L'ipoteca dà al creditore il diritto di espropriare un immobile, anche nei confronti di chi lo ha comprato nel frattempo, e di essere pagato con preferenza sul prezzo ricavato (art. 2808 c.c.). Nasce con l'iscrizione nei registri immobiliari e non toglie niente al proprietario finché paga: chi ha l'ipoteca sulla casa ci abita, la affitta, la può vendere. Vendere non la fa sparire, perché l'ipoteca segue il bene; di solito il mutuo si estingue con il prezzo al momento del rogito, oppure chi compra se lo accolla. I due casi sono trattati nella guida su vendere o comprare casa con ipoteca.
Da dove nasce: volontaria, legale, giudiziale
Il codice distingue tre ipoteche secondo la fonte. Quella volontaria la concede il proprietario, debitore o terzo, anche con una dichiarazione unilaterale: la concessione va fatta per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità (art. 2821 c.c.), e per iscriverla la firma deve essere autenticata o accertata in giudizio (art. 2835). È l'ipoteca del mutuo.
L'ipoteca legale spetta per legge a chi vende, sugli immobili venduti, per gli obblighi che nascono dalla vendita, tipicamente il prezzo non ancora pagato; spetta anche ai condividenti per i conguagli e allo Stato in sede penale (art. 2817). Il conservatore la iscrive d'ufficio quando trascrive la vendita, a meno che un atto pubblico o una scrittura autenticata mostri che gli obblighi sono adempiuti o che il venditore vi ha rinunciato (art. 2834). Ecco perché nel rogito, a prezzo pagato, il venditore dichiara di rinunciarvi.
L'ipoteca giudiziale si iscrive sui beni del debitore in forza di una sentenza di condanna e degli altri provvedimenti a cui la legge dà questo effetto (art. 2818), come il decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo (art. 655 c.p.c.).
Grado, importo e durata dell'iscrizione
Sullo stesso immobile possono stare più ipoteche, e l'ordine fra i creditori lo decide il grado: l'ipoteca prende grado dal momento dell'iscrizione (art. 2852 c.c.). In una vendita forzata il creditore di primo grado viene pagato per primo, quello di secondo grado con ciò che avanza. Per questo la banca, prima di un mutuo, controlla con le visure che l'immobile sia libero o che il grado che otterrebbe le basti.
L'ipoteca si iscrive per una somma più alta del mutuo, a copertura di interessi e spese. Il calcolatore del mutuo ipotizza il 150%: un mutuo di 200.000 € porta un'ipoteca di 300.000 €. Il debito resta il capitale erogato più gli interessi pattuiti.
L'iscrizione conserva effetto per 20 anni dalla sua data, e l'effetto cessa se non viene rinnovata prima della scadenza (art. 2847 c.c.). Su un mutuo più lungo, la banca che vuole conservare la garanzia deve quindi rinnovarla.
Quanto costa iscriverla
Sul mutuo bancario di durata superiore a 18 mesi, quando la banca opta nell'atto per l'imposta sostitutiva (artt. 15 e 17 D.P.R. 601/1973), questa prende il posto di registro, bollo e imposte ipotecaria e catastale: 0,25% dell'importo, o 2% se il mutuo finanzia l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di una casa senza requisiti prima casa (art. 18). L'esenzione non comprende la tassa ipotecaria: i 35 € per la nota di iscrizione restano dovuti (Tabella delle tasse allegata al D.Lgs. 347/1990, punto 1.1).
Per il mutuo prima casa di 200.000 € dell'esempio, il calcolatore del mutuo restituisce 500,00 € di imposta sostitutiva, 35,00 € di tassa ipotecaria, 29,70 € di tassa d'archivio e un onorario stimato di 1.200,00 € più 264,00 € di IVA: 2.028,70 € in tutto.
Fuori da quel regime, per esempio sull'ipoteca che garantisce un prestito fra privati, l'imposta ipotecaria è il 2% dell'importo iscritto (art. 6 della Tariffa allegata al D.Lgs. 347/1990), più la tassa ipotecaria e le imposte dovute sull'atto che la contiene.
Dal 1° gennaio 2027 queste imposte passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.
Come si cancella
L'ipoteca di un mutuo concesso da una banca o da un intermediario finanziario si estingue da sola alla data in cui il debito è estinto (art. 40-bis D.Lgs. 385/1993: la procedura è nata con la Legge Bersani, D.L. 7/2007 convertito dalla L. 40/2007, e dal 2010 sta nel Testo unico bancario). Entro 30 giorni la banca rilascia la quietanza e trasmette la comunicazione al conservatore, oggi l'Agenzia delle Entrate, senza alcun onere per il debitore. Scaduti i 30 giorni, il conservatore cancella l'ipoteca d'ufficio entro il giorno successivo. L'unica eccezione: se entro lo stesso termine la banca comunica un giustificato motivo per cui l'ipoteca permane, l'estinzione non si verifica. Non serve il notaio.
Le altre ipoteche (giudiziali, legali, volontarie a favore di privati) si cancellano con un atto che contiene il consenso del creditore, per atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2882 c.c.), oppure in forza di una sentenza che ordina la cancellazione (art. 2884 c.c.). Oltre all'onorario del notaio si pagano l'imposta ipotecaria dello 0,50% sulla somma per cui si chiede la cancellazione (art. 13 della Tariffa), la tassa ipotecaria, il bollo e la tassa d'archivio. Se invece nessuno rinnova l'iscrizione, dopo 20 anni l'ipoteca si estingue (art. 2878, n. 2, c.c.). Procedure, tempi e importi voce per voce sono nella guida alla cancellazione dell'ipoteca.