Come funziona la surroga del mutuo
La surroga, o portabilità del mutuo, permette di spostare il finanziamento ipotecario dalla banca che lo ha concesso a un'altra che offre condizioni migliori: un tasso più basso, il passaggio da variabile a fisso, una durata diversa. Il mutuatario non paga nulla e non serve una nuova ipoteca, perché quella esistente passa alla nuova banca.
La regola è nata con l'art. 8 del D.L. 7/2007, convertito dalla L. 40/2007 (la Legge Bersani), e oggi sta nell'art. 120-quater del D.Lgs. 385/1993, il Testo Unico Bancario, dove l'ha trasferita il D.Lgs. 141/2010. Riguarda i finanziamenti concessi da banche e intermediari finanziari a persone fisiche e microimprese (art. 120-quater, comma 9). Il meccanismo giuridico è la surrogazione per volontà del debitore dell'art. 1202 c.c.: il mutuatario prende a prestito dalla nuova banca la somma con cui estingue il debito verso la vecchia, e la nuova banca subentra nelle garanzie, ipoteca compresa (comma 2).
In pratica i passaggi sono pochi:
- il mutuatario chiede la surroga alla nuova banca, che valuta il merito creditizio e fa periziare l'immobile;
- la nuova banca si fa comunicare dalla vecchia l'importo esatto del debito residuo, con una procedura interbancaria che la vecchia banca non può ostacolare;
- si firma l'atto di surrogazione davanti al notaio, con il pagamento del debito residuo alla banca originaria;
- il notaio fa annotare il cambio di creditore a margine dell'ipoteca nei registri immobiliari.
La legge fissa anche i tempi. La surroga deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi dal giorno in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire dalla vecchia l'importo del debito residuo; se il ritardo dipende dalla banca originaria, questa deve risarcire il cliente con l'1% del valore del finanziamento per ogni mese o frazione di mese (art. 120-quater, comma 7). Non c'è un periodo minimo da attendere dopo la stipula del mutuo originario: la surroga non è preclusa dal fatto che il debito non sia ancora esigibile (comma 1). E non c'è un limite al numero di surroghe, perché la norma non ne prevede.
Chi paga: la gratuità per il mutuatario
Il punto che distingue la surroga da ogni altra strada è il costo, che per chi la chiede è zero. Tre commi dell'art. 120-quater lo dicono in modo diverso, e conviene conoscerli tutti:
- la surroga trasferisce il contratto alle condizioni pattuite con la nuova banca, «con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura» (comma 3);
- al cliente non possono essere addebitate spese o commissioni per il nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, e nessun costo, nemmeno indiretto, per le formalità della surrogazione (comma 4), quindi nemmeno l'atto notarile e l'annotazione;
- ogni patto che impedisca la surroga o la renda onerosa è nullo, anche se firmato dopo il contratto (comma 6).
Sul piano fiscale, l'atto di surroga non sconta l'imposta sostitutiva sui mutui né le imposte che questa sostituisce, cioè registro, bollo, ipotecaria e catastale (art. 8, comma 4-bis, D.L. 7/2007, rimasto in vigore). Resta dovuta la tassa ipotecaria fissa di 35 € per la domanda di annotazione (Tabella allegata al D.Lgs. 347/1990, punto 1.1), un tributo diverso dall'imposta ipotecaria, che per il comma 4 non può essere girata al mutuatario. Neppure i benefici fiscali del mutuo originario vanno persi (comma 8): la detrazione degli interessi passivi sull'abitazione principale (art. 15 TUIR) prosegue sul nuovo finanziamento.
Prima di accettare l'offerta, fatti confermare per iscritto che perizia, istruttoria e notaio sono a carico della nuova banca. Un addebito comparso dopo è contestabile. Se invece è la vecchia banca a ritardare o a mettersi di traverso, oltre al risarcimento del comma 7 puoi rivolgerti alla Banca d'Italia con un esposto o all'Arbitro Bancario Finanziario.
Il notaio e l'annotazione dell'ipoteca
Il notaio interviene perché l'operazione tocca l'ipoteca. Non ne iscrive una nuova: annota la surrogazione a margine di quella già esistente (art. 2843 c.c.), e l'annotazione è ciò che rende efficace il passaggio della garanzia. L'ipoteca conserva il grado originario, che per la nuova banca è l'elemento decisivo, perché la mette nella stessa posizione di garanzia della banca che sostituisce.
L'atto di surrogazione (stipulato per atto pubblico o per scrittura privata: il comma 3 chiede di allegarne copia autentica per l'annotamento in conservatoria) raccoglie il nuovo finanziamento concesso dalla banca subentrante, il pagamento del debito residuo alla banca originaria con quella somma, il subentro della nuova banca nell'ipoteca e le nuove condizioni del mutuo: tasso, durata, rata. L'importo non può superare il debito residuo: per avere liquidità in più serve la sostituzione.
Surroga o sostituzione: quando conviene
| Aspetto | Surroga | Sostituzione |
|---|---|---|
| Nuova iscrizione ipotecaria | No (annotazione) | Sì |
| Costo per il mutuatario | Gratuita | A carico del mutuatario |
| Aumento dell'importo finanziato | No (al massimo il debito residuo) | Sì |
| Grado ipotecario | Mantiene il grado originario | Nuovo grado |
| Imposta sostitutiva | Non dovuta | Dovuta, come su ogni mutuo nuovo (art. 18 D.P.R. 601/1973) |
| Onorario notaio | A carico della nuova banca | A carico del mutuatario |
Se ti serve liquidità in più (per ristrutturare, per esempio), la surroga non basta: bisogna passare alla sostituzione, cioè un mutuo nuovo con una nuova ipoteca, che sconta l'imposta sostitutiva e l'onorario del notaio come un primo finanziamento. Se stai ancora decidendo quale strada prendere, la guida su quale conviene tra rinegoziazione, surroga e sostituzione mette a confronto le tre opzioni per costi, tempi e ruolo del notaio.
La surroga rende di più in alcune situazioni ricorrenti:
- i tassi di mercato sono scesi rispetto a quelli del tuo contratto;
- vuoi passare da tasso variabile a fisso, o il contrario;
- la tua banca non offre una rinegoziazione competitiva (con lei puoi comunque rivedere le condizioni senza spese, con una semplice scrittura privata, comma 5);
- il debito residuo è ancora consistente.
Il 2026 ha rimesso la domanda sul tavolo di chi ha un tasso variabile. Il quadro è aggiornato al 23 settembre 2026. La BCE ha alzato i tassi di riferimento di 25 punti base l'11 giugno 2026, il primo rialzo dal settembre 2023, li ha lasciati invariati il 23 luglio e li ha alzati di altri 25 punti base il 10 settembre: dal 16 settembre il tasso sui depositi è al 2,50% e quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65%. Per chi ha un variabile e una rata che sale, la surroga verso un fisso è il modo di cambiare senza pagare.
Negli ultimi anni del piano di ammortamento il discorso cambia. Le rate sono fatte quasi solo di capitale, e se mancano meno di cinque anni alla fine il risparmio sugli interessi può non valere il tempo della pratica: meglio fare bene i conti. Per confrontare la surroga con un mutuo sostitutivo, il calcolatore delle spese notarili del mutuo stima quanto costerebbe un finanziamento nuovo, cioè la cifra che con la surroga non paghi.
Fonti e riferimenti normativi: