Si può vendere, e il rogito è valido. Nessuna norma sanziona con la nullità la compravendita di un immobile privo del certificato di agibilità. La domanda utile è un'altra: chi si prende il problema, e per quanto tempo.
Agibilità, abitabilità e la segnalazione che ha sostituito il certificato
Il vecchio certificato di abitabilità riguardava le case, la parola agibilità valeva per capannoni, negozi e uffici. La distinzione è caduta: oggi l'art. 24 del D.P.R. 380/2001 parla di agibilità per tutti gli edifici, e dal 2016 il certificato rilasciato dal Comune ha lasciato il posto alla segnalazione certificata, che il tecnico presenta allo sportello unico e che produce effetto subito, salvo il controllo comunale nei trenta giorni successivi.
Cambia chi certifica, non che cosa si certifica: sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli impianti. Un fabbricato costruito negli anni Trenta spesso non ha nulla di tutto questo, e non perché ci sia un abuso, semplicemente perché l'obbligo non esisteva.
Va poi tenuto separato il caso in cui manchi soltanto il documento da quello in cui manchino i requisiti per ottenerlo. Il primo è una scocciatura amministrativa. Il secondo è un altro affare.
L'atto tiene, ma chi compra ha delle armi
La consegna dell'agibilità, salvo patto contrario, rientra nell'obbligazione del venditore. Se il bene non l'ha e non può ottenerla, l'orientamento consolidato della giurisprudenza inquadra la vicenda come consegna di una cosa diversa da quella pattuita, con la risoluzione del contratto in fondo alla strada.
Sul piano codicistico l'acquirente si muove fra la garanzia per i vizi (art. 1490 c.c.) e la mancanza delle qualità promesse o essenziali (art. 1497 c.c.), che apre a risoluzione e risarcimento. I termini sono stretti e li dimenticano in molti: denuncia entro otto giorni dalla scoperta e azione che si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.), richiamati anche per la mancanza di qualità (art. 1497, comma 2, c.c.). Chi scopre il problema al terzo anno, in genere, ha già perso la tutela contrattuale.
Poi c'è la banca. L'assenza dell'agibilità blocca o rallenta l'istruttoria del mutuo molto più spesso di una planimetria non aggiornata, e nelle città con un ampio patrimonio ante-1940, Roma e Napoli in testa, capita di scoprirlo a preliminare già firmato. (Non è raro, purtroppo.)
Il notaio non può limitarsi a scrivere l'atto
L'agibilità non sta fra i documenti che il notaio deve acquisire per legge, come la conformità urbanistica o l'attestato di prestazione energetica. Il suo dovere è informativo e discende dalla diligenza qualificata del professionista (art. 1176, comma 2, c.c.).
La linea della Cassazione, ribadita in una pronuncia del gennaio 2026, è che il notaio non è un compilatore di moduli: davanti a un immobile privo di agibilità deve avvertire l'acquirente delle conseguenze concrete, dal mutuo che salta alla rivendita più difficile, fino ai costi della regolarizzazione. Se tace, l'atto resta valido e il notaio risponde dei danni, salvo che provi di aver informato l'acquirente o che questi già sapesse e abbia voluto procedere lo stesso. Il risarcimento segue il pregiudizio economico effettivo, non scatta in automatico. Le due cose convivono, ed è la parte che confonde di più chi legge la notizia sui giornali.
Che cosa scrivere nell'atto prima di firmare
Il silenzio è la scelta peggiore. Un atto che non nomina l'agibilità lascia il venditore esposto per un anno e l'acquirente senza prova di aver saputo. Le clausole che reggono dicono che l'immobile ne è privo, indicano chi si assume onere e spese della pratica ed entro quale termine, e prevedono che cosa succede se il Comune si oppone: trattenuta di una parte del prezzo fino alla presentazione della segnalazione, oppure riduzione concordata subito.
Un ordine di grandezza aiuta a decidere. Sulle 1.029 simulazioni di compravendita fra privati registrate dal calcolatore il prezzo dichiarato mediano si ferma a 112.000 € e il costo notarile complessivo mediano a 3.489 €, con otto pratiche su dieci comprese fra 2.419 € e 13.280 €. È esattamente la fascia in cui circola l'usato datato, quello dove l'agibilità manca più spesso: fra tecnico, eventuali adeguamenti impiantistici e oneri, la pratica arriva a cifre paragonabili all'intera spesa notarile dell'acquisto. Meglio metterla sul tavolo in trattativa che scoprirla dopo.
Un passaggio operativo chiude il cerchio: l'accesso agli atti in Comune, chiesto prima del preliminare e non dopo, dice in poche settimane se il documento esiste, se non è mai stato presentato o se il fabbricato non ha i requisiti per averlo. Sono tre risposte diverse, e portano a tre trattative diverse.