«Notaio a metà prezzo»: la formula ha circolato per mesi nei titoli sull'acquisto della casa, quasi sempre senza la seconda metà della frase. Lo sconto esiste. Si applica a una fetta di mercato così stretta che la gran parte degli acquirenti ne resta fuori.
Il testo, e dove sta davvero
La disposizione è l'articolo 10, comma 1, lettera e) del D.L. 66/2026, in vigore dall'8 maggio 2026 e confermata senza modifiche dalla L. 116/2026 (G.U. 152 del 3 luglio). Dice una cosa sola: "gli onorari notarili relativi a tutti gli atti stipulati in relazione agli interventi di cui all'articolo 9, comma 3, lettera b), sono ridotti alla metà". Parla di onorari: le imposte dell'atto non sono toccate, mentre la tassa d'archivio e i contributi notarili scendono nella stessa proporzione per effetto del D.M. 265/2012 (art. 7). La lettera della norma è ampia, ma il comma 1 si apre con «Per la realizzazione» di quelle unità, e una lettura sostenibile la limita agli atti con cui il programma si realizza: convenzione, atto d'obbligo, acquisto delle aree, finanziamento. Se vi rientrino anche la compravendita al singolo acquirente e il suo mutuo andrà chiarito dalla prassi.
C'è poi da capire che cosa si riduce, in concreto. Dal 2012 il compenso del notaio è libero (D.L. 1/2012, art. 9), quindi la metà opera con certezza sul parametro repertoriale, quello su cui si calcolano la tassa d'archivio e i contributi. Sul compenso che lo studio fattura vale quanto scritto nel preventivo, che il notaio deve consegnare in forma scritta o digitale (art. 9, comma 4, D.L. 1/2012, come modificato dalla L. 124/2017, art. 1, comma 150): è lì che conviene chiedere se la riduzione è applicata.
Attenzione al numero: la riduzione sta all'articolo 10, non all'11. Sul testo pubblicato in Gazzetta l'articolo 11 si intitola "Ulteriori disposizioni in materia di edilizia residenziale", il suo comma 1 non è articolato in lettere e degli onorari non parla. La lettera e) sta all'articolo 10, sia nella versione del 7 maggio sia nel consolidato dopo la conversione, che ha aggiunto articoli bis e ter senza rinumerare nulla. Chi cita la norma in una trattativa ha interesse a citarla giusta.
Chi ha diritto alla riduzione, e chi no
Qui la maggior parte delle sintesi si ferma un passo troppo presto. La lettera e) rinvia agli interventi dell'articolo 9, comma 3, lettera b), cioè l'edilizia convenzionata destinata alla locazione o alla vendita a canone o a prezzo calmierato. Ma il comma 1 dell'articolo 10 si apre con una seconda condizione, e questa restringe parecchio il campo: quelle unità devono essere "realizzate ai sensi dell'articolo 9, commi 7 e 8".
Sono i grandi programmi di investimento che un decreto del Presidente del Consiglio, previa delibera del Consiglio dei ministri e d'intesa con il presidente della regione, dichiara di preminente interesse strategico nazionale, nominando con lo stesso decreto un Commissario straordinario (art. 9, c. 8). Non l'edilizia convenzionata in generale, non un qualsiasi piano di zona, ma un canale straordinario e commissariato. Fuori da lì la riduzione non c'è.
Dentro quel perimetro il decreto impone condizioni cumulative:
- prezzo o canone ridotti di almeno il 33 per cento rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona, fissati in una convenzione con il comune (art. 9, c. 3, lett. e)
- almeno il 70 per cento dell'investimento nel singolo contesto territoriale destinato a edilizia convenzionata (art. 9, c. 3, lett. d; nei comparti misti si conta la sola componente residenziale, lett. a-bis)
- vincolo di destinazione non inferiore a trent'anni dalla fine dei lavori, con un atto d'obbligo del soggetto attuatore trascritto nei registri immobiliari (art. 9, c. 5)
E il regime non è definitivo: se il Commissario accerta che il soggetto attuatore, per fatto a lui imputabile, non ha rispettato il cronoprogramma degli interventi, l'intera disciplina del capo, riduzione degli onorari compresa, cessa di applicarsi (art. 10, comma 4).
Gli alloggi possono essere destinati ad abitazione principale, a residenze per il personale delle Forze di polizia (categoria inserita in sede di conversione), a studenti universitari fuori sede e a lavoratori del settore privato che devono trasferirsi, per esigenze abitative a carico del datore di lavoro, stagionali compresi. Anche chi compra o prende in affitto deve avere dei requisiti: cittadinanza italiana o UE, oppure un permesso di soggiorno che consente di lavorare (art. 9, c. 3, lett. b); un ISEE sopra i limiti per l'edilizia residenziale pubblica; un costo annuo della casa ai prezzi di mercato superiore al 30 per cento del reddito medio disponibile, personale o del nucleo familiare; un reddito non oltre cinque volte quel costo (lett. f). Gli ulteriori criteri soggettivi di accesso (età, composizione del nucleo e altri elementi) sono rimessi a un DPCM attuativo (art. 9, commi 1 e 9). Se i requisiti della lettera f mancano al momento della stipula, il contratto è nullo (lett. g). Finché dura il vincolo (almeno trent'anni dalla fine dei lavori) l'alloggio resta calmierato anche nelle vendite successive: si può rivendere solo a un prezzo non superiore a quello di convenzione, rivalutato ogni anno con l'indice FOI (lett. l).
Perché lo sconto richiede tempo
Prima di qualsiasi atto con la riduzione serve un programma dichiarato di preminente interesse strategico con DPCM e un Commissario; gli atti con cui il programma si realizza (convenzione, acquisto delle aree, finanziamento) vengono dopo, e solo a lavori finiti ci sono alloggi da vendere o affittare. Il decreto è in vigore da maggio 2026, e un iter di questo tipo richiede tempi lunghi: gli alloggi di cui parla l'articolo 9 vanno prima programmati, convenzionati e costruiti o recuperati.
Chi sta comprando in questi mesi, di norma, compra da un privato o da un costruttore sul libero mercato. Per quell'atto il Piano Casa non cambia niente: le imposte sono quelle ordinarie e l'onorario è quello che lo studio avrebbe applicato prima dell'8 maggio. Per sapere a quanto ammonta, il calcolo delle spese per l'acquisto stima onorario e imposte a partire dal prezzo e, se il venditore è un privato, dalla rendita catastale (la riduzione del Piano Casa non è applicata). Nessun professionista sta trattenendo uno sconto che spetterebbe, e non ha senso chiederglielo.
Le domande da fare prima di contarci
Se l'immobile viene proposto come convenzionato, la verifica è documentale e va fatta prima del preliminare. Il venditore dovrebbe poter indicare il programma di riferimento, il DPCM che lo ha dichiarato di interesse strategico e la convenzione con il comune che fissa prezzo e vincolo; a lavori finiti, l'atto d'obbligo si ritrova nei registri immobiliari. Senza quei documenti l'appartenenza al perimetro dell'articolo 10 non si dimostra, e il notaio non ha su cosa fondare la riduzione.
Conviene distinguere anche i piani. L'edilizia convenzionata tradizionale, quella dei piani di zona costruiti negli ultimi decenni, ha regole proprie di prezzo massimo di cessione che con il Piano Casa non c'entrano: un alloggio in convenzione del 1998 non entra nell'articolo 9 solo perché la parola è la stessa. In genere il discrimine è il canale, non l'etichetta.
Quando quegli alloggi ci saranno, per chi li compra il vantaggio certo sarà il prezzo calmierato; se anche il suo rogito rientrerà nella riduzione dipende da come la prassi leggerà la norma. Da tenere d'occhio, senza aspettarselo al prossimo rogito.