Intorno al tavolo del rogito, di solito, si siedono meno persone di quante ne immagini chi ci arriva la prima volta. Nella vendita ordinaria niente testimoni, niente agente immobiliare obbligatorio, spesso nemmeno il direttore di filiale. Il nucleo è piccolo: il notaio e le parti.
Il resto dipende da chi sono le parti e da come sono messe.
Il nucleo indispensabile
Servono il notaio, chi vende e chi compra: l'atto notarile non può essere ricevuto se non in presenza delle parti (art. 47 della L. 89/1913). Se una delle due non c'è, l'atto non si fa, a meno che la parte assente sia rappresentata da un procuratore, cioè da qualcuno a cui ha conferito prima una procura speciale, o generale ma con il potere espresso di vendere o acquistare immobili (artt. 1387 e seguenti, 1708 c.c.). La procura va preparata con qualche giorno di anticipo, per atto pubblico o con firma autenticata, e consegnata al notaio che stipula in originale o in copia autentica, perché resta allegata all'atto (art. 51 della L. 89/1913).
Il caso tipico è il venditore che vive all'estero. I poteri vanno scritti con precisione, e su questo le guide alla procura per vendere casa e alla procura per l'acquisto scendono nel dettaglio: una formula generica sul "compimento di atti di disposizione" spesso non basta al notaio.
Quando una parte è una società, firma chi ne ha la rappresentanza, e quei poteri il notaio li verifica su visura camerale e statuto. Un consigliere senza deleghe, per quanto puntuale, non può firmare per la società.
Il coniuge: quando la firma serve
Nella vendita di un immobile in comunione legale devono firmare entrambi i coniugi, perché gli atti di straordinaria amministrazione sui beni comuni si compiono congiuntamente (art. 180, comma 2, c.c.). Se uno dei due non può esserci, si torna alla procura.
Nell'acquisto la logica si ribalta. Basta la firma di chi compra: il bene cade comunque in comunione (art. 177 c.c.), anche senza l'altro coniuge davanti al notaio. La sua presenza serve solo nella direzione opposta, cioè quando si vuole escludere l'acquisto dalla comunione con la dichiarazione di reimpiego o di destinazione personale prevista dall'art. 179 c.c. In separazione dei beni, nessuna firma aggiuntiva.
Testimoni e interprete: casi fissati dalla legge, non prassi
Nella compravendita ordinaria i testimoni non servono. La regola sta nell'art. 48 della legge notarile (L. 89/1913), sostituito dall'art. 12 della L. 246/2005, che li impone, oltre agli altri casi previsti per legge, per gli atti di donazione, le convenzioni matrimoniali e le loro modificazioni, la dichiarazione di scelta del regime di separazione dei beni, quando anche una sola parte non sa o non può leggere e scrivere, e quando una parte o il notaio ne chiede la presenza.
Chi fa il testimone deve essere maggiorenne, cittadino italiano o straniero residente in Italia, capace di agire, in grado di firmare e privo di interesse nell'atto; non possono esserlo i ciechi, i sordi e i muti, il coniuge, i parenti e gli affini del notaio e delle parti entro i gradi dell'art. 28, cioè in linea retta senza limiti e in linea collaterale fino al terzo grado (art. 50 L. 89/1913). Il vicino di casa va benissimo, il figlio o il fratello dell'acquirente no.
Sulla lingua la legge è severa. Se una parte non conosce l'italiano e il notaio non conosce la sua lingua, l'atto viene scritto in italiano, con la traduzione a fronte o in calce, e tradotto da un interprete scelto dalle parti, che presta giuramento davanti al notaio, ha i requisiti dei testimoni e non può fare contemporaneamente il testimone (art. 55 L. 89/1913). Quindi niente parenti stretti della parte, e conta la conoscenza della lingua, non la buona volontà di chi "se la cava" con l'inglese. L'agente immobiliare bilingue è una scelta da evitare: dalla conclusione dell'affare dipende la sua provvigione, e l'interprete non deve avere interesse nell'atto. Quando interviene l'interprete servono anche i testimoni: l'art. 55 richiede che almeno uno di loro, oltre all'interprete, conosca la lingua straniera (due, se le parti non sanno o non possono firmare).
Regole speciali valgono per chi non sente o non parla. La parte completamente sorda legge da sé l'atto, e di questa lettura si dà conto nel testo; se non sa leggere interviene un interprete, nominato dal presidente del tribunale o dal notaio che stipula, scelto fra le persone abituate a comunicare con lei (art. 56 L. 89/1913). Il muto o sordomuto che sa leggere e scrivere legge l'atto e scrive di suo pugno, alla fine e prima delle firme, di averlo letto e di trovarlo conforme alla propria volontà (art. 57 L. 89/1913).
Chi può assistere ma non deve
La banca firma l'atto di mutuo, non la compravendita: sono due atti distinti, di solito stipulati uno dopo l'altro nella stessa seduta. Per la banca firma chi ne ha la rappresentanza, spesso un funzionario munito di procura, che non è per forza il gestore che ha seguito la pratica.
Agente immobiliare, geometra, figli o genitori possono restare in sala se le parti sono d'accordo. Nessuno di loro è richiesto per la validità dell'atto.
Resta il collegamento a distanza, che molti danno per scontato. Per la compravendita immobiliare la presenza davanti al notaio resta la regola (art. 47 della L. 89/1913). La videoconferenza oggi copre un solo atto, la costituzione di SRL e SRLS con conferimenti in denaro, e non le procure, come spiega la guida sull'atto notarile a distanza.
Chi sta preparando la stipula trova la lista completa in documenti per il rogito e le verifiche a carico del professionista in cosa controlla il notaio prima del rogito. Per una stima delle spese: calcolatore notaio.
Fonti e riferimenti normativi: