L'acquisto all'asta: un percorso diverso
L'acquisto di un immobile all'asta giudiziaria si inserisce in una procedura esecutiva disciplinata dal codice di procedura civile (artt. 555 e ss. c.p.c.). A differenza della compravendita ordinaria, il trasferimento della proprietà non avviene attraverso un atto notarile di compravendita, ma mediante un decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione.
Questa differenza procedurale non modifica la sostanza fiscale dell'operazione: le imposte dovute dall'aggiudicatario sono le stesse che si applicherebbero in una compravendita ordinaria tra le medesime parti.
Il notaio delegato alla vendita
A partire dalla L. 302/1998, il giudice dell'esecuzione può delegare le operazioni di vendita a un professionista — generalmente un notaio, ma anche un avvocato o un commercialista iscritto nell'elenco dei professionisti delegati del tribunale.
Il notaio delegato svolge le seguenti funzioni:
- redige l'avviso di vendita con la descrizione dell'immobile e le condizioni;
- gestisce la pubblicità dell'asta (portali telematici, siti autorizzati);
- presiede le operazioni di vendita (in modalità telematica, nella maggior parte dei casi);
- redige il verbale di aggiudicazione;
- predispone il decreto di trasferimento che il giudice dell'esecuzione provvede a sottoscrivere;
- cura la trascrizione del decreto e la voltura catastale.
Il compenso del professionista delegato è determinato dal giudice sulla base del D.M. 227/2015 e grava sulla procedura esecutiva (non sull'aggiudicatario), salvo che il decreto di trasferimento non preveda diversamente.
Le imposte nell'acquisto all'asta
Le aliquote e i criteri di calcolo delle imposte sono gli stessi della compravendita ordinaria. La distinzione fondamentale resta quella tra vendita soggetta a imposta di registro e vendita soggetta a IVA.
Vendita soggetta a imposta di registro
Si applica quando il debitore esecutato è una persona fisica o un'impresa la cui cessione è esente da IVA.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% del valore catastale (min 1.000€) | 9% del valore catastale (min 1.000€) |
| Imposta catastale | 50 euro | 50 euro |
| Imposta ipotecaria | 50 euro | 50 euro |
Dal 2017 (L. 232/2016, art. 1, comma 32), il sistema prezzo-valore è applicabile anche agli acquisti in sede di asta giudiziaria, purché l'aggiudicatario sia una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa e l'immobile sia a uso abitativo. L'aggiudicatario deve dichiarare di volersi avvalere del prezzo-valore nel momento dell'aggiudicazione o nel verbale di vendita.
Vendita soggetta a IVA
Si applica nei rari casi in cui il debitore esecutato è un'impresa costruttrice la cui cessione rientra nel campo di applicazione dell'IVA.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| IVA | 4% del prezzo | 10% del prezzo |
| Imposta di registro | 200 euro | 200 euro |
| Imposta catastale | 200 euro | 200 euro |
| Imposta ipotecaria | 200 euro | 200 euro |
L'agevolazione prima casa nelle aste
L'aggiudicatario può fruire delle agevolazioni prima casa alle stesse condizioni previste per la compravendita ordinaria: l'immobile non deve rientrare nelle categorie A/1, A/8, A/9; l'aggiudicatario deve trasferire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi; non deve possedere altri immobili acquistati con l'agevolazione.
La richiesta dell'agevolazione deve essere formulata nell'istanza di partecipazione all'asta o, al più tardi, nel momento dell'emissione del decreto di trasferimento.
Costi complessivi per l'aggiudicatario
Oltre alle imposte, l'aggiudicatario deve considerare:
- Compenso del professionista delegato: generalmente compreso tra 550 e 2.200 euro (D.M. 227/2015), posto a carico della procedura ma talvolta addebitato all'aggiudicatario dal decreto di trasferimento.
- Bollo e diritti di cancelleria: per la registrazione e la trascrizione del decreto di trasferimento.
- Cancellazione delle formalità pregiudizievoli: il decreto di trasferimento ordina la cancellazione di ipoteche, pignoramenti e sequestri gravanti sull'immobile. Il costo della cancellazione è a carico della procedura esecutiva, non dell'aggiudicatario — un vantaggio rispetto alla compravendita ordinaria.
- Costi di perizia: la perizia estimativa del CTU è già stata effettuata nell'ambito della procedura e non è a carico dell'aggiudicatario.
Differenze con la compravendita ordinaria
| Aspetto | Compravendita ordinaria | Acquisto all'asta |
|---|---|---|
| Atto di trasferimento | Atto pubblico notarile | Decreto del giudice |
| Scelta del professionista | Libera (acquirente) | Designato dal tribunale |
| Cancellazione ipoteche | A carico del venditore | Ordinata dal decreto (a carico procedura) |
| Verifica urbanistica | A carico del notaio | Già effettuata dal CTU |
| Garanzia per vizi | Garanzia del venditore (art. 1490 c.c.) | Nessuna garanzia |
| Prezzo-valore | Sì | Sì (dal 2017) |
| Agevolazioni prima casa | Sì | Sì |
La differenza più significativa riguarda l'assenza di garanzie sui vizi dell'immobile: l'acquisto all'asta avviene nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova, con esclusione della garanzia per vizi (art. 2922 c.c.).
Domande Frequenti
Serve un notaio per comprare all'asta?
L'aggiudicatario non è tenuto a nominare un proprio notaio per il trasferimento, poiché il decreto viene emesso dal giudice. Tuttavia, è possibile — e spesso consigliabile — farsi assistere da un professionista di fiducia nella fase di analisi della perizia, nella verifica della documentazione urbanistica e nella valutazione dei rischi dell'operazione.
L'acquisto all'asta costa meno in termini di spese notarili?
Le imposte sono le stesse della compravendita ordinaria. Il risparmio può derivare dall'assenza dell'onorario del notaio rogitante (il decreto di trasferimento non è un atto notarile) e dalla cancellazione delle ipoteche a carico della procedura. Tuttavia, il compenso del professionista delegato e le spese di cancelleria riducono il differenziale.
Si può ottenere un mutuo per comprare all'asta?
Sì, diversi istituti di credito offrono mutui specifici per acquisti all'asta. La banca può disporre la perizia e deliberare il finanziamento in anticipo, con erogazione contestuale all'emissione del decreto di trasferimento. I costi notarili dell'atto di mutuo sono a carico dell'aggiudicatario, come in qualsiasi finanziamento ipotecario.
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Usa il calcolatore gratuito per stimare le imposte dovute sull'acquisto all'asta, inserendo la rendita catastale dell'immobile e il tipo di acquisto (prima o seconda casa).
Fonti e riferimenti normativi:
- Codice di procedura civile - Espropriazione immobiliare (artt. 555-598)
- L. 232/2016, art. 1, comma 32 - Estensione prezzo-valore alle aste
- D.M. 227/2015 - Compensi professionisti delegati
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto di una casa: le imposte
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza legale o notarile. Per una consulenza personalizzata, si raccomanda di rivolgersi a un notaio. Ultimo aggiornamento: 2026-04-10.