Calcola le spese notarili per l'acquisto di un ufficio in categoria catastale A/10. Aliquote e formule fiscali sono strutturalmente diverse dal residenziale: niente regime prezzo-valore, e da costruttore le imposte ipotecaria + catastale restano proporzionali (3% + 1%) anche in esenzione IVA.
* campo obbligatorio
Regime prezzo-valore non applicabile nelle condizioni selezionate (uffici A/10). La base imponibile sarà il prezzo dichiarato; l'onorario non gode della riduzione 30%.
Sistema prezzo-valore (L. 266/2005 art. 1 c. 497)
Il regime applica la base imponibile sul valore catastale (rendita × moltiplicatore) anziché sul prezzo, e riduce del 30% gli onorari notarili (ultimo periodo del c. 497). Si applica solo se ricorrono tutte le condizioni seguenti:
Nota: il regime si applica anche agli acquisti all'asta giudiziaria e in espropriazione forzata (Corte Costituzionale n. 6 del 23 gennaio 2014, ris. AdE n. 95/E del 3 novembre 2014).
Senza sistema prezzo-valore la base imponibile è il prezzo. La rendita resta solo a fini informativi.
Il prezzo pattuito nel preliminare di vendita
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Un ufficio in categoria catastale A/10 è fiscalmente qualificato come immobile strumentale (DPR 633/1972 art. 10 c. 1 n. 8-ter). Questa classificazione cambia in modo sostanziale la formula delle imposte sul trasferimento rispetto a un'abitazione, e in particolare introduce un'eccezione all'alternatività IVA/registro che il calcolatore residenziale non gestirebbe correttamente.
Registro 9% sul prezzo (residuale ex art. 1 Tariffa Parte I DPR 131/1986), imposta ipotecaria €50 fissa, imposta catastale €50 fissa, archivio €38. Il regime prezzo-valore della L. 266/2005 art. 1 c. 497 non si applica (la norma richiede un «fabbricato abitativo»). La base imponibile è dunque sempre il prezzo dichiarato in atto, non il valore catastale.
IVA 22% obbligatoria sul prezzo, registro €200 fisso, ma — e qui sta la differenza chiave — l'imposta ipotecaria è 3% proporzionale al prezzo e l'imposta catastale è 1% proporzionale. Su un ufficio da €300.000 significa €9.000 + €3.000 di ipo+cat reali, contro i €400 fissi che il regime residenziale prevederebbe (Circolare Agenzia delle Entrate 22/E/2013).
Niente IVA sul prezzo, registro €200 fisso, ma ipo 3% + cat 1% restano proporzionali. È un'eccezione esplicita all'alternatività IVA/registro (art. 40 DPR 131/1986) prevista solo per gli strumentali. Il calcolatore lo gestisce automaticamente quando disattivi il toggle «Rogito entro 5 anni».
63 (DM 14/12/1991, riallineato post-rivalutazione 1997), contro il 115,5 della prima casa e il 126 della seconda casa. Il valore catastale esposto dal calcolatore serve a fini informativi anche per A/10, ma non è la base imponibile (la base è sempre il prezzo).
Se acquisti l'ufficio per uso strumentale alla tua attività, l'IVA applicata dal venditore impresa è in generale detraibile (art. 19 DPR 633/1972, con limiti ex art. 19-bis1). Per i professionisti (medici, avvocati, commercialisti) la detraibilità è tradizionalmente più restrittiva: verifica con il tuo commercialista. Nelle cessioni B2B (entrambe le parti soggette IVA) l'imposta viene assolta col meccanismo del reverse charge.
| Voce | Privato | Costruttore entro 5y | Costruttore oltre 5y |
|---|---|---|---|
| IVA strumentali | — | €66.000 | €0 (esente) |
| Imposta registro | €27.000 (9%) | €200 | €200 |
| Ipotecaria + catastale | €100 | €12.000 (3%+1%) | €12.000 (3%+1%) |
| Totale imposte | ~€27.138 | ~€78.520 | ~€12.520 |
Esclusi onorario notarile e relativa IVA. Bollo/tassa/voltura standard sommati al costruttore.
Tre casi tipici differenziati per venditore: privato, costruttore entro 5 anni (IVA strumentali), costruttore oltre 5 anni (esenzione IVA con ipocat ancora proporzionali).
Ufficio A/10 acquistato da venditore persona fisica, prezzo €180.000. Niente regime prezzo-valore (escluso da A/10 ex L. 266/2005 art. 1 c. 497): base imponibile = prezzo dichiarato. Registro 9% + ipo €50 + cat €50 + archivio €38.
Ufficio A/10 venduto da costruttore entro 5 anni dalla fine lavori, prezzo €280.000. IVA 22% obbligatoria + ipotecaria 3% PROPORZIONALE + catastale 1% PROPORZIONALE (eccezione DPR 633/72 art. 10 c. 1 n. 8-ter all'alternatività IVA/registro). Registro €200 fisso + bollo €230 + tassa ipo €35 + voltura €55.
Stesso ufficio del caso precedente, ma vendita oltre 5 anni dalla fine lavori → esenzione IVA (art. 10 c. 1 n. 8-ter DPR 633/72). Niente IVA sul prezzo. Punto cruciale (Circolare AE 22/E/2013): ipo 3% + cat 1% restano PROPORZIONALI anche in esenzione IVA — eccezione all'alternatività IVA/registro. Risparmio rispetto al caso entro 5 anni: solo la quota IVA.
Onorario notarile: stima indicativa di mercato. Acquisto da privato: scala regressiva 1,0% sotto €150k / 0,8% €150–500k / 0,5% oltre €500k, con floor €1.500. Acquisto da costruttore/impresa: 0,5% sul prezzo, con floor €1.500. Il tariffario DM 27.11.2001 è stato abolito dal D.L. 1/2012: ogni notaio fissa autonomamente le proprie tariffe in regime di libera concorrenza. Per il preventivo effettivo richiedi quotazione al notaio.
Sì. L'ufficio in A/10 è strumentale per natura: l'IVA pagata sull'acquisto è detraibile da imprese e lavoratori autonomi se il bene è destinato all'attività (art. 19 DPR 633/72). L'art. 19-bis1 lett. i) limita la detrazione sui fabbricati abitativi, ma A/10 è espressamente escluso da quel vincolo. Per i contribuenti in regime di esenzione IVA (es. medici) scatta invece il pro-rata di indetraibilità (art. 19 c. 5 DPR 633/72). Nelle cessioni B2B il cedente che opta per l'imponibilità applica il reverse charge ex art. 17 c. 6 lett. a-bis DPR 633/72.
No. Il regime prezzo-valore (L. 266/2005 art. 1 c. 497) si applica solo a fabbricati abitativi (categorie A escluse A/10). L'ufficio A/10 è classificato come strumentale: la base imponibile è il prezzo dichiarato, non il valore catastale.
Per i fabbricati strumentali esiste un'eccezione esplicita all'alternatività IVA/registro (art. 40 DPR 131/1986): ipotecaria 3% + catastale 1% restano proporzionali al prezzo sia in regime IVA (entro 5 anni) sia in esenzione IVA (oltre 5 anni). Lo conferma la Circolare AdE 22/E/2013.
63. Nel calcolo notarile A/10 usa il coefficiente 63 applicato direttamente alla rendita catastale non rivalutata (equivale a 60 × 1,05 dopo la rivalutazione del 1997). Il 126 è il coefficiente delle abitazioni non-prima casa e dei magazzini C/2. Attenzione: sugli strumentali la base imponibile delle imposte d'atto è il prezzo dichiarato, non il valore catastale — quest'ultimo resta solo riferimento informativo perché il prezzo-valore di L. 266/2005 c. 497 non si applica.
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