Cercando quanto costa un mutuo di liquidità si trovano due risposte opposte: imposta sostitutiva allo 0,25% oppure al 2%. Sembra una questione di interpretazione. Non lo è: nel 2004 il legislatore ha chiarito la norma con un'interpretazione autentica, e la risposta giusta è la più bassa.
Che cos'è, e perché passa dal notaio
È un finanziamento a medio o lungo termine non legato a un acquisto, garantito da un'ipoteca su una casa che possiedi già. I soldi servono a quello che serve a te (un debito da chiudere, un'attività, un figlio che studia fuori).
Il notaio c'è per via dell'ipoteca, che si concede per atto pubblico o scrittura privata a pena di nullità (art. 2821 c.c.) e, se il titolo è una scrittura privata, per iscriverla la firma di chi la concede va autenticata o accertata giudizialmente (art. 2835 c.c.). Se l'ipoteca è di primo grado e l'importo resta nel limite che la Banca d'Italia fissa in rapporto al valore della casa, il finanziamento è credito fondiario, che la legge definisce per la garanzia e non per lo scopo (D.Lgs. 385/1993, art. 38). Un "mutuo di liquidità senza ipoteca", invece, è un prestito personale: niente notaio, ma di solito importi e durate più contenuti.
0,25%, non 2%: conta lo scopo
L'imposta sostitutiva prende il posto di registro, bollo e imposte ipotecaria e catastale sui finanziamenti oltre i diciotto mesi (D.P.R. 601/1973, art. 15), se la banca sceglie questo regime nell'atto (art. 17). L'aliquota ordinaria è lo 0,25%.
Il 2% nasce nel luglio 2004 con una formula ambigua, valida quando il finanziamento "non si riferisca all'acquisto della prima casa". Letta così avrebbe colpito ogni mutuo diverso dalla prima casa. Il 3 agosto è arrivata l'interpretazione autentica (D.L. 220/2004, art. 2, comma 1): il 2% riguarda solo i finanziamenti per acquistare, costruire o ristrutturare immobili abitativi senza i requisiti prima casa. La Circolare 19/E del 9 maggio 2005 lo dice per esteso (par. 2.2): lo 0,25% vale per tutti i finanziamenti che non hanno quelle finalità.
Il mutuo di liquidità non compra, non costruisce e non ristruttura, quindi paga lo 0,25%, che la casa ipotecata sia l'abitazione principale o una seconda casa. Lo stesso vale per i finanziamenti a società e imprenditori per la loro attività (par. 2.3). La versa la banca, che di norma la addebita al mutuatario all'erogazione (par. 1).
Da controllare in bozza: l'aliquota ridotta la chiede il mutuatario con una dichiarazione nell'atto, e se il mutuo è cointestato la rendono tutti (par. 2.4).
Quanto costa l'atto
Oltre alla sostitutiva restano tre voci. La tassa ipotecaria per l'iscrizione, 35 € a nota (punto 1.1 della tabella delle tasse ipotecarie), che la sostitutiva non assorbe: l'art. 15 esenta dalle imposte ipotecarie e catastali, non dalle tasse ipotecarie. La tassa d'archivio notarile, graduale, che per il credito fondiario la Tabella B del D.M. 265/2012 dimezza e calcola sull'ipoteca se supera il mutuo. E l'onorario, libero dal 2012 (D.L. 1/2012, art. 9), più IVA.
Esempio: liquidità su una casa già di proprietà
Cifre del nostro motore, con ipoteca di primo grado (credito fondiario) al 150% del capitale e onorario stimato (è la voce su cui il preventivo di uno studio può scostarsi). Se sulla casa c'è già un'ipoteca e il nuovo mutuo esce dal credito fondiario, la tassa d'archivio sale a 48 €, come spiegato più sotto. A confronto, a parità di importo, il caso tipico in cui il 2% è dovuto.
| Voce | Mutuo di liquidità | Acquisto di una casa senza requisiti prima casa |
|---|---|---|
| Importo del mutuo | 100.000 € | 100.000 € |
| Ipoteca iscritta | 150.000 € | 150.000 € |
| Imposta sostitutiva | 250 € (0,25%) | 2.000 € (2%) |
| Tassa ipotecaria | 35 € | 35 € |
| Tassa d'archivio | 24 € | 24 € |
| Onorario (stima) | 600 € | 600 € |
| IVA sull'onorario | 132 € | 132 € |
| Totale | 1.041 € | 2.791 € |
Per il tuo importo c'è il calcolatore del mutuo: alla domanda su acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa si risponde "No". Fino al 23 settembre 2026 chiedeva solo "prima casa o altri scopi", e chi indicava una liquidità vedeva l'imposta al 2%, otto volte il dovuto. Le voci comuni a ogni mutuo sono spiegate nella guida sul costo del notaio per il mutuo.
Se sulla casa c'è già un'ipoteca
Capita che il vecchio mutuo non sia finito. La nuova ipoteca prende il grado successivo (art. 2852 c.c.) e in un'esecuzione verrebbe dopo la prima; il credito fondiario presuppone il primo grado, salvo i casi in cui la Banca d'Italia ammette iscrizioni precedenti (D.Lgs. 385/1993, art. 38, comma 2). Fuori dal credito fondiario anche la tassa d'archivio si applica per intero, non dimezzata (Tabella B del D.M. 265/2012). Vale la pena chiedere anche l'alternativa: chiudere il vecchio mutuo e accenderne uno solo più alto, cioè la sostituzione, messa a confronto nella guida su rinegoziazione, surroga e sostituzione del mutuo. Gradi e iscrizioni sono spiegati nella guida sull'ipoteca immobiliare.
Un'ultima cosa, meno nota. L'art. 120-ter del D.Lgs. 385/1993 rende nulle le penali per estinzione anticipata sui mutui di persone fisiche per acquistare o ristrutturare abitazioni o locali dell'attività, e la liquidità non è fra queste finalità. Per il credito ipotecario ai consumatori l'art. 120-noviesdecies dello stesso decreto richiama l'art. 120-ter, ma se il richiamo basti a coprire anche la liquidità è discusso: prima di firmare fatti indicare per iscritto se il contratto prevede un compenso per l'estinzione anticipata. Sul credito fondiario la banca può chiedere solo un compenso onnicomprensivo fissato nel contratto, che deve indicarne il modo di calcolo (D.Lgs. 385/1993, art. 40, comma 1).