Tre modalità di cancellazione
L'ipoteca iscritta su un immobile può essere rimossa attraverso tre vie distinte, ciascuna con presupposti e costi differenti: la cancellazione automatica introdotta dalla Legge Bersani, la cancellazione per atto notarile e la perenzione ventennale.
Cancellazione automatica (Legge Bersani)
La L. 40/2007 (art. 13, commi 8-sexies e seguenti), nota come Legge Bersani, ha introdotto una procedura semplificata per la cancellazione delle ipoteche a garanzia di mutui bancari. Il meccanismo è il seguente:
- Il mutuatario estingue completamente il mutuo (ultima rata o estinzione anticipata).
- La banca, entro 30 giorni dall'estinzione, trasmette all'Agenzia delle Entrate — Servizi di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria) una comunicazione attestante l'avvenuta estinzione del debito.
- L'Agenzia procede alla cancellazione d'ufficio dell'ipoteca, senza necessità di atto notarile.
Costo per il mutuatario: nessuno. La procedura è interamente gratuita.
Tempi: la cancellazione avviene entro 30 giorni dalla comunicazione della banca. In caso di ritardo, il mutuatario può sollecitare la banca e, in ultima istanza, segnalare l'inadempimento alla Banca d'Italia.
La cancellazione automatica si applica esclusivamente alle ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti concessi da banche e intermediari finanziari iscritti nell'albo di cui all'art. 106 del TUB. Non si applica alle ipoteche legali, giudiziali o volontarie non bancarie.
Cancellazione per atto notarile
Quando la cancellazione automatica non è applicabile, occorre un atto notarile. I casi principali sono:
- Ipoteche giudiziali: iscritte in forza di una sentenza di condanna, possono essere cancellate solo con il consenso del creditore (atto di assenso alla cancellazione) o con sentenza del giudice.
- Ipoteche legali: ad esempio l'ipoteca del venditore non pagato, richiedono un atto di consenso alla cancellazione.
- Ipoteche volontarie non bancarie: garanzie concesse a favore di privati o società non bancarie.
- Cancellazione parziale: quando si vuole liberare parte degli immobili ipotecati mantenendo l'iscrizione sugli altri (restrizione ipotecaria).
- Cancellazione in tempi rapidi: alcuni venditori che devono rogitare in tempi stretti preferiscono la cancellazione notarile, più veloce della procedura Bersani.
Costi della cancellazione notarile
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Onorario notaio | 300 - 800 euro |
| Imposta ipotecaria (tassa di cancellazione) | 0,50% dell'importo iscritto (minimo 200 euro) |
| Bollo | 59 euro |
| Tassa archivio | 35 euro |
L'importo complessivo varia significativamente in funzione dell'importo dell'ipoteca da cancellare, poiché l'imposta ipotecaria è proporzionale.
Perenzione ventennale
L'iscrizione ipotecaria ha una durata massima di 20 anni (art. 2847 c.c.). Alla scadenza del ventennio, se il creditore non provvede alla rinnovazione, l'ipoteca si estingue automaticamente per perenzione. La perenzione opera di diritto, senza necessità di alcun atto formale o costo.
Se il mutuo ha una durata superiore a 20 anni (ad esempio un mutuo trentennale), la banca provvede a rinnovare l'iscrizione ipotecaria prima della scadenza del ventennio. Il costo della rinnovazione è a carico del mutuatario.
La perenzione è particolarmente rilevante per le vecchie ipoteche non cancellate formalmente: se sono trascorsi 20 anni dalla data di iscrizione senza rinnovazione, l'ipoteca è estinta e non costituisce più un vincolo sull'immobile, anche se risulta ancora visibile nella visura ipotecaria.
Quale procedura utilizzare
| Situazione | Procedura consigliata | Costo |
|---|---|---|
| Mutuo bancario estinto | Cancellazione automatica (Bersani) | Gratuita |
| Ipoteca giudiziale | Atto notarile di assenso | 500 - 1.500 euro |
| Ipoteca volontaria non bancaria | Atto notarile di assenso | 500 - 1.500 euro |
| Ipoteca iscritta da oltre 20 anni non rinnovata | Nessun atto (perenzione) | Gratuita |
| Vendita urgente con ipoteca bancaria | Atto notarile (più veloce del Bersani) | 500 - 1.000 euro |
Domande Frequenti
La cancellazione automatica Bersani funziona sempre?
La procedura Bersani si applica solo alle ipoteche a garanzia di mutui e finanziamenti bancari. Non copre le ipoteche giudiziali, legali o volontarie non bancarie. Inoltre, la banca potrebbe ritardare la comunicazione all'Agenzia delle Entrate: in tal caso, il mutuatario può inviare un reclamo formale alla banca e segnalare il ritardo alla Banca d'Italia.
Un'ipoteca non cancellata impedisce la vendita dell'immobile?
Un'ipoteca formalmente non cancellata risulta ancora nella visura ipotecaria, ma se il debito è estinto non costituisce un impedimento sostanziale alla vendita. Il notaio che stipula l'atto di vendita può verificare che il debito è estinto e procedere alla cancellazione contestualmente alla compravendita.
Quanto tempo serve per la cancellazione?
La cancellazione automatica Bersani richiede circa 30 giorni dalla comunicazione della banca. La cancellazione notarile è più rapida: il notaio può richiedere la cancellazione immediatamente dopo la stipula dell'atto di assenso, con tempi di annotazione di pochi giorni. La perenzione ventennale non richiede tempi di attesa.
Chi paga la cancellazione dell'ipoteca in caso di vendita?
I costi di cancellazione dell'ipoteca sono a carico del venditore, trattandosi di un onere necessario per consegnare l'immobile libero da vincoli. Se la cancellazione avviene con la procedura automatica Bersani, non vi sono costi. Se serve un atto notarile, le spese gravano sul venditore.
Calcola i tuoi costi
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Fonti e riferimenti normativi:
- L. 40/2007, art. 13 - Cancellazione semplificata delle ipoteche
- Art. 2847 c.c. - Estinzione dell'ipoteca per mancata rinnovazione
- D.Lgs. 347/1990 - Imposte Ipotecarie e Catastali
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza legale o notarile. Per una consulenza personalizzata, si raccomanda di rivolgersi a un notaio. Ultimo aggiornamento: 2026-04-10.