Cancellazione ipoteca: procedura automatica e dal notaio

Un'ipoteca iscritta su un immobile si toglie per tre vie, con presupposti e costi diversi: la cancellazione automatica nata con la Legge Bersani, la cancellazione per atto notarile e la perenzione ventennale. Quale serve dipende da chi è il creditore e da quanto è vecchia l'iscrizione:

Situazione	Procedura	Costo
Mutuo bancario estinto	Cancellazione automatica (art. 40-bis TUB)	Gratuita
Ipoteca giudiziale	Atto notarile di assenso del creditore	Onorario più imposte proporzionali all'ipoteca
Ipoteca volontaria non bancaria	Atto notarile di assenso del creditore	Onorario più imposte proporzionali all'ipoteca
Ipoteca iscritta da oltre 20 anni non rinnovata	Nessun atto (perenzione); se il credito non è pagato il creditore può iscriverla di nuovo (art. 2848 c.c.)	Gratuita
Vendita con mutuo bancario ancora in corso	Estinzione del mutuo al rogito, poi cancellazione automatica; in alternativa l'acquirente si accolla il mutuo e l'ipoteca resta	Gratuita, se il mutuo si estingue

Cancellazione automatica (art. 40-bis TUB, ex Legge Bersani)

La procedura è nata con il D.L. 7/2007, convertito dalla L. 40/2007 e noto come decreto Bersani, e dal 2010 sta nell'art. 40-bis del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993). Funziona così:

Il mutuatario estingue il mutuo (ultima rata o estinzione anticipata). Da quella data l'ipoteca si estingue automaticamente.
La banca rilascia al debitore una quietanza con la data di estinzione e, entro 30 giorni, trasmette la comunicazione all'Agenzia delle Entrate, Servizi di pubblicità immobiliare (ex Conservatoria).
Scaduti i 30 giorni, l'Agenzia cancella l'ipoteca d'ufficio entro il giorno successivo, senza atto notarile. L'estinzione non scatta solo se la banca, entro lo stesso termine e per un giustificato motivo, comunica che l'ipoteca resta.

Per il mutuatario non costa nulla: la legge dice espressamente che la comunicazione avviene senza oneri per il debitore. E bastano poco più di 30 giorni dall'estinzione del mutuo. Se la banca ritarda, il mutuatario può sollecitarla con un reclamo e rivolgersi all'Arbitro Bancario Finanziario o alla Banca d'Italia.

La procedura vale per le ipoteche a garanzia di mutui e finanziamenti, anche non fondiari, concessi da banche e intermediari finanziari, o da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti. Non si applica alle ipoteche legali, giudiziali o volontarie a favore di privati.

Cancellazione per atto notarile

Dove la cancellazione automatica non arriva serve un atto notarile. L'ipoteca giudiziale, iscritta in forza di una sentenza di condanna, si cancella con il consenso del creditore (l'atto di assenso alla cancellazione) o con una sentenza del giudice. L'ipoteca legale, come quella del venditore non pagato, e l'ipoteca volontaria concessa a privati o a società non bancarie richiedono anch'esse l'assenso del creditore. Per atto notarile passa anche la restrizione ipotecaria, cioè la cancellazione parziale che libera una parte degli immobili e lascia l'iscrizione sugli altri. L'assenso della banca per atto notarile resta possibile anche per un mutuo bancario, ma a spese di chi lo chiede, e di rado serve, perché l'ipoteca si estingue comunque con il mutuo. Stipulato l'assenso, è il notaio a presentare la domanda di annotazione della cancellazione.

Costi della cancellazione notarile

Voce	Importo indicativo
Onorario notaio	Libero, da concordare nel preventivo scritto (L. 124/2017, art. 1, comma 150)
Imposta ipotecaria sull'annotazione di cancellazione	0,50% dell'importo iscritto (minimo 200 €)
Tassa ipotecaria	35 € per la domanda di annotazione
Bollo	155 € forfettari (Tariffa D.P.R. 642/1972, art. 1, comma 1-bis, n. 3)
Tassa d'archivio	10% della metà del parametro del D.M. 265/2012, calcolato sull'importo dell'ipoteca: su 150.000 € sono 24 € per atto pubblico, 22,80 € per scrittura privata autenticata

Per una restrizione (cancellazione parziale) la base dell'imposta ipotecaria è il minore fra il credito garantito e il valore degli immobili liberati (art. 3, comma 3, D.Lgs. 347/1990).

L'importo complessivo cresce con l'ipoteca da cancellare, perché l'imposta ipotecaria è proporzionale: su un'ipoteca di 150.000 € sono 750 € di sola imposta. Se il mutuo originario era in regime di imposta sostitutiva (D.P.R. 601/1973), anche le formalità della sua estinzione ne sono coperte: niente imposta ipotecaria né bollo, mentre la tassa ipotecaria di 35 € resta dovuta. La tassa ipotecaria è quella della tabella dell'Agenzia delle Entrate; la tassa d'archivio segue la voce «cancellazione di ipoteca» della Tabella B del D.M. 265/2012, al 50%. La tabella non esaurisce il conto: l'atto di assenso è un atto notarile che va registrato, e l'eventuale imposta di registro va chiesta nel preventivo insieme all'onorario. Dal 1° gennaio 2027 imposta ipotecaria e bollo passano nel testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.

Perenzione ventennale

L'iscrizione ipotecaria conserva effetto per 20 anni dalla sua data e cessa se non viene rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c.). Se il creditore non provvede alla rinnovazione, l'iscrizione si estingue per perenzione, che opera di diritto, senza atti né costi.

Se il mutuo ha una durata superiore a 20 anni (ad esempio un mutuo trentennale), la banca provvede a rinnovare l'iscrizione ipotecaria prima della scadenza del ventennio. Chi ne sostiene le spese dipende dal contratto di mutuo; se il mutuo è in regime di imposta sostitutiva, la rinnovazione rientra fra le formalità che ne sono coperte (art. 15 D.P.R. 601/1973) e resta dovuta solo la tassa ipotecaria.

La perenzione è particolarmente rilevante per le vecchie ipoteche non cancellate formalmente: se sono trascorsi 20 anni dalla data di iscrizione senza rinnovazione, quell'iscrizione non produce più effetti, anche se si vede ancora nella visura ipotecaria. Se però il credito non è stato pagato e il titolo è ancora valido, il creditore può iscrivere di nuovo l'ipoteca, che prende grado dalla data della nuova iscrizione, salvo che nei confronti di chi ha già trascritto il proprio acquisto (art. 2848 c.c.). La perenzione non richiede atti, ma arriva solo allo scadere dei vent'anni dall'iscrizione senza rinnovazione.

Domande frequenti

Un'ipoteca non cancellata impedisce la vendita dell'immobile?

No: l'ipoteca segue l'immobile anche dopo la vendita, perché il creditore può agire sul bene anche contro chi lo ha comprato (art. 2808 c.c.). Non impedisce quindi l'atto, ma di regola l'acquirente pretende che sia tolta, salvo che si accolli il mutuo che l'ipoteca garantisce. Se il mutuo bancario è già estinto, l'ipoteca si è estinta per legge con il mutuo (art. 40-bis TUB), anche se in visura compare ancora finché l'Agenzia non la cancella, e il notaio lo verifica con la quietanza della banca. Se il mutuo è ancora in corso, di solito lo si estingue al rogito con una parte del prezzo, e da lì parte la cancellazione automatica; in alternativa l'acquirente può subentrare nel mutuo con un accollo, e allora l'ipoteca resta. Per un'ipoteca non bancaria serve l'assenso del creditore alla cancellazione, di solito nello stesso rogito.

Chi paga la cancellazione dell'ipoteca in caso di vendita?

Se la cancellazione avviene con la procedura automatica, non ci sono costi. Quando serve un atto notarile, le spese le sostiene di regola il venditore, perché è lui a dover consegnare l'immobile libero: un'ipoteca non dichiarata permette al compratore di sospendere il pagamento del prezzo finché l'immobile non è liberato (art. 1482 c.c.). Conviene comunque scriverlo nel preliminare.

Simula con il calcolatore per il mutuo per stimare le spese relative all'atto di mutuo e all'iscrizione ipotecaria.

Fonti e riferimenti normativi: