Il quadro normativo: cosa è cambiato dal 2021 al 2026
Il D.L. 73/2021 (cosiddetto "Decreto Sostegni-bis"), convertito con L. 106/2021, ha introdotto all'art. 64, commi 6-11, un pacchetto di agevolazioni destinate ai giovani acquirenti di prima casa con meno di 36 anni di età e ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Il pacchetto comprendeva due componenti distinte:
- Agevolazioni fiscali: esenzione dall'imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli acquisti da privato; credito d'imposta pari all'IVA versata per gli acquisti da costruttore
- Potenziamento del Fondo di Garanzia Consap: garanzia statale elevata dal 50% all'80% della quota capitale del mutuo per i soggetti prioritari
Le agevolazioni fiscali avevano originariamente scadenza al 30 giugno 2022, poi prorogata più volte fino al 31 dicembre 2023. A partire dal 1 gennaio 2024, le esenzioni fiscali per gli under 36 non sono più in vigore e non sono state rinnovate dalla Legge di Bilancio 2025 né da successivi provvedimenti.
Il Fondo di Garanzia Consap, invece, continua a operare e rappresenta nel 2026 l'unico strumento agevolativo specificamente destinato ai giovani acquirenti.
Le agevolazioni fiscali (2021-2023): cosa prevedevano
Per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023, i soggetti under 36 con ISEE inferiore a 40.000 euro beneficiavano di:
Acquisto da privato (non soggetto a IVA)
- Esenzione totale dall'imposta di registro (ordinariamente 2% con agevolazione prima casa)
- Esenzione dall'imposta ipotecaria (ordinariamente 50 euro)
- Esenzione dall'imposta catastale (ordinariamente 50 euro)
Acquisto da costruttore (soggetto a IVA)
- Credito d'imposta pari all'IVA corrisposta (4% del prezzo)
- Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, già in misura fissa di 200 euro ciascuna, restavano invariate
Mutuo per l'acquisto
- Esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo (ordinariamente 0,25% del capitale erogato)
Queste esenzioni non sono più applicabili dal 2024.
La situazione nel 2026: cosa resta attivo
Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Consap)
Il Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, istituito dalla L. 147/2013, art. 1, comma 48, lettera c), e gestito da Consap S.p.A. per conto del Ministero dell'Economia, resta pienamente operativo nel 2026.
Il Fondo rilascia una garanzia pubblica sulla quota capitale del mutuo ipotecario, riducendo il rischio per la banca e facilitando l'accesso al credito. La garanzia opera a prima richiesta, è diretta, esplicita, incondizionata e irrevocabile.
Misura della garanzia
| Categoria | Garanzia |
|---|---|
| Richiedenti ordinari | 50% della quota capitale |
| Categorie prioritarie | 80% della quota capitale |
Le categorie prioritarie che beneficiano della garanzia all'80% comprendono:
- Giovani coppie (almeno uno dei componenti con età inferiore a 36 anni)
- Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi
- Conduttori di alloggi IACP (Istituti Autonomi Case Popolari)
- Giovani di età inferiore a 36 anni
Per le categorie prioritarie è richiesto un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
Requisiti per l'accesso al Fondo
L'immobile deve rispettare le seguenti caratteristiche:
- Ubicato sul territorio nazionale
- Destinato ad abitazione principale (non di lusso: categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9)
- Superficie non superiore a 95 mq (escluse cantine, box e posti auto)
Il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo (salvo quelli acquistati per successione mortis causa e concessi in uso gratuito a genitori o fratelli).
L'importo massimo finanziabile con la garanzia del Fondo è di 250.000 euro.
Tetto al tasso di interesse (TEG)
Per le categorie prioritarie con garanzia all'80%, il D.L. 73/2021 ha introdotto un vincolo sul tasso di interesse: il Tasso Effettivo Globale (TEG) non può superare il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell'Economia, maggiorato di un differenziale. Questo meccanismo impedisce alle banche di applicare tassi eccessivamente elevati ai beneficiari del Fondo.
Impatto sulle spese notarili nel 2026
Con la scadenza delle agevolazioni fiscali, i giovani under 36 che acquistano la prima casa nel 2026 pagano le stesse imposte di qualsiasi altro acquirente prima casa:
Acquisto da privato
| Imposta | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 2% del valore catastale (minimo 1.000 euro) |
| Imposta ipotecaria | 50 euro |
| Imposta catastale | 50 euro |
Acquisto da costruttore
| Imposta | Importo |
|---|---|
| IVA | 4% del prezzo |
| Imposta di registro | 200 euro |
| Imposta ipotecaria | 200 euro |
| Imposta catastale | 200 euro |
Mutuo
| Imposta | Importo |
|---|---|
| Imposta sostitutiva | 0,25% del capitale erogato |
L'imposta sostitutiva sul mutuo, che durante il periodo 2021-2023 era azzerata per gli under 36, è ora dovuta nella misura ordinaria. Su un mutuo di 200.000 euro, l'imposta sostitutiva ammonta a 500 euro.
Come accedere al Fondo Consap: procedura
La domanda di accesso al Fondo non si presenta direttamente a Consap, ma attraverso la banca prescelta per il mutuo, purché questa sia convenzionata con il Fondo. L'elenco delle banche aderenti è consultabile sul sito di Consap.
La procedura si articola nelle seguenti fasi:
Fase 1 - Presentazione della domanda: il richiedente compila il modulo di domanda (disponibile sul sito Consap) e lo presenta alla banca prescelta, allegando la documentazione ISEE e i documenti di identità.
Fase 2 - Istruttoria della banca: la banca verifica i requisiti e trasmette la domanda a Consap.
Fase 3 - Delibera Consap: Consap verifica l'ammissibilità e comunica l'esito alla banca entro 20 giorni lavorativi.
Fase 4 - Erogazione del mutuo: ottenuta la garanzia, la banca procede alla delibera del mutuo secondo i propri criteri creditizi. La garanzia Consap non obbliga la banca a concedere il finanziamento, ma facilita significativamente l'accesso al credito, specialmente per i richiedenti privi di garanzie immobiliari proprie.
Il mutuo al 100%: è possibile?
La garanzia all'80% del Fondo Consap rende tecnicamente possibile ottenere un mutuo pari al 100% del valore dell'immobile (cosiddetto mutuo 100%, o LTV 100%). La garanzia pubblica copre l'eccedenza rispetto alla soglia ordinaria dell'80% di LTV, consentendo alla banca di finanziare l'intero prezzo di acquisto senza assumere rischi aggiuntivi.
Nella pratica, tuttavia, non tutte le banche concedono mutui al 100% anche con la garanzia Consap. Ciascun istituto mantiene i propri criteri di merito creditizio e può richiedere un rapporto rata/reddito contenuto (generalmente non superiore al 30-35% del reddito netto mensile).
Differenza tra agevolazioni fiscali e garanzia statale
È fondamentale non confondere i due strumenti:
| Aspetto | Agevolazioni fiscali under 36 | Fondo Garanzia Consap |
|---|---|---|
| Natura | Esenzione/riduzione imposte | Garanzia pubblica sul mutuo |
| Stato nel 2026 | Scadute (31/12/2023) | Attivo |
| Effetto | Risparmio sulle imposte di rogito | Accesso facilitato al credito |
| Requisiti di età | Under 36 | Under 36 (per garanzia all'80%) |
| Requisito ISEE | Inferiore a 40.000 euro | Inferiore a 40.000 euro (per l'80%) |
| Beneficio economico diretto | Da 1.000 a oltre 10.000 euro | Nessun risparmio fiscale diretto |
Per calcolare le spese notarili e le imposte relative al mutuo, si può utilizzare il calcolatore mutuo.