Intorno al tavolo del rogito, di solito, si siedono meno persone di quante ne immagini chi ci arriva la prima volta. Niente testimoni, niente agente immobiliare obbligatorio, spesso nemmeno il direttore di filiale. Il nucleo è piccolo: il notaio e le parti.
Il resto dipende da chi sono le parti e da come sono messe.
Il nucleo indispensabile
Servono il notaio, chi vende e chi compra. Se una delle due non c'è, l'atto non si fa, con una sola eccezione: la parte assente può farsi rappresentare da un procuratore, cioè da qualcuno a cui ha conferito prima una procura speciale (artt. 1387 e seguenti c.c.). La procura è a sua volta un atto notarile, va preparata con qualche giorno di anticipo e consegnata al notaio rogante in originale.
Il caso tipico è il venditore che vive all'estero. I poteri vanno scritti con precisione, e su questo le guide alla procura per vendere casa e alla procura per l'acquisto scendono nel dettaglio: una formula generica sul "compimento di atti di disposizione" spesso non basta al notaio.
Quando una parte è una società, firma chi ha i poteri, e quei poteri il notaio li verifica su visura camerale e statuto. Un amministratore privo del potere di disporre degli immobili blocca la stipula anche se si presenta puntuale.
Il coniuge: quando la firma serve
Nella vendita di un immobile in comunione legale devono firmare entrambi i coniugi, perché gli atti di straordinaria amministrazione sui beni comuni si compiono congiuntamente (art. 180, comma 2, c.c.). Se uno dei due non può esserci, si torna alla procura.
Nell'acquisto la logica si ribalta. Basta la firma di chi compra: il bene cade comunque in comunione (art. 177 c.c.), anche senza l'altro coniuge davanti al notaio. La sua presenza serve solo nella direzione opposta, cioè quando si vuole escludere l'acquisto dalla comunione con la dichiarazione di reimpiego o di destinazione personale prevista dall'art. 179 c.c. In separazione dei beni, nessuna firma aggiuntiva.
Testimoni e interprete: casi tassativi, non prassi
Nella compravendita ordinaria i testimoni non servono. La regola sta nell'art. 48 della legge notarile (L. 89/1913), sostituito dall'art. 12 della L. 246/2005, che li impone in un elenco chiuso di ipotesi: atti di donazione, convenzioni matrimoniali e loro modificazioni, dichiarazione di scelta del regime di separazione dei beni, casi in cui anche una sola parte non sa o non può leggere o scrivere, e casi in cui li richiedono le parti o lo stesso notaio.
Chi fa il testimone deve essere maggiorenne, capace, in grado di firmare e privo di interesse nell'atto; sono esclusi i parenti e gli affini del notaio e i suoi dipendenti. Il vicino di casa va benissimo, il figlio dell'acquirente no.
Sulla lingua la legge è severa. Se una parte non conosce l'italiano e il notaio non conosce la sua lingua, l'atto viene scritto in italiano e tradotto da un interprete scelto dalle parti, che presta giuramento davanti al notaio, ha i requisiti dei testimoni e non può fare contemporaneamente il testimone (art. 55 L. 89/1913). Non vale il cugino che "se la cava" con l'inglese. E nemmeno l'agente immobiliare bilingue, che nell'affare ha un interesse.
Regole speciali valgono per chi non sente o non parla. La parte completamente sorda legge da sé l'atto, e di questa lettura si dà conto nel testo; se non sa leggere interviene un interprete nominato dal tribunale (art. 56 L. 89/1913). Il muto o sordomuto che sa leggere e scrivere legge l'atto e scrive di suo pugno, in calce, la dichiarazione di averlo compreso e di trovarlo conforme alla propria volontà (art. 57 L. 89/1913).
Chi può assistere ma non deve
La banca firma l'atto di mutuo, non la compravendita: sono due atti distinti, stipulati uno dopo l'altro nella stessa seduta. E quasi sempre manda un procuratore delegato, non il gestore che ha seguito la pratica.
Agente immobiliare, geometra, figli o genitori possono restare in sala se le parti sono d'accordo. Nessuno di loro è richiesto, e il notaio in genere può chiedere che escano quando si arriva a dichiarazioni delicate, dal prezzo effettivo alle provvigioni.
Resta il collegamento a distanza, che molti danno per scontato. Per la compravendita immobiliare la presenza fisica è ancora la regola; la videoconferenza copre atti societari e commerciali, procure comprese, come spiega la guida sull'atto notarile a distanza.
Chi sta preparando la stipula trova la lista completa in documenti per il rogito e le verifiche a carico del professionista in cosa controlla il notaio prima del rogito. Per una stima delle spese: calcolatore notaio.
Fonti e riferimenti normativi: