Costo notaio seconda casa

La prima casa (esclusi A/1, A/8, A/9) è esente IMU. La seconda casa paga IMU annuale con aliquota base dello 0,86% (8,6‰) del valore catastale rivalutato del 5% e moltiplicato per 160 (moltiplicatore introdotto dall'art. 13 c. 4 D.L. 201/2011 — Salva Italia — sostitutivo della scala storica del D.Lgs. 504/1992 art. 5; rivalutazione 5% conforme all'art. 3 c. 48 L. 662/1996), che i Comuni possono modulare fino al massimo dell'1,06% (10,6‰) ex L. 160/2019 c. 738-783. Su una seconda casa con rendita catastale di 1.000 € il valore IMU è (1.000 € × 1,05) × 160 = 168.000 €; aliquota base 1.445 €/anno, aliquota massima 1.781 €/anno. Va calcolata l'IMU effettiva del comune dove si trova l'immobile (cambia sensibilmente: Milano e Roma applicano spesso il massimo, comuni minori restano sulla base). Variazioni di destinazione (ad esempio prima casa che diventa seconda dopo trasferimento di residenza) generano IMU pro-rata dal mese successivo al cambio.

La plusvalenza è tassata come reddito diverso ex art. 67 c. 1 lett. b TUIR (D.P.R. 917/1986) se la rivendita avviene entro 5 anni dall'acquisto, con eccezione per gli immobili acquisiti per successione o destinati a uso abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Su una seconda casa comprata 180.000 € e rivenduta 230.000 € entro 5 anni la plusvalenza imponibile è 50.000 € (decurtati eventuali costi inerenti documentati: notaio, intermediazione, ristrutturazione). L'art. 1 c. 496 L. 266/2005 permette di optare per l'imposta sostitutiva del 26% in luogo della tassazione ordinaria IRPEF: la richiesta va fatta al notaio in atto e l'imposta è versata dal notaio per conto del cedente. Per la stessa plusvalenza la sostitutiva costa 13.000 €, di norma più conveniente dell'IRPEF marginale.

Sì, ma con regole rese più stringenti negli ultimi due anni fiscali. La cedolare secca al 21% (art. 4 c. 1 D.L. 50/2017, modificato dalla L. 213/2023 art. 1 c. 63) vale solo sulla PRIMA unità immobiliare adibita a locazione breve (contratti sotto 30 giorni) scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi; dalla seconda unità in poi sale al 26%. La Legge di Bilancio 2026 ha ulteriormente abbassato la soglia di accesso al regime non imprenditoriale da 4 a 2 unità immobiliari in locazione breve nell'anno: oltre 2 unità si rientra nell'attività imprenditoriale, con apertura della partita IVA e uscita dalla cedolare. Per i contratti di locazione lunga (4+4 o 3+2) la cedolare resta al 21% (10% se a canone concordato) indipendentemente dal numero di immobili posseduti. Va sempre comunicato il contratto di locazione breve via SCIA al comune e dal 1° gennaio 2025 va esposto il CIN (Codice Identificativo Nazionale, D.L. 145/2023 art. 13-ter) in tutti gli annunci, pena sanzione tra 500 € e 5.000 € per ogni annuncio in cui il CIN non sia esposto, e tra 800 € e 8.000 € in caso di mancata richiesta del CIN stesso.

Da costruttore entro 5 anni dalla fine lavori la cessione è obbligatoriamente IVA: 10% sul prezzo dichiarato per la seconda casa abitativa, 22% per il lusso, 4% per la prima casa (D.P.R. 633/1972 Tabella A Parte III n. 127-undecies). Oltre 5 anni dalla fine lavori scatta l'esenzione IVA opzionale (D.P.R. 633/1972 art. 10 c. 1 n. 8-bis): il costruttore può scegliere se restare in IVA (di rado lo fa per seconda casa, dove la detraibilità per l'acquirente è in genere nulla) o uscirne, recuperando i meccanismi del registro proporzionale. In esenzione IVA seconda casa: registro 9% sul valore catastale in regime prezzo-valore, ipo + cat 50 € fisse, esattamente come dal privato. La scelta operativa la fa il costruttore, non l'acquirente.

Sì, al 50%, su una sola unità immobiliare. La riduzione è stata introdotta dall'art. 1 c. 48 della L. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), in vigore dal 2021. Per il solo anno 2022 era ulteriormente ridotta al 37,5% per effetto dell'art. 1 c. 743 L. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022), ma la misura è poi rientrata al 50% dal 2023 ed è rimasta tale per 2024 e 2025. Requisiti cumulativi: iscrizione AIRE, residenza stabile in un Paese estero (non Italia), percezione di una pensione erogata in regime di convenzione internazionale con l'Italia (lista delle convenzioni gestita dal MEF), proprietà di una sola unità abitativa in Italia non locata né concessa in comodato. La PdL 956-A approvata dalla Camera il 4 dicembre 2025 (229 voti, unanimità) estende dal 2026 l'agevolazione ai cittadini iscritti AIRE con almeno 5 anni di pregressa residenza in Italia, su unica unità abitativa non locata né concessa in comodato, situata nel Comune di iscrizione AIRE e con popolazione fino a 5.000 abitanti; lo sgravio è graduato sulla rendita (esenzione totale se rendita ≤200 €, paga il 40% dell'IMU se rendita 201-300 €, paga il 67% se 301-500 €) oltre a riduzione TARI 50% senza vincolo di rendita. Riforma operativa solo dopo passaggio al Senato e firma del Presidente; stima circa 100.000 connazionali interessati.

Trasferire la residenza converte la seconda casa in prima casa per il futuro (non retroattivamente: il registro 9% pagato al rogito resta acquisito al fisco). Effetti dal trasferimento: niente IMU dal mese successivo se la categoria non è A/1, A/8, A/9; detraibilità IRPEF 19% degli interessi del mutuo entro 4.000 € annui rigo E7 del 730; accesso al credito d'imposta L. 448/1998 se si vende per ricomprare; possibilità di cedolare 10% (vs 21%) sui contratti di locazione a canone concordato firmati dal nuovo proprietario in futuro. Effetto inverso da considerare: la vecchia prima casa diventa seconda casa per il fisco con tutte le conseguenze (IMU, plusvalenza se rivenduta entro 5 anni dall'originario acquisto, niente cedolare 10%).

Sì, ma sono micro-importi rispetto al registro. La TARI (tassa rifiuti) si paga ovunque indipendentemente dall'uso, con tariffe differenziate per comuni turistici (Sardegna, Costa Smeralda, lago di Garda spesso applicano +20-30% sul tariffario base per le seconde case). L'imposta di soggiorno (introdotta dal D.Lgs. 23/2011 art. 4) è dovuta solo se affitti l'immobile a turisti, e va riscossa dal locatore per essere riversata al comune (es. Roma 4-7 €/notte per persona, Firenze 4-8 €, Venezia 1-5 € a seconda della struttura). I comuni dei laghi maggiori, Sardegna costiera e Costa Amalfitana applicano spesso aliquote IMU al massimo (1,06%) per le seconde case non locate: il differenziale rispetto alla base 0,86% pesa 240-310 €/anno per ogni 1.000 € di rendita catastale.