Quasi tutti i rinvii di un rogito nascono da un documento arrivato tardi, non da uno che manca davvero. Qui sotto trovi cosa porta ciascuna parte, quali dati la legge vuole nell'atto a pena di nullità e cosa aggiunge il mutuo. Se vuoi l'elenco da spuntare voce per voce, con chi rilascia ogni documento e quanto vale, c'è la checklist dei documenti per la compravendita.
Chi compra e chi vende: i documenti personali
Entrambe le parti portano un documento d'identità valido e il codice fiscale. Il notaio deve anche sapere in che regime patrimoniale è sposato ciascuno, perché in comunione legale (il regime di chi non ha scelto altro, art. 159 c.c.) l'immobile comprato da uno dei coniugi entra di regola nella comunione. Per questo chiede l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio: una separazione dei beni vale verso i terzi solo se è annotata a margine di quell'atto (art. 162 c.c.). Chi è separato o divorziato porta anche la sentenza o l'accordo omologato, perché può incidere sulla titolarità o sull'assegnazione della casa.
Il cittadino extra-UE residente in Italia porta il permesso di soggiorno; il cittadino extra-UE che non risiede in Italia compra con passaporto e codice fiscale, ma solo se c'è la condizione di reciprocità, che per i cittadini UE e SEE non serve. Le regole sono spiegate nella guida sull'acquisto di casa da parte di stranieri. Chi chiede le agevolazioni prima casa non porta un modulo a parte: le dichiarazioni sui requisiti le rende nell'atto stesso. Se a comprare è una società servono la visura camerale aggiornata e, quando lo statuto lo richiede, la delibera che autorizza l'acquisto.
I documenti dell'immobile, e quelli senza cui l'atto è nullo
Due dati devono stare nel rogito a pena di nullità, e sono quelli da preparare per primi insieme al titolo di provenienza.
Il primo è catastale. L'atto deve contenere l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetria sono conformi allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, inserito dal D.L. 78/2010). Il notaio, prima della stipula, verifica anche che gli intestatari catastali coincidano con i registri immobiliari. Se la planimetria non corrisponde allo stato dei luoghi va aggiornata prima del rogito: lo spiega la guida sulla planimetria catastale non conforme.
Il secondo è urbanistico. Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 il venditore dichiara in atto gli estremi del permesso di costruire o della sanatoria (art. 46 D.P.R. 380/2001); per quelli precedenti vale l'art. 40 della L. 47/1985, e per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva che lo attesti. Servono quindi i titoli edilizi e le eventuali pratiche successive (condoni, sanatorie, varianti).
A questi si aggiunge il titolo di provenienza, che non è una condizione di validità dell'atto: il rogito, la donazione, la successione con l'accettazione dell'eredità trascritta (art. 2648 c.c.) o la sentenza con cui il venditore è diventato proprietario. Serve al notaio per ricostruire la continuità delle trascrizioni nelle visure ipotecarie dell'ultimo ventennio.
Altri documenti non toccano la validità dell'atto, ma pesano lo stesso:
- l'APE, l'attestato di prestazione energetica, che va allegato: se manca l'atto non è nullo, ma le parti pagano in solido una sanzione da 3.000 a 18.000 € (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005, nel testo modificato dal D.L. 145/2013). Vale al massimo dieci anni, ma decade prima se non sono stati fatti i controlli sull'impianto termico o se lavori successivi hanno cambiato la classe energetica (art. 6, comma 5);
- l'agibilità (oggi una segnalazione certificata, art. 24 D.P.R. 380/2001; per gli edifici più vecchi il certificato di agibilità o abitabilità). Nessuna norma ne fa un requisito di validità del rogito, ma chi compra deve sapere se c'è: il caso è trattato nella guida sull'agibilità mancante;
- le dichiarazioni di conformità degli impianti, se il venditore le ha;
- in condominio, regolamento, tabelle millesimali e l'attestazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso, che ogni condomino può chiedere (art. 1130, n. 9, c.c.). Conta perché chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.).
Una nota sulle case arrivate al venditore per donazione. Fino al 2025 chi comprava rischiava l'azione di restituzione dei legittimari del donante. La L. 182/2025 (art. 44), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto l'art. 563 c.c.: la riduzione della donazione non pregiudica più chi ha comprato dal donatario, salvo che una domanda di riduzione fosse già trascritta prima del suo acquisto (art. 2652, n. 1, c.c.); è il donatario a compensare in denaro i legittimari. Per le successioni aperte prima di quella data la regola nuova vale dal 18 giugno 2026, salvo che entro quel giorno i legittimari abbiano notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione, ed è proprio questo che il notaio cerca nelle visure. Il dettaglio è nella guida sui rischi dell'acquisto di un immobile donato.
Poi ci sono i casi particolari:
| Situazione | Cosa serve in più |
|---|---|
| Bene dichiarato di interesse culturale | Denuncia al Ministero entro 30 giorni; finché non scadono i 60 giorni per la prelazione dello Stato l'atto resta sospeso (artt. 59 e 61 D.Lgs. 42/2004) |
| Vendita di un terreno | Certificato di destinazione urbanistica (art. 30 D.P.R. 380/2001), salvo le aree di pertinenza di un fabbricato sotto i 5.000 m² |
| Immobile da costruire comprato dal costruttore | Fideiussione a garanzia delle somme versate e polizza assicurativa decennale, consegnata al rogito a pena di nullità (artt. 2 e 4 D.Lgs. 122/2005) |
| Immobile locato | Copia del contratto di locazione in corso |
| Immobile ereditato | Dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità trascritta |
Mutuo, tempi di consegna e costi
Se l'acquisto è finanziato, la banca chiede i documenti di reddito (di solito le ultime buste paga e la Certificazione Unica per i dipendenti, le ultime dichiarazioni dei redditi per gli autonomi), fa eseguire la perizia sull'immobile e, deliberato il mutuo, manda al notaio la delibera e le proprie istruzioni. Compravendita e mutuo si firmano di solito lo stesso giorno, in due atti distinti; il notaio iscrive poi l'ipoteca a favore della banca. Tempi e passaggi sono nella guida sui tempi del mutuo prima del rogito.
Quanto all'anticipo, la prassi è consegnare tutto al notaio 15-20 giorni prima della data fissata. In quel tempo fa le visure ipotecarie e catastali, controlla provenienza e conformità, prepara l'atto e liquida le imposte. Un documento che manca il giorno della firma può far rinviare la stipula, o richiedere un atto di conferma successivo quando la legge lo consente (art. 29, comma 1-ter, L. 52/1985; art. 46, comma 4, D.P.R. 380/2001).
Il costo del rogito somma imposte, onorario e spese: quanto, dipende dal prezzo, da chi vende (privato o impresa) e dalle agevolazioni. Il calcolatore delle spese notarili dà la stima voce per voce; se cerchi uno studio, parti dalla ricerca dei notai nella tua zona.
Domande frequenti
Chi deve procurare l'APE per il rogito?
Il venditore, che deve mettere l'attestato a disposizione di chi compra. Va allegato all'atto: se manca, il contratto resta valido, ma le parti pagano in solido una sanzione da 3.000 a 18.000 € (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005).
L'atto di provenienza è indispensabile?
Sì. Dimostra come il venditore è diventato proprietario, e senza di esso il notaio non può ricostruire la continuità delle trascrizioni. Può essere un rogito di acquisto, una donazione, una successione con l'accettazione dell'eredità trascritta o una sentenza. Se non si trova, la guida sull'atto di provenienza mancante spiega come procedere.
Cosa succede se manca un documento il giorno del rogito?
Dipende da quale. Senza i dati catastali o gli estremi del titolo edilizio l'atto sarebbe nullo, quindi la stipula si rinvia. Per altri documenti il notaio valuta caso per caso; alcune omissioni si sanano con un atto di conferma successivo, che ha un costo. La guida sui documenti mancanti al rogito passa in rassegna i casi più frequenti.