Costo notaio acquisto magazzino (C/2)

Se il box (C/6) o magazzino (C/2) è acquistato come pertinenza dell'abitazione prima casa, segue il regime agevolato: registro 2%, prezzo-valore disponibile. Servono tre condizioni: vincolo pertinenziale dichiarato in atto, rendita catastale autonoma e prossimità funzionale all'abitazione. Nella Risposta n. 33 del 19 gennaio 2022 l'Agenzia delle Entrate ha negato l'agevolazione per un box a circa 1,3 km in assenza di prove oggettive sufficienti, ma la verifica resta casistica. L'agevolazione vale per una sola pertinenza per categoria C/2, C/6, C/7 (nota II-bis art. 1 Tariffa parte I TUR). Per questo caso usa il calcolatore residenziale, non questo.

Aliquote identiche (registro 9% da privato o IVA strumentale da costruttore) e stesso coefficiente catastale 126. La differenza è solo classificatoria: C/2 sono «magazzini e locali di deposito», C/6 «stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, magazzini in sottosuolo». Conta invece il legame con l'abitazione: come pertinenza prima casa scattano agevolazione e prezzo-valore (vedi FAQ precedente); da soli sono strumentali.

No. Il prezzo-valore (L. 266/2005 art. 1 c. 497) richiede un «fabbricato abitativo e relative pertinenze». Un magazzino isolato non è abitativo né pertinenza di abitazione: la base imponibile è sempre il prezzo dichiarato.

Se acquisti come impresa o lavoratore autonomo e il magazzino è strumentale all'attività (uso aziendale dimostrato), l'IVA al 22% applicata da un'impresa cedente è detraibile (art. 19 DPR 633/72). Nelle cessioni B2B il cedente che opta per l'imponibilità applica il reverse charge ex art. 17 c. 6 lett. a-bis DPR 633/72: il cessionario integra la fattura senza esborso finanziario di IVA.

Sì, l'agevolazione pertinenziale non richiede contestualità con l'acquisto dell'abitazione. Il DPR 131/1986 nota II-bis ammette l'acquisto pertinenziale anche separato nel tempo, purché in atto siano richiamati gli estremi del primo rogito di prima casa, dichiarato il vincolo pertinenziale ex art. 817 c.c. e documentata la prossimità funzionale. La Risposta AdE n. 33 del 19 gennaio 2022 è un caso negativo su box distante circa 1,3 km e documentazione insufficiente, non una soglia legale rigida. Il C/2 deve avere rendita catastale autonoma e non deve essere già stata utilizzata l'agevolazione su un'altra pertinenza della stessa categoria. La verifica del vincolo è documentale: l'AdE chiede coerenza fra atto, planimetria e uso effettivo.

Sì, ma senza alcuna agevolazione fiscale. L'agevolazione prima casa con registro 2% e prezzo-valore è riservata all'abitazione principale dichiarata in atto. Una pertinenza acquistata in legame con un'abitazione che paga registro al 9% segue lo stesso regime ordinario: registro 9% sul prezzo dichiarato, ipotecaria e catastale fisse 50 € da privato. Il vincolo pertinenziale ex art. 817 c.c. ha rilevanza civilistica (segue l'abitazione nei trasferimenti futuri) ma non sposta le aliquote fiscali. Per ottimizzare conviene di solito acquistare il magazzino isolatamente, valutando se la qualifica pertinenziale resta utile sul fronte successorio o IMU.

Sul piano fiscale nessuna: stesse aliquote, stesso coefficiente 126, stessa agevolazione prima casa se pertinenziati. Il regime di una sola pertinenza agevolata per categoria opera però in modo distinto: puoi vincolare un C/6 (box) e un C/2 (cantina) alla stessa prima casa e ottenere l'agevolazione su entrambi, perché appartengono a categorie diverse. Due C/6 o due C/2 invece no: il secondo finisce a registro 9%. La scelta in catasto è del costruttore o del proprietario originario; cambiare categoria a posteriori richiede DOCFA con motivazione tecnica e di norma non viene accettato dall'AdE se la destinazione d'uso reale non è coerente.

La cessione da SRL immobiliare di un C/2 strumentale è di regola esente IVA ex DPR 633/72 art. 10 c. 1 n. 8-ter, con facoltà di opzione per l'imponibilità espressa in atto. Se la cedente opta e il cessionario è soggetto passivo IVA, scatta il reverse charge ex art. 17 c. 6 lett. a-bis: la fattura viene emessa senza addebito d'imposta e il cessionario la integra. Restano dovute in entrambi i regimi (esenzione o opzione con reverse) le imposte ipotecaria 3% e catastale 1% proporzionali sul prezzo (Circolare AdE 22/E/2013, deroga all'alternatività art. 40 DPR 131/1986). Il registro è fisso 200 €. Su un magazzino da 120.000 € sono 4.800 € di sole ipo e cat, indipendentemente dall'opzione IVA. La cedente recupera l'IVA assolta a monte sulla costruzione o ristrutturazione solo se opta per l'imponibilità, scelta che si valuta caso per caso a seconda del pro-rata aziendale.