Calcola le spese notarili per l'acquisto della prima casa: registro 2% sul valore catastale in regime prezzo-valore, ipotecaria e catastale €50 fisse. Da costruttore l'IVA scende al 4%. Aliquote 2026 e moltiplicatore catastale 115,5.
* campo obbligatorio
Sistema prezzo-valore (L. 266/2005 art. 1 c. 497)
Il regime applica la base imponibile sul valore catastale (rendita × moltiplicatore) anziché sul prezzo, e riduce del 30% gli onorari notarili (ultimo periodo del c. 497). Si applica solo se ricorrono tutte le condizioni seguenti:
Nota: il regime si applica anche agli acquisti all'asta giudiziaria e in espropriazione forzata (Corte Costituzionale n. 6 del 23 gennaio 2014, ris. AdE n. 95/E del 3 novembre 2014).
La trovi nella visura catastale o nell'atto di provenienza
Il prezzo pattuito nel preliminare di vendita
Inserisci via e numero civico, es. Via Roma 10
Superficie comprensiva di muri e pertinenze (norma UNI 10750).
L'agevolazione prima casa riduce l'imposta di registro dal 9% al 2% sul valore catastale (nota II-bis Tariffa parte I D.P.R. 131/1986), mantenendo ipotecaria e catastale fisse a €50 ciascuna. Sul calcolo entra anche il moltiplicatore catastale ridotto a 115,5 (vs 126 della seconda casa), riferimento art. 52 c. 4 D.P.R. 131/1986 come modificato dalla L. 191/2004 e dalla D.Lgs. 23/2011 art. 10 (federalismo fiscale municipale, in vigore dal 1° gennaio 2014). Per una rendita catastale di €1.000 la base imponibile prima casa è €115.500: registro €2.310, contro €11.340 della seconda casa. La differenza pesa oltre €9.000 e cresce in proporzione al valore.
Tre condizioni cumulative (nota II-bis lett. a-b-c D.P.R. 131/1986): residenza nel comune dell'immobile, o impegno a trasferirla entro 18 mesi; non possedere altra abitazione nel medesimo comune; non aver già fruito dell'agevolazione altrove senza averla poi rivenduta. La categoria catastale deve essere abitativa non di lusso. Esclude A/1 (signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi storici), in forza della D.Lgs. 23/2011 che dal 2014 ha sostituito i parametri analitici del DM 2 agosto 1969 con il criterio puramente catastale. La verifica della categoria si fa in visura: chi compra deve guardare prima cosa, anche se è una formalità che il notaio ricontrolla in stipula.
Chi rivende la prima casa entro 5 anni dal rogito perde l'agevolazione e paga il differenziale 9% - 2% di registro più sanzione del 25% e interessi. Eccezione: se entro 12 mesi dalla vendita acquisto un altro immobile da destinare ad abitazione principale, l'agevolazione resta in piedi e si apre il diritto al credito di imposta ex art. 7 L. 448/1998: il registro o l'IVA pagati sulla prima casa precedente diventano un credito utilizzabile in compensazione sul nuovo atto, fino a concorrenza dell'imposta dovuta. Il credito non si trasferisce su altri atti né si rimborsa in denaro: si esaurisce nell'atto di riacquisto. La Legge di Bilancio 2025 ha esteso a 24 mesi (anziché 12) il termine per vendere l'eventuale pre-posseduta, ma quel termine vale solo sulla condizione «non possedere altra casa al momento del nuovo acquisto», non sul credito d'imposta, che resta ancorato ai 12 mesi.
Quando il venditore è impresa costruttrice (o di ripristino) entro 5 anni dalla fine lavori, la cessione è obbligatoriamente assoggettata a IVA (D.P.R. 633/1972 art. 10 c. 1 n. 8-bis): aliquota 4% sul prezzo dichiarato per chi acquista come prima casa, contro il 10% della seconda casa e il 22% del lusso. Le imposte d'atto (registro, ipo, cat) scendono a €200 fisse ciascuna. Su un prezzo di €200.000 prima casa da costruttore si pagano €8.000 di IVA + €600 di imposte fisse + €230 bollo + €35 tassa ipotecaria + €55 voltura, circa €8.920 totali. Dal privato sulla stessa rendita catastale si pagano invece circa €2.500 totali. Il nuovo costa di più ma include garanzia decennale strutturale (art. 1669 Codice Civile) e classe energetica recente, che spesso ribilancia il maggior esborso fiscale sui 20-30 anni di vita utile dell'immobile.
Se per l'acquisto della prima casa accendi un mutuo, l'imposta sostitutiva sull'atto di mutuo è solo lo 0,25% (D.P.R. 601/1973 art. 17), contro il 2% degli altri scopi. Per un mutuo di €180.000 prima casa la sostitutiva è €450, circa un ottavo rispetto al mutuo seconda casa o liquidità (€3.600). La sostitutiva è trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione e assorbe registro, bollo, ipotecaria e catastale sull'atto di mutuo. Resta dovuto solo l'onorario notarile sull'atto (tipicamente €1.500-2.500 + IVA 22%, distinto dall'onorario sulla compravendita) e il diritto di archivio repertoriale (~€30).
Le esenzioni fiscali introdotte dal D.L. 73/2021 art. 64 per under 36 con ISEE sotto €40.000 sono scadute il 31 dicembre 2023. Sopravvive solo la garanzia pubblica sul mutuo prima casa gestita da Consap: per chi rientra nei requisiti (under 36 ISEE ≤ €40.000) la garanzia statale sale all'80% del finanziato, contro il 50% del fondo ordinario, con tetto €250.000 garantiti. Il rifinanziamento della Legge di Bilancio 2025 ha prorogato la misura fino al 31 dicembre 2027, con incremento del Fondo di 130 milioni per il 2025 e 270 milioni per ciascuno degli anni 2026 e 2027 (art. 1 c. 114). La garanzia non riduce l'imposta di registro né l'IVA: agisce sul fronte bancario, abbassando il rischio per la banca e quindi, di solito, lo spread applicato al richiedente. Banche convenzionate principali: Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER, BPM, Crédit Agricole.
Casi tipici di acquisto prima casa, da privato e da costruttore, a confronto con seconda casa per evidenziare il risparmio dell'agevolazione.
Rendita catastale €900/anno (appartamento 80-90 mq zona urbana media), agevolazione attiva: registro 2% sul valore catastale (115,5 × rendita = €103.950), catastale e ipotecaria fisse a €50.
Prezzo dichiarato €200.000, agevolazione attiva: IVA al 4% sul prezzo (€8.000), registro/catastale/ipotecaria fisse a €200 ciascuna. Il nuovo costa di più in imposte ma include garanzia decennale strutturale art. 1669 c.c.
Rendita catastale €5.000/anno: valore catastale €577.500 supera €500.000 e attiva la fascia onorario 0,5% (post-DL 1/2012 scala libera di mercato). La riduzione 30% del prezzo-valore L. 266/2005 art. 1 c. 497 si applica comunque, dimezzando ulteriormente il compenso notarile.
Il termine è 18 mesi dalla data del rogito (nota II-bis Tariffa parte I D.P.R. 131/1986). La residenza va trasferita nel comune dove si trova l'immobile, non necessariamente nell'immobile stesso. Chi compra a Milano e tiene la residenza a Brescia ha 18 mesi per spostarla in un qualsiasi indirizzo del comune di Milano. Il calcolo parte dal giorno dell'atto. Se entro il termine il trasferimento non è ancora avvenuto e prevedo di non farcela, di solito conviene presentare un'istanza all'Agenzia delle Entrate prima della scadenza dichiarando la rinuncia all'agevolazione: si paga il differenziale al 9% con sanzione ridotta a 1/10. Se il termine passa senza azione l'ufficio liquida d'ufficio registro al 9% retroattivo più sanzione del 25% (art. 13 D.Lgs. 471/1997, ridotto dal D.Lgs. 87/2024 per violazioni dal 1° settembre 2024) e interessi.
Si decade dall'agevolazione e si paga la differenza tra registro al 9% e il 2% versato, più sanzione amministrativa del 25% e interessi di mora. Per un acquisto da €150.000 di valore catastale parliamo di circa €10.500 di recupero d'imposta più €2.625 di sanzione. Salvaguardia: se entro 12 mesi dalla vendita acquisto un altro immobile da destinare ad abitazione principale, l'agevolazione resta in piedi. La Cassazione (ord. 5016 del 6 marzo 2026, in linea con giurisprudenza consolidata) ha ribadito che non basta comprare entro l'anno: serve anche trasferire effettivamente la residenza nel nuovo immobile entro lo stesso termine.
Sì, ed è l'agevolazione meno conosciuta del pacchetto prima casa. L'art. 7 della L. 448/1998 (Finanziaria 1999) prevede un credito di imposta pari al registro (o IVA) pagato sull'acquisto della prima casa precedente, da utilizzare in compensazione sul nuovo rogito agevolato. Funziona se: ho già acquistato una prima casa pagando registro 2% o IVA 4%, l'ho rivenduta, ne acquisto un'altra entro un anno dalla vendita destinandola ad abitazione principale. Il credito non può eccedere l'imposta dovuta sul nuovo atto e si esaurisce nel singolo atto (residui non recuperabili). Chiarimento Agenzia delle Entrate (interpello recente): se vendo dopo aver acquistato la nuova, il termine resta di 12 mesi per la rivendita; l'estensione a 24 mesi della Legge di Bilancio 2025 vale solo sul lato dell'acquisto, non sul lato del credito d'imposta.
Sì, ma con limite quantitativo preciso: una sola pertinenza per ogni categoria catastale agevolabile, ovvero C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto coperto) e C/7 (tettoia). Un secondo box auto va al 9% pieno, anche se nello stesso condominio. La pertinenza deve essere destinata in modo durevole al servizio dell'abitazione principale (art. 817 Codice Civile). Non serve comprarla nello stesso atto: anche un acquisto successivo gode dell'aliquota ridotta al 2%, purché l'abitazione di servizio sia stata a sua volta acquistata col beneficio prima casa.
No, come esenzione fiscale. Le esenzioni introdotte dall'art. 64 del D.L. 73/2021 (azzeramento di registro, ipo e cat per under 36 con ISEE sotto €40.000) sono scadute il 31 dicembre 2023 e la Legge di Bilancio 2026 non le ha reintrodotte. Nel 2026 gli under 36 pagano le stesse imposte degli altri acquirenti prima casa: registro 2% sul valore catastale, ipo + cat €50 fisse. Resta attivo solo il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa gestito da Consap: per under 36 con ISEE fino a €40.000 la garanzia statale sale all'80% del mutuo (vs 50% ordinario), con importo massimo garantito €250.000 e durata prorogata fino al 31 dicembre 2027 (rifinanziamento art. 1 c. 114 L. 207/2024: 130 milioni 2025, 270 milioni/anno 2026 e 2027). Non è un'agevolazione fiscale: facilita l'accesso al credito, non riduce le imposte sul rogito.
Sì, in modo significativo. Da privato (o impresa oltre 5 anni dalla fine lavori in esenzione IVA): registro 2% sul valore catastale in regime prezzo-valore, ipo + cat €50 fisse. Da costruttore entro 5 anni: IVA 4% sul prezzo dichiarato (D.P.R. 633/1972 Tabella A Parte II n. 21), registro €200, ipo €200, cat €200 tutte fisse, più bollo €230, tassa ipotecaria €35, voltura €55. Per un appartamento prima casa da €200.000 (rendita €1.000, valore catastale €115.500) da privato si pagano circa €2.310 di registro + €100 di ipocat; da costruttore €8.000 di IVA + €600 di fisse. Il nuovo costa di più fiscalmente ma include garanzia decennale strutturale.
L'agevolazione si concede una volta sola per nucleo familiare. Se compro come coniuge in comunione di beni con mia moglie e lei ha già goduto del beneficio in passato (e non l'ha rivenduto), io non posso accedere all'agevolazione neanche per la mia quota: la nota II-bis lett. c del D.P.R. 131/1986 parla di possesso non solo personale ma anche del coniuge in comunione legale. Soluzione tecnica: si può comprare in regime di separazione dei beni dichiarando in atto che l'acquisto è per la sola persona che soddisfa i requisiti. Il notaio inserisce la clausola di esclusione e l'altro coniuge resta estraneo all'agevolazione. Per le coppie di fatto e i conviventi non sposati questi vincoli non si applicano, ogni acquisto è valutato individualmente.
Il notaio richiede tre documenti prima della stipula. Primo: visura catastale aggiornata dell'immobile, per accertare la categoria catastale (deve essere A escluse A/1, A/8, A/9, A/10) e calcolare la rendita. Secondo: certificato di residenza dell'acquirente, o una dichiarazione di trasferimento entro 18 mesi se la residenza è ancora altrove. Terzo: dichiarazione sostitutiva dell'acquirente sulle altre due condizioni della nota II-bis (non possedere altra casa nel comune e non aver mai goduto del beneficio prima casa senza averla rivenduta). La dichiarazione finisce in atto come parte integrante; la falsa dichiarazione esponendo a sanzioni penali oltre alla decadenza dall'agevolazione. Per gli acquisti da costruttore entro 5 anni serve anche dichiarazione dell'impresa sulla data di fine lavori (per attivare l'IVA 4%).
Stai valutando un'altra categoria? Calcola anche seconda casa o immobile di lusso (cat. A/1, A/8, A/9).
Costo seconda casa
Registro 9%, moltiplicatore 126, IMU ricorrente
Immobile di lusso (A/1, A/8, A/9)
Niente agevolazione, niente prezzo-valore
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