Comprare per affittare: cosa è cambiato nel 2026
Mettere a reddito un immobile con gli affitti brevi resta una delle strategie di investimento più diffuse. La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha però stretto le regole del settore, disciplinato dal 2017 dall'art. 4 del D.L. 50/2017: il punto che pesa di più sul rendimento è la soglia oltre la quale l'attività diventa impresa, scesa da quattro a due immobili.
Se stai valutando l'acquisto, il conto non finisce al prezzo e alle imposte d'atto. Contano anche il regime fiscale dei canoni e alcune verifiche tecniche che, se trascurate, possono impedirti proprio di affittare. Per le imposte dell'acquisto in sé (registro, ipotecaria, catastale) il riferimento resta la guida sui costi della seconda casa e il calcolatore delle spese di compravendita: qui ci concentriamo sulla tassazione delle locazioni e sui controlli da fare prima del rogito.
Il regime fiscale degli affitti brevi dal 2026
Si parla di affitto breve quando il contratto ha durata inferiore a 30 giorni (art. 4, D.L. 50/2017). Su questi redditi il proprietario persona fisica può optare per la cedolare secca, l'imposta sostitutiva che assorbe IRPEF e addizionali. L'aliquota dipende dal numero di immobili, e dal 2026 la cedolare copre al massimo due unità.
| Immobili in affitto breve | Regime | Aliquota |
|---|---|---|
| Primo immobile | Cedolare secca | 21% (a scelta del contribuente) |
| Secondo immobile | Cedolare secca | 26% |
| Dal terzo immobile | Presunzione di impresa, partita IVA | Cedolare non applicabile: reddito d'impresa e IVA |
Il testo vigente dell'art. 4, comma 2, del D.L. 50/2017 fissa l'aliquota ordinaria della cedolare al 26%, ridotta al 21% per una sola unità scelta dal contribuente in dichiarazione: in pratica il 21% su un immobile e il 26% sull'altro. Conviene riservare l'aliquota più bassa a quello che genera il canone più alto. Il 26% dalla seconda unità non è una novità assoluta, perché era già stato introdotto dalla legge di bilancio 2024 (L. 213/2023). La vera stretta del 2026 riguarda invece la terza casa: fino al 2025 la cedolare copriva fino a quattro unità e la partita IVA scattava solo dalla quinta, mentre la L. 199/2025 ha abbassato la soglia a due unità, così che già dalla terza si entra nel perimetro dell'impresa.
Rispetto alla locazione tradizionale, l'affitto breve promette un rendimento lordo più alto ma richiede una gestione più intensa e, dal 2026, sconta il salto d'aliquota e la soglia d'impresa. Nel calcolo della redditività va messa in conto anche l'IMU, dovuta ogni anno perché di regola si tratta di una seconda casa.
Quando l'attività diventa impresa
Dal terzo immobile destinato agli affitti brevi il legislatore presume che l'attività sia svolta in forma imprenditoriale, a prescindere dall'organizzazione effettiva e dal fatto che tu operi in proprio o tramite intermediari (art. 1, comma 595, della L. 178/2020, come modificato dalla L. 199/2025). La conseguenza è concreta: niente cedolare secca, apertura della partita IVA, applicazione dell'IVA sui corrispettivi, contabilità e adempimenti tipici di un'impresa ricettiva.
Nel conteggio rientrano solo le unità affittate con contratti sotto i 30 giorni; le locazioni più lunghe non pesano. Se affitti singole stanze dello stesso appartamento, l'unità conta comunque come un solo immobile. Attenzione anche ai servizi offerti: la locazione breve tollera la sola fornitura della biancheria e la pulizia dei locali. Se aggiungi colazione, pulizie durante il soggiorno o altri servizi alla persona, l'attività può qualificarsi come ricettiva e uscire dal perimetro della semplice locazione (art. 4, D.L. 50/2017), con obblighi diversi già sotto la soglia dei tre immobili.
L'angolo del notaio: cosa verificare prima di comprare
Il rogito è il momento in cui molti problemi vengono a galla, spesso troppo tardi. Una casa perfetta sulla carta può rivelarsi inutilizzabile per gli affitti brevi. Ecco i controlli che il notaio esegue e che conviene conoscere prima ancora di firmare il compromesso.
Il primo riguarda la destinazione d'uso, che deve essere abitativa. L'affitto turistico interessa gli immobili residenziali, censiti in catasto nel gruppo A con esclusione della categoria A/10 (uffici). Un negozio (C/1) o un ufficio non diventano casa vacanza senza un cambio di destinazione d'uso, che porta con sé pratiche edilizie e catastali dai costi e tempi non trascurabili. Il notaio legge la categoria in visura e la segnala.
Sul fronte edilizio, prima del rogito il notaio verifica che l'immobile rispetti i titoli edilizi (D.P.R. 380/2001) e che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto. La dichiarazione di conformità catastale è obbligatoria a pena di nullità dell'atto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Abusi non sanati o difformità significative possono bloccare la vendita e, a maggior ragione, l'attività ricettiva.
Va poi letto con attenzione il regolamento condominiale. Un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condòmini, può vietare o limitare gli affitti brevi, ma solo con una clausola espressa e specifica; il regolamento approvato a maggioranza in assemblea non può invece comprimere l'uso della proprietà esclusiva (art. 1138, ultimo comma, del codice civile). Chiedere il regolamento prima di comprare evita la beffa di un appartamento che poi non puoi destinare all'attività.
Restano i vincoli comunali e regionali. Diverse città turistiche hanno introdotto o annunciato limiti alle locazioni brevi in specifiche zone, dai contingentamenti nei centri storici agli obblighi di segnalazione. Sono regole locali in continuo aggiornamento, da verificare presso il Comune dove si trova la casa.
Nessuno di questi controlli è banale, e una svista può costare l'intero investimento. Prima di impegnarti conviene farti seguire da un professionista: puoi trovare un notaio nella tua zona e chiedere un preventivo per l'atto, mettendo in conto anche le verifiche preliminari.
Sul piano degli adempimenti operativi c'è infine il CIN. Ogni unità in locazione turistica deve possedere il Codice Identificativo Nazionale (art. 13-ter, D.L. 145/2023), obbligo pienamente operativo, con le relative sanzioni, dal 1° gennaio 2025. Il codice si richiede al Ministero del Turismo tramite la Banca Dati Strutture Ricettive, va esposto all'esterno e indicato in ogni annuncio. Servono anche i requisiti di sicurezza degli impianti, come estintori e rilevatori di gas e di monossido di carbonio. La mancata richiesta del CIN comporta una sanzione da 800 a 8.000 €. A regime, poi, chi affitta riscuote dagli ospiti l'imposta di soggiorno e la versa al Comune, dove è istituita.
Persona fisica o società?
La scelta della veste giuridica incide su tasse, adempimenti e pianificazione del patrimonio. Non esiste una risposta valida per tutti, ma il quadro cambia in modo netto man mano che gli immobili aumentano.
| Aspetto | Persona fisica | Società (SRL) |
|---|---|---|
| Tassazione dei redditi | Cedolare 21% / 26% (max 2 immobili) | Reddito d'impresa (IRES e IRAP), no cedolare |
| Partita IVA | Solo dal terzo immobile | Sempre |
| Deduzione dei costi | No (cedolare forfettaria) | Sì (spese, interessi, ammortamenti) |
| Gestione e adempimenti | Bassa | Alta (contabilità, dichiarazioni IVA) |
| Quando conviene | Uno o due immobili, gestione diretta | Più immobili, struttura organizzata |
Sotto i due immobili la persona fisica con cedolare è quasi sempre la via più semplice e leggera. Superata la soglia, o con un portafoglio in crescita, la società può ottimizzare il carico fiscale grazie alla deducibilità dei costi e agevolare il passaggio generazionale delle quote. La costituzione di una SRL passa dall'atto notarile: se stai valutando questa strada, parti dalla guida alla costituzione di una società per pesare costi e adempimenti.
Domande frequenti
Quante case posso affittare con la cedolare secca nel 2026?
Al massimo due. Sul primo immobile l'aliquota è il 21%, sul secondo il 26%. Dal terzo immobile destinato agli affitti brevi l'attività si presume imprenditoriale: la cedolare non si applica più, serve la partita IVA e si passa al reddito d'impresa (L. 199/2025, che ha ridotto da quattro a due gli immobili ammessi alla cedolare).
Il condominio può vietare gli affitti brevi?
Sì, ma a condizioni precise. Il divieto è valido solo se il regolamento condominiale è di natura contrattuale e contiene una clausola espressa e specifica contro le locazioni turistiche. Una decisione presa a maggioranza in assemblea o una formula generica non sono sufficienti. Meglio leggere il regolamento prima di comprare.
Serve il CIN anche per una sola casa?
Sì. Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per ogni unità destinata a locazione turistica o affitto breve, senza soglie minime (art. 13-ter, D.L. 145/2023). Va richiesto al Ministero del Turismo, esposto sull'immobile e indicato in ogni annuncio, con sanzioni in caso di omissione.
Posso affittare come casa vacanza un ufficio o un negozio?
No, non senza un cambio di destinazione d'uso. L'affitto turistico riguarda immobili a destinazione abitativa, ossia le categorie catastali del gruppo A con esclusione della A/10. Trasformare un ufficio o un negozio (C/1) in abitazione richiede pratiche edilizie e catastali specifiche, con costi e tempi da valutare prima dell'acquisto, non dopo.