Donazione immobile tra coniugi: imposte, franchigia e costi

Il quadro normativo della donazione tra coniugi

La donazione tra coniugi è un atto pienamente lecito nell'ordinamento italiano, disciplinato dalle norme generali sulla donazione (artt. 769-809 c.c.) e dal D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo Unico delle imposte sulle successioni e donazioni) per gli aspetti fiscali.

A differenza di altri ordinamenti, il diritto italiano non pone limitazioni specifiche alla donazione tra coniugi. Il divieto di donazione tra coniugi che l'art. 781 c.c. prevedeva in passato non esiste più: la Corte costituzionale lo ha dichiarato illegittimo con la sentenza n. 91 del 1973.

Franchigia e aliquota: il trattamento fiscale

Le donazioni tra coniugi godono del trattamento fiscale più favorevole previsto dall'ordinamento, al pari delle donazioni in favore dei figli.

Imposta sulle donazioni

Franchigia di 1.000.000 € per beneficiario, 4% sull'eccedenza (art. 56, comma 1, lett. a, D.Lgs. 346/1990).

Le donazioni che il donante ha già fatto allo stesso coniuge consumano la franchigia, al loro valore attuale e solo per la parte che la franchigia aveva coperto; quelle registrate a imposta fissa non contano (art. 57 D.Lgs. 346/1990; Circolare 3/E del 22 gennaio 2008). Se un coniuge ha già donato all'altro beni che oggi valgono 600.000 €, tutti sotto franchigia, per le donazioni successive ne restano 400.000 €.

Imposte ipotecaria e catastale

Per le donazioni di immobili si aggiungono:

Esempio pratico

Donazione di un appartamento dal marito alla moglie. L'immobile ha una rendita catastale di 900 € e un valore catastale di 113.400 € (900 × 126, moltiplicatore per seconda casa). Le cifre sono quelle del calcolatore donazione.

Se l'immobile non è prima casa della donataria:

Se l'immobile diventa prima casa della donataria (valore catastale ricalcolato col moltiplicatore prima casa 115,5 → 103.950 €):

Con i requisiti prima casa il conto scende di 3.002 €, tutti sulle imposte ipotecaria e catastale. La tassa d'archivio non cambia: il D.M. 265/2012 la calcola sul valore lordo dei beni donati (Tabella B, voce donazione), cioè prima della franchigia, quindi si paga anche quando l'imposta di donazione è zero. Tassa ipotecaria e voltura sono quelle della tabella delle tasse ipotecarie; l'imposta di registro invece non c'è, perché l'atto sconta l'imposta di donazione anche quando la franchigia la azzera. Il 115,5 della prima casa e il 126 degli altri casi sono i moltiplicatori che usa il calcolatore, e per ipotecaria e catastale sono quelli di legge. Per l'imposta di donazione invece la lettera dell'art. 34, comma 5, del D.Lgs. 346/1990, richiamato dall'art. 56, porterebbe a 105 per qualunque abitazione, perché gli aumenti del 2003 e del 2004 valgono «ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali», e secondo Il Sole 24 Ore l'Agenzia delle Entrate non ha mai chiarito il punto. In questo esempio la differenza non sposta le imposte: la franchigia azzera quella di donazione.

Donazione e regime patrimoniale: comunione e separazione dei beni

Regime di comunione legale dei beni

In regime di comunione legale (art. 177 c.c.), i beni acquistati dai coniugi durante il matrimonio, anche separatamente, cadono in comunione e appartengono a entrambi, senza quote di cui ciascuno possa disporre da solo; le parti uguali contano allo scioglimento della comunione (art. 194 c.c.).

L'art. 179, comma 1, lett. b) c.c. esclude però dalla comunione i beni ricevuti per donazione o successione, quando l'atto di liberalità o il testamento non specifica che sono attribuiti alla comunione. Questo significa che se un coniuge riceve un immobile in donazione, anche dall'altro coniuge, quel bene resta di proprietà esclusiva del donatario e non entra in comunione, salvo che l'atto disponga il contrario. Per chi invece vuole cambiare regime patrimoniale in modo stabile, i costi della convenzione li trovi in quanto costa la separazione dei beni.

Il caso opposto è più delicato. Un immobile comprato durante il matrimonio in comunione legale appartiene a entrambi, ma non è diviso in due quote di cui ciascuno disponga da solo: gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione spettano congiuntamente ai due coniugi (art. 180 c.c.). Chi vuole che quella casa diventi dell'altro coniuge non può quindi limitarsi a «donare il suo 50%» come farebbe un comproprietario qualsiasi, e il notaio sceglie la forma dell'atto con entrambi.

Regime di separazione dei beni

In regime di separazione dei beni (art. 215 c.c.), ciascun coniuge è proprietario esclusivo dei beni a lui intestati. La donazione tra coniugi in separazione dei beni non presenta particolarità rispetto alla donazione ordinaria: il donante trasferisce la piena proprietà del bene intestato a sé.

Comunione convenzionale

Se i coniugi hanno stipulato una convenzione matrimoniale che modifica il regime di comunione (art. 210 c.c.), il notaio deve verificare puntualmente le clausole della convenzione per determinare la quota di proprietà di ciascun coniuge sull'immobile oggetto di donazione.

Forma dell'atto: l'atto pubblico con testimoni

L'art. 782 c.c. prescrive per la donazione una forma solenne e inderogabile: l'atto pubblico, che il notaio riceve alla presenza di due testimoni (art. 48 L. 89/1913). La forma è richiesta a pena di nullità: una donazione immobiliare fatta con scrittura privata, anche autenticata, è nulla. Il principio vale anche per la donazione nascosta dietro una vendita: secondo Cass. civ., sez. II, n. 15095/2014, se la simulazione è provata e il prezzo non è mai stato pagato, la donazione dissimulata richiede la forma dell'atto pubblico con due testimoni e, in mancanza, è nulla.

I testimoni devono essere maggiorenni, cittadini italiani o stranieri residenti in Italia, capaci di agire e senza interesse nell'atto; non possono esserlo i ciechi, i sordi e i muti, i parenti e gli affini del notaio o delle parti (in linea retta, e in linea collaterale fino al terzo grado), il coniuge del notaio o delle parti, né chi non sa o non può sottoscrivere (art. 50 L. 89/1913). Il notaio verifica questi requisiti, e di solito li trova in studio.

L'atto contiene:

• la dichiarazione espressa della volontà di donare (animus donandi);
• la descrizione dettagliata dell'immobile;
• le dichiarazioni urbanistiche e catastali obbligatorie;
• l'accettazione espressa del donatario (che può avvenire nello stesso atto o in atto separato);
• le menzioni fiscali e la richiesta di eventuali agevolazioni.

Revoca e rischi della donazione tra coniugi

Le donazioni tra coniugi sono soggette alle stesse cause di revoca previste per qualsiasi donazione:

Revoca per ingratitudine (art. 801 c.c.)

La legge elenca i casi in modo chiuso: la revoca si può chiedere solo se il donatario

• ha commesso, verso il donante, il suo coniuge, un suo discendente o un suo ascendente, uno dei fatti di indegnità dei numeri 1, 2 e 3 dell'art. 463 c.c.: omicidio volontario o tentato, un fatto a cui la legge applica le disposizioni sull'omicidio, una denuncia per un reato grave dichiarata calunniosa in giudizio penale o una testimonianza contro di loro dichiarata falsa;
• si è reso colpevole di ingiuria grave verso il donante;
• ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante;
• ha rifiutato indebitamente gli alimenti al donante.

L'azione di revoca per ingratitudine deve essere proposta entro un anno dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza del fatto.

Revoca per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.)

Vale solo per chi, al momento della donazione, non aveva figli o ignorava di averne: la donazione può essere revocata se poi nasce un figlio, se si scopre l'esistenza di un figlio o discendente, o se un figlio viene riconosciuto. L'azione va proposta entro cinque anni dalla nascita dell'ultimo figlio, dalla notizia della sua esistenza o dal riconoscimento (art. 804 c.c.).

Particolarità in caso di separazione e divorzio

La separazione personale o il divorzio non costituiscono di per sé causa di revoca della donazione. Un coniuge che ha donato un immobile all'altro non può revocarlo per il solo fatto della separazione. La revoca è possibile solo nelle ipotesi tassativamente previste dalla legge.

Conviene pensarci prima di firmare: il trasferimento è, in linea di principio, definitivo, salvi i casi eccezionali sopra indicati.

Azione di riduzione degli eredi legittimari

Alla morte del donante, gli eredi legittimari (figli, coniuge superstite, ascendenti) possono impugnare la donazione se questa ha leso la loro quota di legittima. L'azione di riduzione è proponibile entro dieci anni dall'apertura della successione. Se i figli del donante, compresi eventuali figli nati da precedenti relazioni, vedono lesa la propria quota di legittima, possono agire anche contro il coniuge donatario.

Difficoltà nella successiva vendita dell'immobile

Storicamente un immobile ricevuto in donazione era meno facilmente vendibile sul mercato: le banche erano riluttanti a concedere mutui con garanzia ipotecaria su immobili di provenienza donativa, per il rischio che, alla morte del donante, un legittimario leso potesse ottenere la restituzione del bene in natura anche dal terzo acquirente.

Questo scenario è cambiato con la L. 182/2025 (in vigore dal 18 dicembre 2025), che ha abolito l'azione di restituzione in natura nei confronti del terzo acquirente dell'immobile donato. Il legittimario leso conserva l'azione di riduzione, ma verso chi ha acquistato dal donatario può ormai far valere soltanto un diritto di credito nei confronti del donatario stesso, non la riconsegna dell'immobile, salvo che una domanda di riduzione fosse già trascritta prima della trascrizione dell'acquisto (art. 563 c.c., che rinvia all'art. 2652 n. 1 c.c.), che le visure ipotecarie mostrano. Il termine ventennale dell'art. 563 c.c., che in passato scandiva l'esposizione del terzo acquirente, non opera più come regola generale per gli immobili di provenienza donativa: la storica reticenza bancaria ne risulta fortemente ridimensionata. Per le successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025 la disciplina previgente resta applicabile solo se, entro il 18 giugno 2026, il legittimario ha notificato e trascritto la domanda di riduzione o l'atto di opposizione alla donazione; scaduto quel termine senza che alcun legittimario si sia attivato, la nuova disciplina si applica anche ad esse.

Alternative alla donazione tra coniugi

Vendere la casa al coniuge a prezzo di mercato toglie i rischi della provenienza donativa, ma il prezzo va pagato davvero e con mezzi tracciabili, come vuole la normativa antiriciclaggio. Fra privati la vendita può usare il prezzo-valore (art. 1, comma 497, L. 266/2005), che tassa l'atto sul valore catastale invece che sul prezzo dichiarato; il prezzo però resta vero e pagato: se si prova che un prezzo simbolico o mai versato nasconde una donazione, secondo Cass. 15095/2014 la donazione dissimulata è nulla senza l'atto pubblico con i testimoni.

Chi vuole soprattutto proteggere la casa per la famiglia può guardare al fondo patrimoniale (art. 167 c.c.), che la vincola ai bisogni della famiglia: se l'atto non dispone diversamente la proprietà dei beni del fondo spetta a entrambi i coniugi, e chi lo costituisce può riservarsela (art. 168 c.c.). Ha però finalità e limiti diversi dalla donazione. Più complessi, e usati nella pianificazione patrimoniale, sono il vincolo di destinazione (art. 2645-ter c.c.), che separa il bene senza trasferirlo, e il trust, che lo trasferisce a un trustee perché lo amministri per i beneficiari.

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Domande frequenti

Due coniugi separati possono farsi una donazione?

Sì. La separazione personale non preclude la donazione. I coniugi separati restano tali fino alla sentenza di divorzio e possono compiere donazioni reciproche. Sotto il profilo fiscale, si applicano le stesse franchigie e aliquote previste per i coniugi non separati.

Il coniuge donatario deve dichiarare l'immobile nel 730?

L'immobile ricevuto in donazione deve essere dichiarato nella dichiarazione dei redditi del donatario a partire dalla data dell'atto. Il reddito fondiario (rendita catastale rivalutata del 5%) va inserito nel quadro RB del modello Redditi PF o nel quadro B del modello 730.

Se dono la casa al coniuge, perdo il diritto di abitarci?

Con la donazione si trasferisce la proprietà. Il donante perde ogni diritto sull'immobile, salvo che nell'atto non sia stata prevista una riserva di usufrutto (art. 796 c.c.), che consente al donante di continuare a utilizzare l'immobile vita natural durante. La riserva di usufrutto è molto frequente nelle donazioni tra familiari, ma riduce le imposte solo in certi casi: senza agevolazione prima casa l'ipotecaria e la catastale si calcolano sulla sola nuda proprietà, mentre con la prima casa restano 200 € ciascuna, e fra coniugi l'imposta di donazione è comunque zero fino a 1.000.000 €.

La donazione di un immobile in comunione richiede il consenso dell'altro coniuge?

Sì. Un immobile in comunione legale appartiene a entrambi i coniugi senza essere diviso in quote disponibili separatamente, e donarlo eccede l'ordinaria amministrazione: l'atto richiede entrambi (art. 180 c.c.). Diverso è il caso di due coniugi in separazione dei beni che hanno comprato insieme: lì ciascuno è comproprietario della propria metà e può donarla da solo.

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