Costo notaio acquisto terreno edificabile

Come si calcolano le imposte sull'acquisto di un terreno edificabile

Un terreno edificabile è, ai fini fiscali, un'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale (PRG o PUC) adottato dal Comune (art. 36 c. 2 DL 223/2006, Cass. SS.UU. 25506/2006). La qualifica conta dalla data di adozione del piano, non dell'approvazione regionale o degli strumenti attuativi. La formula fiscale dipende interamente da chi vende: se è un privato si applica il registro proporzionale, se è un'impresa scatta l'IVA obbligatoria con un trattamento sulle imposte d'atto diverso da quello dei fabbricati strumentali.

Acquisto da privato (registro 9% sul prezzo)

Imposta di registro 9% residuale (art. 1 Tariffa Parte I DPR 131/1986), ipotecaria €50 fissa, catastale €50 fissa, archivio €38, con un minimo di €1.000 di registro (art. 10 c. 2 DLgs 23/2011). La base imponibile è il prezzo dichiarato in atto: i terreni non hanno una rendita catastale del fabbricato e quindi non esiste un valore catastale alternativo da usare come base, nemmeno informativa. Il regime prezzo-valore della L. 266/2005 non si applica per definizione di legge (richiede un «fabbricato abitativo»).

Acquisto da impresa: IVA 22% + €200 fissi (no eccezione strumentali)

Quando il cedente è soggetto passivo IVA — società di costruzioni, sviluppatore, fondo immobiliare, impresa che riclassifica un terreno divenuto edificabile — l'IVA al 22% è dovuta sempre, senza opzione di esenzione e senza distinzione entro/oltre cinque anni (l'esenzione del DPR 633/72 art. 10 c. 8-bis è prevista solo per i fabbricati). Registro €200, ipotecaria €200 e catastale €200 sono tutte fisse: vige l'alternatività piena IVA/registro dell'art. 40 DPR 131/1986. Non si applica l'eccezione dell'art. 10 c. 1 n. 8-ter DPR 633/1972 (ipo 3% + cat 1% proporzionali) perché è testualmente limitata alle «cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali»: un terreno, edificabile o no, non rientra nella definizione. Su un terreno da €200.000 il risparmio rispetto al regime strumentale è di €7.600 (€600 fissi vs €8.000 proporzionali).

Conseguenze sulla dichiarazione del prezzo

La base imponibile delle imposte d'atto è sempre il prezzo dichiarato: i terreni non hanno valore catastale del fabbricato da usare come alternativa, nemmeno informativa. Dichiarare un prezzo inferiore al valore di mercato espone alla rettifica del valore venale ex art. 51 c. 3 DPR 131/1986 — per i terreni edificabili il benchmark di mercato sono i valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) per zona, oltre alla perizia di stima comunale ai fini IMU.

Confronto rapido: stesso terreno €200k, venditore diverso

Esclusi onorario notarile e relativa IVA. La terza colonna mostra cosa costerebbe un capannone strumentale dello stesso prezzo: la differenza di €7.600 fra terreno e capannone in regime IVA è proprio l'eccezione strumentali che non si applica ai terreni.