L'atto di mutuo è il contratto con cui la banca presta una somma e il mutuatario si obbliga a restituirla con gli interessi (artt. 1813 e seguenti c.c.), concedendo l'ipoteca a garanzia. Questa guida entra nel suo contenuto, clausola per clausola. Perché serve il notaio, e come si arriva dalla delibera della banca alla firma, è spiegato nella guida su come il mutuo passa dal notaio. Quando il mutuo serve a comprare casa, l'atto di mutuo è distinto dal rogito, anche se si firmano insieme: ciascuno ha imposte e onorario propri, e le cifre sono nella guida sul costo del notaio per il mutuo.
Cosa contiene l'atto
Prima di tutto le parti: il mutuatario, l'eventuale garante o terzo datore d'ipoteca, la banca con i poteri del funzionario che firma per lei. Poi l'importo e la finalità, che non è un dettaglio. Da lì dipende l'imposta sostitutiva: lo 0,25% dell'importo in via generale, compresa la prima casa e compreso un mutuo di liquidità, e il 2% solo quando il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione per cui non ricorrono i requisiti prima casa (art. 18 D.P.R. 601/1973, come interpretato dall'art. 2, comma 1, D.L. 220/2004). Se i requisiti ci sono, vanno dichiarati dal mutuatario nell'atto o in un allegato: senza quella dichiarazione, la stessa norma applica il 2%.
Seguono le condizioni economiche. Il tasso può essere fisso, variabile o misto; se è variabile l'atto indica il parametro (di solito l'Euribor) e lo spread, e l'eventuale tasso minimo. Ci sono la durata e il piano di ammortamento, quasi sempre alla francese a rata costante, allegato o richiamato. L'atto regola anche l'erogazione: se le somme arrivano alla firma o solo dopo il consolidamento dell'ipoteca dipende dalla banca, e conviene chiederlo prima di fissare la data del rogito (la sequenza dalla delibera all'erogazione è spiegata a parte).
Poi la garanzia. L'atto descrive l'immobile con i dati catastali, il grado dell'ipoteca (la banca vuole il primo) e l'importo iscritto, che per prassi è il 150% del capitale, per coprire anche interessi e spese. L'iscrizione conserva effetto per vent'anni e può essere rinnovata (art. 2847 c.c.).
Infine le clausole che contano quando qualcosa va storto, o bene prima del previsto. Nel credito fondiario il semplice ritardo nel pagare una rata (fra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza) giustifica la risoluzione solo se si è ripetuto almeno sette volte, anche non consecutive (art. 40, comma 2, TUB). Sul fronte opposto, per i mutui che una persona fisica accende per comprare o ristrutturare un'abitazione, o l'immobile in cui svolge la propria attività, qualsiasi penale per l'estinzione anticipata è nulla (art. 120-ter TUB, che ha ripreso la regola introdotta dal D.L. 7/2007).
Dopo la firma
Surroga, accollo, estinzione anticipata e cancellazione dell'ipoteca sono spiegati nella guida completa al mutuo dal notaio; il confronto fra rinegoziazione con la stessa banca e surroga è nella guida su rinegoziazione e surroga. Per stimare le spese dell'atto sul proprio finanziamento c'è il calcolatore delle spese del mutuo.
Fonti e riferimenti normativi: