Calcola le spese notarili per l'acquisto di un capannone industriale, opificio o struttura della categoria catastale D (D/1, D/7, D/8, D/10, ecc.). Le transazioni sono tipicamente B2B (società → società) con regime IVA strumentali + reverse charge se il cessionario è impresa.
* campo obbligatorio
Regime prezzo-valore non applicabile nelle condizioni selezionate (capannoni D). La base imponibile sarà il prezzo dichiarato; l'onorario non gode della riduzione 30%.
Sistema prezzo-valore (L. 266/2005 art. 1 c. 497)
Il regime applica la base imponibile sul valore catastale (rendita × moltiplicatore) anziché sul prezzo, e riduce del 30% gli onorari notarili (ultimo periodo del c. 497). Si applica solo se ricorrono tutte le condizioni seguenti:
Nota: il regime si applica anche agli acquisti all'asta giudiziaria e in espropriazione forzata (Corte Costituzionale n. 6 del 23 gennaio 2014, ris. AdE n. 95/E del 3 novembre 2014).
Senza sistema prezzo-valore la base imponibile è il prezzo. La rendita resta solo a fini informativi.
Il prezzo pattuito nel preliminare di vendita
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La categoria D raggruppa gli immobili a destinazione speciale (industriali, alberghieri, banche, ospedali). Sono immobili strumentali (DPR 633/1972 art. 10 c. 1 n. 8-ter, Circolare AdE 22/E/2013): la cessione segue il regime IVA strumentali, con l'eccezione che ipotecaria e catastale restano proporzionali al prezzo (3% + 1%) anche in esenzione IVA. Le subcategorie D/1, D/2, D/7, D/8, D/10 hanno trattamento fiscale identico — il calcolatore non le distingue (giustamente: solo l'uso di mercato cambia, non la fiscalità).
Registro 9% sul prezzo (art. 1 Tariffa Parte I DPR 131/1986), ipotecaria €50, catastale €50, archivio €38. Caso poco frequente nel mercato B2B industriale ma rilevante per acquisti da persone fisiche che hanno ricevuto il capannone per successione o donazione.
Quando cedente e cessionario sono entrambi imprese, l'IVA viene assolta con il meccanismo del reverse charge(art. 17 c. 6 lett. a-bis DPR 633/72): il cessionario integra la fattura con IVA in autoliquidazione, simultaneamente debito e credito (saldo zero in dichiarazione, ma obbligo formale). Il calcolatore mostra l'IVA come voce di riferimento; nella fattura effettiva può comparire a debito o in reverse charge.
La stragrande maggioranza delle compravendite di capannoni avviene in esenzione (i fabbricati industriali raramente sono «costruzioni nuove»). Anche in esenzione, però, ipotecaria 3% + catastale 1% restano proporzionali— è il punto cruciale che il calcolatore residenziale gestirebbe in modo errato. Su un capannone €600k esente IVA: ipo €18.000 + cat €6.000 + registro €200 = €24.200 di imposte, contro €435 fissi che il regime residenziale prevederebbe (sotto-stima di €23.765).
Per atti di valore elevato (capannoni spesso €500k–€2M) l'onorario notarile è tipicamente negoziatodalle parti, con scaglioni decrescenti usuali nella prassi (la scala regressiva del calcolatore tier 3 a 0,5% sopra €500k riflette questa convenzione). Per transazioni multimilionari il preventivo reale può divergere — chiedi quotazione al notaio includendo l'eventuale due diligence urbanistica e ambientale.
63 (DM 14/12/1991, stesso dell'ufficio A/10). Per immobili categoria D classificati a stima diretta dal catasto, il valore catastale è particolarmente affidabile (revisione periodica). Per le imposte la base imponibile resta comunque il prezzo dichiarato.
Tre casi che riflettono il pattern reale del mercato B2B industriale: piccolo da privato (raro), medio nuovo entro 5 anni con IVA, grande usato oltre 5 anni con esenzione IVA — caso più comune nel B2B.
Capannone D da venditore persona fisica, prezzo €250.000. Caso raro nel mercato B2B industriale ma fiscalmente rilevante. Registro 9% sul prezzo, ipo/cat €50.
Capannone D nuovo da costruttore, prezzo €500.000. IVA 22% obbligatoria (in cessioni B2B assolta con reverse charge ex art. 17 c. 6 DPR 633/72) + ipo 3% (€15.000) + cat 1% (€5.000). Caso tipico di acquisto strumentale per attività industriale.
Capannone D oltre 5 anni dalla fine lavori, prezzo €800.000. Caso più comune nel B2B industriale (compravendita di second hand). Esenzione IVA, MA ipo 3% (€24.000) + cat 1% (€8.000) restano proporzionali. Il calcolatore residenziale sotto-stimerebbe ipo+cat di €31.900.
Onorario notarile: stima indicativa di mercato. Acquisto da privato: scala regressiva 1,0% sotto €150k / 0,8% €150–500k / 0,5% oltre €500k, con floor €1.500. Acquisto da costruttore/impresa: 0,5% sul prezzo, con floor €1.500. Il tariffario DM 27.11.2001 è stato abolito dal D.L. 1/2012: ogni notaio fissa autonomamente le proprie tariffe in regime di libera concorrenza. Per preventivi su transazioni di valore elevato (capannoni, immobili commerciali multimilionari), gli onorari sono tipicamente negoziati dalle parti.
Si applica quando il cedente è impresa e ha optato per l'imponibilità IVA in atto (o vende entro 5 anni dalla fine lavori, dove è obbligatorio): il cedente emette fattura senza IVA e il cessionario, anch'esso soggetto IVA, la integra e registra simultaneamente a debito e credito (art. 17 c. 6 lett. a-bis DPR 633/72). Effetto finanziario neutro per chi ha pieno diritto alla detrazione, ma resta l'obbligo formale della registrazione doppia.
Quasi. D/1, D/2, D/3, D/6, D/7, D/8 condividono lo stesso regime: registro 9% da privato o IVA strumentale da costruttore, ipotecaria 3% e catastale 1% proporzionali. Fanno eccezione D/5 (banche e assicurazioni), che a fini IMU usa un moltiplicatore dedicato, e D/10 (fabbricati rurali strumentali), che può rientrare nel regime PPC con tassazione agevolata se acquistato da coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale. Per le subcategorie ordinarie il coefficiente è 63 (= 60 × 1,05 dopo la rivalutazione 1997).
È un'eccezione esplicita all'alternatività IVA/registro (art. 40 DPR 131/1986) prevista solo per i fabbricati strumentali (gruppi B, C, D, E e A/10). Sia in regime IVA che in esenzione IVA, ipo 3% + cat 1% restano proporzionali. Lo conferma la Circolare AdE 22/E/2013.
Le ZES regionali del Mezzogiorno (DL 91/2017) sono confluite dal 1° gennaio 2024 nella ZES Unica del Mezzogiorno (art. 9 DL 124/2023). L'agevolazione opera come credito d'imposta sugli investimenti in beni strumentali e immobili produttivi nelle otto regioni del Sud, non come riduzione delle imposte d'atto: il notaio applica registro e ipo/cat ordinarie, il bonus si recupera in compensazione su F24. Soglia minima dell'investimento 200.000 €. Per le aree retroportuali del Centro-Nord opera l'istituto analogo delle ZLS (Zone Logistiche Semplificate).
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