è stato istituito dalla L. 147/2013 (art. 1, comma 48, lettera c) ed è gestito da Consap per il Ministero dell'Economia. Dal 1° gennaio 2025 è riservato «esclusivamente» a categorie precise (L. 207/2024, art. 1, commi 113 e 115): i giovani che non hanno compiuto 36 anni; le giovani coppie, sposate o conviventi da almeno due anni, con almeno un componente sotto i 36; i nuclei monogenitoriali con figli minori; chi vive in affitto in un alloggio delle case popolari; le famiglie con tre o più figli sotto i 21 anni. Dal 3 agosto 2026 si aggiungono le persone con disabilità grave (art. 3, comma 3, L. 104/1992) e chi convive da almeno due anni con un figlio, un fratello o una sorella in quella condizione (D.L. 66/2026, convertito dalla L. 116/2026).
La garanzia copre il 50% della quota capitale. Per giovani, coppie, nuclei monogenitoriali e inquilini delle case popolari sale all'80% quando due condizioni ci sono insieme: un ISEE non superiore a 40.000 € e un mutuo superiore all'80% del prezzo d'acquisto, oneri accessori compresi (art. 64, comma 3, D.L. 73/2021). Per le famiglie numerose, sempre con un mutuo oltre l'80% del prezzo, la garanzia è dell'80% con tre figli e ISEE fino a 40.000 €, dell'85% con quattro e ISEE fino a 45.000 €, del 90% con cinque o più e ISEE fino a 50.000 € (L. 213/2023, art. 1, commi 9-10). Per le nuove categorie legate alla disabilità grave basta l'ISEE fino a 40.000 € per l'80%, senza la condizione sull'importo del mutuo. Le garanzie elevate dell'art. 64 e della L. 213/2023 valgono per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 (L. 207/2024, art. 1, commi 112-113). La garanzia ordinaria del 50% non ha scadenza per giovani, coppie, nuclei monogenitoriali e inquilini delle case popolari; le famiglie numerose invece sono fra le categorie ammesse solo fino al 31 dicembre 2027, perché la loro inclusione (L. 213/2023, art. 1, comma 9) è prorogata fino a quella data.
Con la garanzia elevata il tasso non è libero. Il tasso effettivo globale (TEG) può superare il tasso medio pubblicato ogni trimestre dal Ministero dell'Economia (TEGM) solo entro il differenziale, se positivo, fra la media dell'IRS a dieci anni del mese prima dell'erogazione e quella del trimestre su cui è calcolato il TEGM; se il differenziale è negativo, la banca deve applicare condizioni migliori del TEGM. Anche questa regola vale per le domande fino al 31 dicembre 2027.
Gli altri requisiti riguardano casa e importo. L'immobile deve diventare l'abitazione principale e non può essere di categoria A/1, A/8 o A/9 né avere le caratteristiche di lusso; chi chiede non deve possedere altri immobili abitativi, nemmeno all'estero, salvo quelli ereditati e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli; il mutuo non supera 250.000 €. Vale anche per l'acquisto da un costruttore, con l'accollo del mutuo frazionato. Non vale invece per un mutuo di sola ristrutturazione.
La domanda non va a Consap ma alla banca, insieme a quella di mutuo, purché la banca aderisca al Fondo (l'elenco è sul sito Consap). Consap comunica l'esito alla banca entro 20 giorni, e la banca ha poi 90 giorni per comunicare se il mutuo è stato erogato. La garanzia non obbliga la banca a concedere il finanziamento: la valutazione del merito di credito resta sua.
Cosa si paga oggi dal notaio
Un under 36 paga le stesse imposte di qualsiasi acquirente prima casa, perché il bonus prima casa under 36 non vale più per gli atti di oggi. Comprando da un privato: registro del 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €), imposta ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna. Comprando da un costruttore: IVA al 4% sul prezzo, più registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 € ciascuna, oltre a bollo, tassa ipotecaria e voltura. Sull'atto di mutuo l'imposta sostitutiva è lo 0,25% dell'importo (art. 18 D.P.R. 601/1973), 500 € su un mutuo di 200.000 €, più la tassa ipotecaria di 35 € per l'iscrizione.
Sommando rogito e mutuo, per una prima casa da 200.000 € comprata da un privato (rendita 865,80 €) con un mutuo di 160.000 € il notaio costa in tutto 5.136,60 €: il dettaglio voce per voce è nella guida sul costo del notaio per la prima casa con mutuo, e per il solo finanziamento c'è il calcolatore delle spese del mutuo.
Mutuo al 100% con la garanzia Consap
La garanzia elevata nasce proprio per i mutui che superano l'80% del prezzo, quindi è lo strumento che rende possibile, in pratica, un mutuo pari all'intero prezzo della casa. La garanzia copre una parte del capitale, non tutto: il rischio sulla quota restante lo tiene la banca, che valuta reddito e sostenibilità della rata come per qualsiasi mutuo, e non tutte le banche aderenti concedono il 100%. Le banche che aderiscono al Fondo si impegnano però a non chiedere garanzie aggiuntive non assicurative oltre all'ipoteca e alla garanzia pubblica.
Anche con un mutuo al 100% le imposte e il notaio vanno pagati al rogito, perché il Fondo garantisce il mutuo e non copre le spese dell'acquisto. Come funzionano le garanzie integrative e quanto costa in più l'atto di mutuo è spiegato nella guida su come ottenere un mutuo al 100% del valore dell'immobile.