Perché preparare i documenti in anticipo
La preparazione della documentazione necessaria per il rogito notarile è uno dei passaggi più importanti nell'acquisto di un immobile. Arrivare dal notaio con tutti i documenti in ordine permette di evitare ritardi nella stipula, costi aggiuntivi per integrazioni successive e, soprattutto, spiacevoli sorprese che potrebbero compromettere l'intera compravendita.
Di seguito trovi la checklist completa suddivisa per ruolo: acquirente, venditore e, se previsto, documenti per il mutuo.
Documenti dell'acquirente
L'acquirente deve presentare al notaio i seguenti documenti:
- Documento di identità in corso di validità (carta d'identità o passaporto)
- Codice fiscale (tessera sanitaria)
- Certificato di stato civile o estratto per riassunto dell'atto di matrimonio (se coniugato)
- Eventuale convenzione matrimoniale registrata, se il regime patrimoniale non è quello legale (comunione dei beni)
- Permesso di soggiorno in corso di validità, per cittadini extra-UE
- Dichiarazione sostitutiva sulla sussistenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa (se richieste)
Se l'acquirente è una società, servono anche la visura camerale aggiornata, lo statuto e l'atto costitutivo, nonché la delibera dell'organo competente che autorizza l'acquisto.
Documenti del venditore
Il venditore deve fornire una serie di documenti relativi sia alla propria persona sia all'immobile oggetto di compravendita.
Documenti personali del venditore
- Documento di identità in corso di validità
- Codice fiscale
- Certificato di stato civile o estratto per riassunto dell'atto di matrimonio
- Eventuale sentenza di separazione o divorzio, se pertinente
Documenti relativi all'immobile
- Atto di provenienza: il titolo con cui il venditore ha acquisito l'immobile (rogito di acquisto, successione, donazione, sentenza)
- Visura catastale aggiornata con i dati dell'intestatario
- Planimetria catastale dell'immobile
- Attestazione di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità, obbligatoria per legge dal D.L. 63/2013
- Certificato di agibilità (o abitabilita per immobili ante 2001)
- Documentazione urbanistica: concessione edilizia, permesso di costruire, eventuali condoni o sanatorie
- Dichiarazione di conformità degli impianti (elettrico, idraulico, gas), se disponibile
- Regolamento di condominio e tabelle millesimali, per immobili in condominio
- Dichiarazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti condominiali e assenza di liti pendenti
- Certificazione di conformità catastale: dichiarazione che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato di fatto dell'immobile
Se l'immobile proviene da una donazione effettuata meno di 20 anni prima, il notaio potrebbe richiedere documentazione integrativa per verificare l'assenza di rischi di riduzione ereditaria. Dal 2026 la riforma del coacervo non incide su questo aspetto: il rischio di lesione della legittima rimane per 20 anni indipendentemente dalla nuova normativa fiscale.
Documenti per il mutuo
Se l'acquisto viene finanziato con un mutuo ipotecario, la banca e il notaio richiederanno ulteriori documenti:
- Lettera di delibera del mutuo da parte della banca
- Perizia dell'immobile effettuata dal tecnico incaricato dalla banca
- Busta paga degli ultimi tre mesi (per lavoratori dipendenti)
- Modello Unico o 730 degli ultimi due anni (per lavoratori autonomi o liberi professionisti)
- Certificazione Unica (CU) dell'ultimo anno
- Estratto conto bancario degli ultimi sei mesi
- Contratto di lavoro a tempo indeterminato o documentazione equivalente
Il notaio rogante stipulerà contestualmente l'atto di compravendita e l'atto di mutuo, iscrivendo l'ipoteca a favore della banca.
Documenti aggiuntivi in casi particolari
In determinate situazioni possono essere necessari documenti supplementari:
| Situazione | Documento aggiuntivo |
|---|---|
| Immobile in zona vincolata | Nulla osta della Soprintendenza |
| Immobile rurale | Certificato di destinazione urbanistica del terreno |
| Acquisto da costruttore | Fideiussione a garanzia degli acconti (D.Lgs. 122/2005) e polizza decennale postuma |
| Presenza di usufrutto o diritti reali | Atto di rinuncia o documentazione relativa |
| Immobile locato | Copia del contratto di locazione in corso |
| Immobile ereditato | Dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità |
Quando consegnare i documenti al notaio
È consigliabile trasmettere la documentazione al notaio con almeno 15-20 giorni di anticipo rispetto alla data prevista per il rogito. Questo tempo è necessario affinché il notaio possa:
- Effettuare le visure ipotecarie ventennali per verificare la libertà dell'immobile da ipoteche, pignoramenti o altri gravami
- Verificare la conformità catastale e urbanistica dell'immobile
- Controllare la regolarità dei titoli di provenienza
- Predisporre l'atto e calcolare le imposte dovute
Quanto costa il rogito?
Le spese notarili per una compravendita immobiliare comprendono le imposte (registro, ipotecaria, catastale) e l'onorario del notaio. L'importo varia in base al valore dell'immobile, al tipo di venditore e alla presenza di agevolazioni prima casa.
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Domande frequenti
Quali documenti servono per il rogito dal notaio?
Per il rogito servono i documenti di identità e codice fiscale delle parti, l'atto di provenienza dell'immobile, la visura e planimetria catastale, l'APE, il certificato di agibilità e la documentazione urbanistica. Se si accende un mutuo, occorre anche la documentazione reddituale e la delibera della banca.
Con quanto anticipo devo portare i documenti al notaio?
E consigliabile consegnare tutta la documentazione almeno 15-20 giorni prima del rogito, per dare tempo al notaio di effettuare le verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche necessarie.
Chi deve procurare l'APE per il rogito?
L'Attestazione di Prestazione Energetica (APE) deve essere fornita dal venditore. È un documento obbligatorio per legge e deve essere allegato all'atto di compravendita, pena la nullità della clausola di esonero.
Cosa succede se manca un documento il giorno del rogito?
Se manca un documento essenziale, il notaio può decidere di rinviare la stipula. In alcuni casi, la mancanza di un documento non essenziale può essere sanata con un atto integrativo successivo, ma cio comporta costi aggiuntivi.
L'atto di provenienza è obbligatorio per il rogito?
Sì, l'atto di provenienza è indispensabile perché certifica il titolo di proprietà del venditore. Può trattarsi di un precedente rogito di acquisto, di una dichiarazione di successione con accettazione, di un atto di donazione o di una sentenza giudiziaria.