Comprare all'asta non vuol dire firmare un rogito a prezzo scontato. L'immobile passa all'aggiudicatario con un provvedimento del giudice, dentro un'espropriazione forzata regolata dal codice di procedura civile (artt. 555 e seguenti), e questo cambia chi fa cosa, chi paga cosa e quali garanzie restano. Le imposte, invece, sono quasi quelle di sempre.
Chi vende: il giudice, il delegato e il decreto di trasferimento
La proprietà si trasferisce con il decreto di trasferimento del giudice dell'esecuzione (art. 586 c.p.c.), che ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, salvo le obbligazioni che l'aggiudicatario si sia accollato. Non c'è un notaio rogante scelto dall'acquirente.
Le operazioni di vendita, però, di solito non le fa il giudice. Con l'ordinanza di vendita le delega a un professionista: un notaio, preferibilmente con sede nel circondario, un avvocato o un commercialista iscritti negli elenchi del tribunale (art. 591-bis c.p.c.). La delega nacque nel 1998 solo per i notai (L. 302/1998) e fu estesa ad avvocati e commercialisti con la riforma del 2005 (L. 80/2005). Il delegato redige e pubblica l'avviso di vendita, tiene l'asta (quasi sempre telematica), aggiudica, riceve il prezzo, predispone la bozza del decreto e, una volta firmato dal giudice, ne cura registrazione, trascrizione e voltura catastale, oltre alla cancellazione delle formalità.
Il compenso del delegato è fissato dal D.M. 15 ottobre 2015, n. 227 (art. 2): per ciascuna delle quattro fasi della procedura 1.000 € se il prezzo di aggiudicazione non supera 100.000 €, 1.500 € fino a 500.000 €, 2.000 € oltre. Il giudice può aumentarlo fino al 60% o ridurlo fino al 25% secondo la complessità; si aggiungono il 10% di spese generali e le spese documentate. Di questo, il decreto pone a carico dell'aggiudicatario la metà del compenso della sola fase di trasferimento della proprietà, con le relative spese generali, più le spese vive di registrazione, trascrizione e voltura del decreto (art. 2, comma 7), e per giustificati motivi il giudice può porre a carico dell'aggiudicatario una quota diversa dalla metà. A 150.000 € di aggiudicazione fanno di regola 750 € più il 10% di spese generali, oltre IVA e accessori di legge, salvo aumenti o riduzioni del giudice. Il resto grava sulla procedura. Il D.M. non nomina, fra le spese dell'aggiudicatario, quelle di cancellazione delle formalità: come vengono ripartite va verificato nell'ordinanza e nell'avviso di vendita prima di offrire.
Le imposte: stesse aliquote, base diversa
Le aliquote sono quelle della compravendita, e la prima domanda resta chi è il debitore esecutato.
Se è un privato, o un'impresa la cui cessione è esente da IVA, si paga l'imposta di registro: 2% sulla prima casa, 9% sulle altre, con un minimo di 1.000 €, più ipotecaria e catastale fisse da 50 € ciascuna. La base, per legge, è il prezzo di aggiudicazione (art. 44 D.P.R. 131/1986). Con la sentenza n. 6/2014 la Corte costituzionale ha però esteso alle vendite forzate il prezzo-valore: chi compra una casa (o una sua pertinenza) senza agire nell'esercizio di un'attività commerciale, artistica o professionale può chiedere che l'imposta di registro si calcoli sul valore catastale, cioè rendita rivalutata per il moltiplicatore, invece che sul prezzo; ipotecaria e catastale restano 50 € ciascuna. Quando il valore catastale è più basso del prezzo, e di solito lo è, conviene chiederlo.
Se l'esecutato è un'impresa e la vendita è imponibile (tipicamente l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile, entro cinque anni dalla fine dei lavori o anche dopo se ha optato per l'IVA), si paga l'IVA sul prezzo: 4% prima casa, 10% altre abitazioni, 22% per le case di lusso (A/1, A/8, A/9). Registro, ipotecaria e catastale diventano fisse, 200 € ciascuna.
| Esecutato | Imposta principale | Base | Registro, ipotecaria, catastale |
|---|---|---|---|
| Privato o impresa in esenzione IVA | Registro 2% (prima casa) o 9% | Prezzo di aggiudicazione, o valore catastale col prezzo-valore | Registro come a sinistra, min. 1.000 €; ipotecaria e catastale 50 € ciascuna |
| Impresa, vendita imponibile | IVA 4%, 10% o 22% | Prezzo di aggiudicazione | 200 € ciascuna |
L'agevolazione prima casa spetta alle stesse condizioni di una compravendita ordinaria: casa non di lusso, residenza nel comune entro 18 mesi (o attività lì svolta), nessun'altra casa nello stesso comune (in proprietà esclusiva o in comunione con il coniuge), nessuna casa comprata con le agevolazioni in tutta Italia, a meno di venderla entro due anni (termine della L. 207/2024, che vale anche per gli acquisti del 2024 il cui anno non era ancora scaduto al 31 dicembre 2024, come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la Risposta AdE 127/2025). Le dichiarazioni che la legge vuole «nell'atto di acquisto» qui finiscono nel decreto o in una dichiarazione integrativa: conviene renderle al delegato già con l'offerta o con il saldo del prezzo, così che entrino nel decreto prima della registrazione: rimediare dopo è più incerto, e va verificato con l'ufficio che registra. La guida sulle agevolazioni prima casa le spiega una per una.
Cosa cambia rispetto a un rogito
La differenza che pesa di più è la garanzia. Nella vendita forzata la garanzia per i vizi della cosa non c'è (art. 2922 c.c.): l'immobile si compra nello stato in cui si trova, e la descrizione su cui contare è la perizia dell'esperto stimatore nominato dal giudice, che l'aggiudicatario ha il compito di leggere per intero.
Poi c'è la regolarità edilizia. In un rogito un immobile costruito senza titolo non si vende: senza gli estremi del titolo l'atto è nullo (art. 46 D.P.R. 380/2001). Quella nullità non si applica agli atti delle procedure esecutive, e chi si aggiudica un immobile sanabile può chiedere il permesso in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto (art. 46, comma 5). Tradotto: all'asta l'acquisto resta valido anche se l'immobile è privo di titolo. Se l'abuso è sanabile, l'aggiudicatario può regolarizzarlo a proprie spese; se non lo è, compra comunque un immobile esposto alle sanzioni per l'abuso, fino alla demolizione, ed è per questo che la perizia va letta prima di offrire. Cosa verifica il notaio in un rogito, per confronto, lo racconta la guida sull'abuso edilizio al rogito.
| Aspetto | Compravendita ordinaria | Acquisto all'asta |
|---|---|---|
| Titolo di trasferimento | Atto notarile | Decreto del giudice dell'esecuzione |
| Professionista | Notaio scelto dall'acquirente | Delegato nominato dal giudice |
| Ipoteche e pignoramenti | Cancellati a cura del venditore | Cancellazione ordinata dal decreto |
| Garanzia per vizi | Sì (art. 1490 c.c.) | No (art. 2922 c.c.) |
| Irregolarità edilizie | Atto nullo senza gli estremi del titolo | Nullità esclusa; sanatoria entro 120 giorni se possibile |
| Prezzo-valore | Sì | Sì, dalla sentenza della Corte costituzionale del 2014 |
| Agevolazioni prima casa | Sì | Sì |
Domande frequenti
Serve un notaio per comprare all'asta?
Non per il trasferimento, che fa il decreto del giudice. Il notaio serve se l'acquisto è finanziato: il mutuo si stipula davanti a un notaio, con i suoi costi a carico dell'aggiudicatario come in ogni finanziamento. Per leggere perizia e ordinanza di vendita prima di offrire, farsi assistere da un professionista di fiducia resta una buona idea.
All'asta si risparmia sulle spese notarili?
Sull'onorario del notaio rogante sì, perché il decreto non è un atto notarile. Le imposte restano quelle della compravendita, e all'aggiudicatario tocca la sua parte del compenso del delegato con le spese di registrazione, trascrizione e voltura. Per stimare le imposte su un prezzo di aggiudicazione c'è il calcolatore della compravendita.
Si può comprare all'asta con un mutuo?
Sì. Il codice lo prevede espressamente: se il prezzo è pagato con un finanziamento garantito da ipoteca sullo stesso immobile, il decreto ne dà atto e la trascrizione del trasferimento viene fatta insieme all'iscrizione dell'ipoteca (art. 585 c.p.c.). Il mutuo va però deliberato in tempo per il saldo del prezzo, che ha un termine fissato nell'avviso di vendita.