Come si eroga: a stati di avanzamento
Nel mutuo per comprare casa la banca versa tutto il giorno del rogito. In quello per ristrutturare, di solito, no: l'importo arriva a tranche, man mano che i lavori procedono, e ogni tranche si sblocca dopo che un tecnico incaricato dalla banca ha verificato lo stato di avanzamento lavori (SAL) previsto dal contratto. Uno schema frequente prevede un anticipo alla firma, uno o due SAL intermedi e il saldo al collaudo, ma il numero delle tranche lo decide la banca in base all'importo e al tipo di intervento.
Due conseguenze pratiche. Finché i lavori sono in corso si pagano gli interessi di preammortamento sulle sole somme già erogate, e l'ammortamento vero parte dopo l'ultima tranche. E l'impresa va pagata prima che arrivi la tranche successiva, quindi serve un po' di liquidità propria per ogni fase.
A monte c'è la perizia. Il tecnico della banca stima l'immobile com'è oggi e come sarà a lavori finiti, sulla base del progetto, e da lì la banca misura quanto può prestare. Per il credito fondiario le istruzioni della Banca d'Italia, adottate in base all'art. 38 del Testo Unico Bancario, fissano il tetto all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire; oltre, servono garanzie integrative. Un'avvertenza: il Fondo di garanzia prima casa di Consap non copre i mutui di sola ristrutturazione, ma solo quelli di acquisto, anche insieme a lavori di ristrutturazione che migliorano l'efficienza energetica.
Per l'istruttoria la banca chiede in genere il progetto firmato da un tecnico abilitato, il computo metrico, il titolo edilizio (CILA, SCIA o permesso di costruire, secondo l'intervento), i preventivi delle imprese, i documenti catastali e quelli sul reddito. E ci vuole un immobile da ipotecare: di norma quello da ristrutturare, di proprietà del mutuatario o di un terzo che concede l'ipoteca.
Quanto costa l'atto dal notaio
L'atto è un normale atto di mutuo con iscrizione di ipoteca, e i costi seguono le stesse regole di quello per l'acquisto. L'imposta sostitutiva sostituisce registro, bollo, imposte ipotecarie e catastali e tasse sulle concessioni governative (art. 15 D.P.R. 601/1973). È lo 0,25% dell'importo in via generale e sale al 2% quando il mutuo finanzia la ristrutturazione di un'abitazione per cui non ricorrono i requisiti prima casa (art. 18): la seconda casa, per esempio. Un negozio o un ufficio pagano lo 0,25%. Restano poi la tassa ipotecaria di 35 € per l'iscrizione, la tassa d'archivio e l'onorario, libero dal 2012 e stimato dal calcolatore allo 0,6% del mutuo (minimo 500 €) più IVA.
Per un mutuo di 100.000 € sull'abitazione principale, il calcolatore delle spese del mutuo stima:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Importo del mutuo | 100.000,00 € |
| Imposta sostitutiva (0,25%) | 250,00 € |
| Tassa ipotecaria (iscrizione) | 35,00 € |
| Tassa d'archivio | 24,00 € |
| Onorario notaio (0,6%) | 600,00 € |
| IVA 22% sull'onorario | 132,00 € |
| Totale atto notarile | 1.041,00 € |
Se la casa da ristrutturare non ha i requisiti prima casa, la sostitutiva sale a 2.000 € e il totale a 2.791,00 €. L'ipoteca si iscrive di solito per il 150% del capitale (qui 150.000 €), per coprire anche interessi e spese. Fuori da questi importi restano le spese di istruttoria e le perizie, che si pagano alla banca e non passano dal notaio.
Bonus ristrutturazione ed Ecobonus nel 2026
La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio (art. 16-bis TUIR) vale nel 2026 il 50% della spesa per i lavori sull'abitazione principale, a condizione che a pagarli sia il proprietario o il titolare di un diritto reale sull'immobile, e il 36% negli altri casi, sempre su un tetto di 96.000 € per unità immobiliare e in dieci rate annuali. Le aliquote per il 2026 le ha fissate la legge di bilancio (L. 199/2025, art. 1, comma 22, che modifica l'art. 16 D.L. 63/2013); nel 2027 scendono al 36% e al 30%. Sono agevolabili manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lettere b, c e d, D.P.R. 380/2001), mentre la manutenzione ordinaria lo è solo sulle parti comuni dei condomini.
Un esempio. Lavori sull'abitazione principale da 80.000 €, pagati per 60.000 € con il mutuo e per 20.000 € di tasca propria: la detrazione è il 50% di 80.000 €, cioè 40.000 €, in dieci rate da 4.000 €. Che la spesa sia coperta dal mutuo non conta nulla. Con un reddito complessivo sopra i 75.000 €, però, l'art. 16-ter TUIR ammette in detrazione gli oneri e le spese solo fino a un tetto complessivo: un importo base di 14.000 o 8.000 € secondo il reddito, per un coefficiente fra 0,50 e 1 legato ai figli. Nel tetto rientrano, per ogni anno, la quota di spesa dei lavori sostenuti dal 2025 (qui 8.000 €, non i 4.000 € di detrazione) e gli interessi dei mutui stipulati dal 2025, quindi la detrazione effettiva può essere più bassa. Sopra i 200.000 € di reddito, inoltre, dal 2026 la detrazione degli oneri al 19%, interessi del mutuo compresi, cala di 440 € (art. 16-ter, comma 5-bis, TUIR, inserito dalla L. 199/2025, art. 1, comma 4).
Gli interventi di risparmio energetico (cappotto, infissi, solare termico, pompe di calore) hanno l'Ecobonus dell'art. 14 D.L. 63/2013, che la stessa legge di bilancio ha allineato: 50% sull'abitazione principale del proprietario, 36% negli altri casi. Le aliquote più alte del passato (65% in via ordinaria, 70-75% sulle parti comuni dei condomini e 80-85% per i lavori condominiali che uniscono risparmio energetico e riduzione del rischio sismico, art. 14, commi 2-quater e 2-quater.1) non valgono più per le spese sostenute dal 2025.
La detrazione degli interessi
Accanto al bonus sulle spese c'è la detrazione degli interessi del mutuo, che è un'agevolazione diversa e si aggiunge al bonus, perché riguarda un altro onere: gli interessi pagati alla banca, non il costo dei lavori. È il 19% degli interessi e degli oneri accessori, calcolato su un massimo di 2.582,28 € l'anno (art. 15, comma 1-ter, TUIR, e D.M. 30 luglio 1999, n. 311, che vi comprende la ristrutturazione edilizia), contro i 4.000 € del mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale.
Le condizioni sono strette, e in buona parte le detta quel decreto (art. 1). Il mutuo va stipulato nei sei mesi prima o nei diciotto mesi dopo l'inizio dei lavori, da chi possiede l'immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e la casa deve diventare abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori. Contano solo i lavori di ristrutturazione edilizia della lettera d) dell'art. 3 D.P.R. 380/2001 indicati nel titolo abilitativo comunale, e la detrazione si calcola solo sugli interessi relativi alla parte di mutuo effettivamente usata per i lavori. Secondo l'Agenzia delle Entrate, inoltre, la detrazione cade se i lavori non si chiudono entro il termine fissato da quel titolo.
Per un immobile che non sarà l'abitazione principale gli interessi non sono detraibili, mentre il bonus sulle spese resta al 36%. Per confrontare i costi con quelli di un mutuo per l'acquisto c'è la guida sul costo del notaio per il mutuo.
Fonti normative: D.P.R. 601/1973, artt. 15-18; D.P.R. 917/1986, art. 15, comma 1-ter, art. 16-bis e art. 16-ter; D.M. 30 luglio 1999, n. 311, art. 1; D.L. 63/2013, artt. 14 e 16; L. 199/2025, art. 1, commi 4 e 22; D.P.R. 380/2001, art. 3.