Il regime fiscale degli affitti brevi dal 2026
Mettere a reddito un immobile con gli affitti brevi resta una delle strategie di investimento più diffuse. La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha però stretto le regole del settore, disciplinato dal 2017 dall'art. 4 del D.L. 50/2017: il punto che pesa di più sul rendimento è la soglia oltre la quale l'attività diventa impresa, scesa da quattro a due immobili.
Se stai valutando l'acquisto, il conto non finisce al prezzo e alle imposte d'atto. Contano anche il regime fiscale dei canoni e alcune verifiche tecniche che, se trascurate, possono impedirti proprio di affittare. Per le imposte dell'acquisto in sé (registro, ipotecaria, catastale) il riferimento resta la guida sui costi della seconda casa e il calcolatore delle spese di compravendita: qui ci concentriamo sulla tassazione delle locazioni e sui controlli da fare prima del rogito.
Si parla di affitto breve quando il contratto riguarda un immobile a uso abitativo e dura non più di 30 giorni (art. 4, comma 1, D.L. 50/2017). Su questi redditi il proprietario persona fisica può optare per la cedolare secca, l'imposta sostitutiva che assorbe IRPEF e addizionali. L'aliquota dipende dal numero di immobili, e dal 2026 la cedolare copre al massimo due unità.
| Immobili in affitto breve | Regime | Aliquota |
|---|---|---|
| Primo immobile | Cedolare secca | 21% (a scelta del contribuente) |
| Secondo immobile | Cedolare secca | 26% |
| Tre o più immobili | Presunzione di impresa su tutta l'attività, partita IVA | Cedolare non applicabile su nessun immobile: reddito d'impresa |
Il testo vigente dell'art. 4, comma 2, del D.L. 50/2017 fissa l'aliquota ordinaria della cedolare al 26%, ridotta al 21% per una sola unità scelta dal contribuente in dichiarazione: in pratica il 21% su un immobile e il 26% sull'altro. Conviene riservare l'aliquota più bassa a quello che genera il canone più alto. Il 26% dalla seconda unità non è una novità assoluta, perché era già stato introdotto dalla legge di bilancio 2024 (L. 213/2023). La vera stretta del 2026 riguarda invece la terza casa: fino al 2025 il regime delle locazioni brevi copriva fino a quattro appartamenti e l'impresa si presumeva solo dal quinto, mentre l'art. 1, comma 17, della L. 199/2025 ha abbassato la soglia a due, così che già con il terzo si entra nel perimetro dell'impresa.
Rispetto alla locazione tradizionale, l'affitto breve promette un rendimento lordo più alto ma richiede una gestione più intensa, e oggi sconta sia il 26% sul secondo immobile sia la soglia d'impresa più bassa. Nel calcolo della redditività va messa in conto anche l'IMU, dovuta ogni anno perché di regola si tratta di una seconda casa.
Quando l'attività diventa impresa
Dal periodo d'imposta 2026, chi destina alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso anno svolge l'attività, per presunzione di legge, in forma imprenditoriale, anche se opera tramite intermediari o portali (art. 1, comma 595, della L. 178/2020, come modificato dalla L. 199/2025). La conseguenza è concreta: niente cedolare secca su nessuno degli appartamenti, apertura della partita IVA, reddito d'impresa con la relativa contabilità e, sul piano amministrativo, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune (art. 13-ter, comma 8, D.L. 145/2023).
Nel conteggio rientrano solo gli appartamenti destinati a contratti fino a 30 giorni; quelli affittati con locazioni più lunghe non pesano. Attenzione anche ai servizi offerti: la definizione di locazione breve comprende la sola fornitura della biancheria e la pulizia dei locali (art. 4, comma 1, D.L. 50/2017). Se aggiungi colazione o altri servizi alla persona, l'attività può qualificarsi come ricettiva e uscire dal perimetro della semplice locazione, con obblighi diversi già sotto la soglia dei tre appartamenti.
Persona fisica o società?
La scelta della veste giuridica incide su tasse, adempimenti e pianificazione del patrimonio. Non esiste una risposta valida per tutti, ma il quadro cambia in modo netto man mano che gli immobili aumentano.
| Aspetto | Persona fisica | Società (SRL) |
|---|---|---|
| Tassazione dei redditi | Cedolare 21% / 26% (max 2 immobili) | Reddito d'impresa (IRES e IRAP), no cedolare |
| Partita IVA | Con tre o più appartamenti | Sempre |
| Deduzione dei costi | No (cedolare forfettaria) | Sì (spese, interessi, ammortamenti) |
| Gestione e adempimenti | Bassa | Alta (contabilità, dichiarazioni IVA) |
| Quando conviene | Uno o due immobili, gestione diretta | Più immobili, struttura organizzata |
Con uno o due appartamenti la persona fisica con cedolare è quasi sempre la via più semplice e leggera. Superata la soglia, o con un portafoglio in crescita, la società può ottimizzare il carico fiscale grazie alla deducibilità dei costi e agevolare il passaggio generazionale delle quote. La costituzione di una SRL passa dall'atto notarile: se stai valutando questa strada, parti dalla guida alla costituzione di una società per pesare costi e adempimenti.
L'angolo del notaio: cosa verificare prima di comprare
Il rogito è il momento in cui molti problemi vengono a galla, spesso troppo tardi. Una casa perfetta sulla carta può rivelarsi inutilizzabile per gli affitti brevi. Ecco i controlli da fare, in parte con il notaio e in parte con un tecnico, prima ancora di firmare il compromesso.
Il primo riguarda la destinazione d'uso, che deve essere abitativa. L'affitto turistico interessa gli immobili residenziali, censiti in catasto nel gruppo A con esclusione della categoria A/10 (uffici). Un negozio (C/1) o un ufficio non diventano casa vacanza senza un cambio di destinazione d'uso, che porta con sé pratiche edilizie e catastali dai costi e tempi non trascurabili. Il notaio legge la categoria in visura e la segnala.
Sul fronte edilizio, nell'atto il venditore dichiara gli estremi dei titoli edilizi, a pena di nullità (art. 46 del D.P.R. 380/2001 per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985, art. 40 della L. 47/1985 per quelle precedenti, dove per le opere anteriori al 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sulla data di inizio dei lavori), e la conformità dei dati catastali e della planimetria allo stato di fatto, anch'essa a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Il notaio raccoglie quelle dichiarazioni, ma non sale a misurare le stanze: che l'immobile corrisponda davvero ai titoli lo accerta un tecnico di fiducia, ed è la verifica da chiedere prima del compromesso. Abusi non sanati o difformità significative possono bloccare la vendita e, a maggior ragione, l'attività ricettiva.
Va poi letto con attenzione il regolamento condominiale. Un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condòmini, può vietare o limitare gli affitti brevi, ma solo con una clausola espressa e inequivoca, e vincola chi compra se è trascritto o richiamato nell'atto d'acquisto; il regolamento approvato a maggioranza in assemblea non può invece menomare i diritti di ciascun condomino sulla proprietà esclusiva (art. 1138, quarto comma, del Codice Civile). Chiedere il regolamento prima di comprare evita la beffa di un appartamento che poi non puoi destinare all'attività.
Restano i vincoli comunali e regionali. Diverse città turistiche hanno introdotto o annunciato limiti alle locazioni brevi in specifiche zone, dai contingentamenti nei centri storici agli obblighi di segnalazione. Sono regole locali in continuo aggiornamento, da verificare presso il Comune dove si trova la casa.
Nessuno di questi controlli è banale, e una svista può costare l'intero investimento. Prima di impegnarti conviene farti seguire da un professionista: puoi trovare un notaio nella tua zona e chiedere un preventivo per l'atto, mettendo in conto anche le verifiche preliminari.
Sul piano degli adempimenti operativi c'è infine il CIN. Ogni unità in locazione turistica o breve deve avere il Codice Identificativo Nazionale (art. 13-ter, D.L. 145/2023), obbligo pienamente operativo, con le relative sanzioni, dal 1° gennaio 2025. Il codice si richiede al Ministero del Turismo tramite la Banca Dati Strutture Ricettive, va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio. Ogni unità deve poi avere rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio ed estintori portatili; chi opera in forma d'impresa deve rispettare anche i requisiti di sicurezza degli impianti (art. 13-ter, comma 7). Un'unità locata senza CIN costa da 800 a 8.000 €, la mancata esposizione o indicazione del codice da 500 a 5.000 € (comma 9), salvo che la Regione punisca già la stessa violazione con proprie sanzioni (comma 10). Dove il Comune ha istituito l'imposta di soggiorno, va riscossa dagli ospiti e versata.
Domande frequenti
Quante case posso affittare con la cedolare secca nel 2026?
Al massimo due. Su un immobile, scelto in dichiarazione, l'aliquota è il 21%, sull'altro il 26%. Se gli appartamenti in affitto breve diventano tre o più, l'attività si presume imprenditoriale: la cedolare non si applica più a nessuno di essi, serve la partita IVA e si passa al reddito d'impresa (L. 199/2025, che ha ridotto da quattro a due gli appartamenti ammessi al regime delle locazioni brevi).
Il condominio può vietare gli affitti brevi?
Sì, ma a condizioni precise. Il divieto è valido solo se il regolamento condominiale è di natura contrattuale e contiene una clausola espressa e inequivoca contro le locazioni turistiche. Una decisione presa a maggioranza in assemblea o una formula generica non sono sufficienti. Meglio leggere il regolamento prima di comprare.
Serve il CIN anche per una sola casa?
Sì. Il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per ogni unità destinata a locazione turistica o affitto breve, senza soglie minime (art. 13-ter, D.L. 145/2023). Va richiesto al Ministero del Turismo, esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio: senza CIN la sanzione statale va da 800 a 8.000 €, se la Regione non ne prevede una propria.
Posso affittare come casa vacanza un ufficio o un negozio?
No, non senza un cambio di destinazione d'uso. L'affitto turistico riguarda immobili a destinazione abitativa, ossia le categorie catastali del gruppo A con esclusione della A/10. Trasformare un ufficio o un negozio (C/1) in abitazione richiede pratiche edilizie e catastali specifiche, con costi e tempi da valutare prima dell'acquisto, non dopo.