Si può vendere, e il rogito è valido. Nessuna norma sanziona con la nullità la compravendita di un immobile privo del certificato di agibilità. La domanda utile è un'altra: chi si prende il problema, e per quanto tempo.
Agibilità, abitabilità e la segnalazione che ha sostituito il certificato
Il vecchio certificato di abitabilità riguardava le case, la parola agibilità valeva per capannoni, negozi e uffici. La distinzione è caduta: oggi l'art. 24 del D.P.R. 380/2001 parla di agibilità per tutti gli edifici, e dal dicembre 2016 il certificato rilasciato dal Comune ha lasciato il posto alla segnalazione certificata, che il titolare presenta allo sportello unico per l'edilizia entro quindici giorni dalla fine dei lavori, corredata dall'attestazione di un professionista, e che produce effetto subito, salvi i controlli del Comune. Chi non la presenta quando è dovuta rischia una sanzione da 77 a 464 € (art. 24, comma 3).
Cambia chi certifica, non che cosa si certifica: sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei loro impianti, oltre alla conformità dell'opera al progetto. Molti fabbricati datati ne sono privi senza che ci sia un abuso: per decenni il certificato, semplicemente, non è stato chiesto o non è stato rilasciato.
Va poi tenuto separato il caso in cui manchi soltanto il documento da quello in cui manchino i requisiti per ottenerlo. Il primo è una scocciatura amministrativa. Il secondo è un altro affare.
L'atto tiene, ma chi compra ha delle armi
La consegna dell'agibilità, salvo patto contrario, rientra nell'obbligo del venditore di consegnare i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta (art. 1477, comma 3, c.c.). Se il bene non l'ha e non può ottenerla perché gli mancano in modo non rimediabile i requisiti, secondo una parte della giurisprudenza la vicenda si inquadra come consegna di una cosa diversa da quella pattuita (aliud pro alio), con la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.) in fondo alla strada. Se invece manca soltanto il documento e i requisiti ci sono, di solito basta completare la pratica, a spese di chi se n'è assunto l'onere, e la risoluzione è difficile da ottenere. Resta però un inadempimento: secondo la Cassazione (maggio 2026) la mancata consegna del certificato fa nascere un danno per il minor valore di scambio dell'immobile, risarcibile se il compratore ne prova l'esistenza; e il risarcimento si può chiedere anche senza domandare la risoluzione (art. 1453 c.c.).
Sui tempi, la linea che conta è quella fra agibilità e vizi materiali. L'azione per aliud pro alio non conosce i termini brevi della garanzia: si prescrive nel termine ordinario di dieci anni (art. 2946 c.c.). Se la sola mancata consegna del documento sia soggetta ai termini brevi è discusso: conviene muoversi presto. Quando invece l'immobile ha vizi veri e propri, l'acquirente si muove fra la garanzia per i vizi (art. 1490 c.c.), con la scelta fra risoluzione e riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.), e la mancanza delle qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.), con termini stretti che in molti dimenticano: denuncia entro otto giorni dalla scoperta e azione che si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.), richiamati anche per la mancanza di qualità (art. 1497, comma 2, c.c.). Chi compra sapendo che l'agibilità manca, e lo accetta espressamente in atto, di regola non può poi lamentarsene: l'obbligo di consegnarla si può limitare o escludere con un patto nel contratto, come ricorda lo studio del Notariato, e per i vizi che il compratore conosceva al momento del contratto la garanzia non è dovuta (art. 1491 c.c.).
Poi c'è la banca. La perizia per il mutuo guarda anche alla regolarità dell'immobile, e un'agibilità che manca può rallentare o complicare l'istruttoria: meglio scoprirlo prima di firmare il preliminare che dopo.
Il notaio non può limitarsi a scrivere l'atto
L'agibilità non sta fra gli elementi che la legge impone nell'atto, come gli estremi dei titoli edilizi (art. 46 del D.P.R. 380/2001) o l'attestato di prestazione energetica. Il dovere del notaio è informativo e discende dalla diligenza qualificata del professionista (art. 1176, comma 2, c.c.).
Il Consiglio Nazionale del Notariato lo scrive in chiaro: con una corretta informazione il notaio deve fare in modo che l'acquirente sia consapevole delle conseguenze dell'acquisto di un immobile privo di agibilità, che per lo studio del Notariato incide sulla sua commerciabilità economica e sulla tenuta del contratto. Se tace, l'atto resta valido, e il notaio risponde del danno che l'omissione ha causato come ogni professionista che manca alla diligenza dovuta (artt. 1176, comma 2, e 1218 c.c.). Il risarcimento segue il pregiudizio economico effettivo (art. 1223 c.c.), non scatta in automatico. Le due cose convivono, ed è la parte che confonde di più chi ne legge nelle cronache.
Che cosa scrivere nell'atto prima di firmare
Il silenzio è la scelta peggiore. Un atto che non nomina l'agibilità lascia il venditore esposto alle azioni del compratore e senza prova che questi sapesse. Le clausole che reggono dicono che l'immobile ne è privo, indicano chi si assume onere e spese della pratica ed entro quale termine, e prevedono che cosa succede se il Comune si oppone: trattenuta di una parte del prezzo fino alla presentazione della segnalazione, oppure riduzione concordata subito.
Prima di scegliere fra trattenuta e sconto conviene avere un numero. Il costo della regolarizzazione non ha una tariffa: dipende da che cosa manca, dalla sola asseverazione del tecnico fino all'adeguamento degli impianti con le relative certificazioni, e lo può stimare solo un professionista che ha visto l'immobile. Meglio chiedergli un preventivo e metterlo sul tavolo in trattativa che scoprirlo dopo.
Un passaggio operativo chiude il cerchio: l'accesso agli atti in Comune, chiesto prima del preliminare e non dopo, dice, in genere in qualche settimana, se il documento esiste, se non è mai stato presentato o se il Comune lo ha negato; se i requisiti ci siano lo stabilisce poi il tecnico. Sono tre risposte diverse, e portano a tre trattative diverse. Per gli altri controlli urbanistici che precedono la firma c'è la guida su cosa verifica il notaio davanti a un abuso edilizio, mentre le carte da preparare sono nella checklist dei documenti per la compravendita.