Donare la casa al figlio è una delle operazioni patrimoniali piu frequenti in Italia, e tra le piu fiscalmente convenienti: una franchigia di un milione di euro a beneficiario, su un'aliquota del 4% riferita solo all'eccedenza, fa sì che la stragrande maggioranza delle donazioni immobiliari fra genitori e figli non paghi neanche un euro di imposta di donazione. La riforma del settore, entrata in vigore il 1° gennaio 2025, ha confermato il quadro storico senza toccare la cifra-chiave. Vediamo cosa significa nel concreto, e dove la franchigia non basta.
Cos'e la franchigia di 1.000.000 di euro
La franchigia è una soglia di valore al di sotto della quale l'imposta sulle donazioni non si applica. Per le donazioni in linea retta (genitori a figli, nonni a nipoti diretti, coniuge a coniuge, marito e moglie reciprocamente) è fissata in 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario. La fonte è l'art. 2, comma 49, del D.L. 262/2006 convertito in L. 286/2006, che ha reintrodotto l'imposta di successione e donazione dopo la sua abrogazione del 2001. Il D.Lgs. 139/2024, entrato in vigore il 1° gennaio 2025, ha riordinato la disciplina ma ha confermato la soglia senza modificarla.
| Beneficiario | Franchigia | Aliquota sull'eccedenza |
|---|---|---|
| Coniuge, figli, genitori, ascendenti/discendenti in linea retta | 1.000.000 € | 4% |
| Fratelli e sorelle | 100.000 € | 6% |
| Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° | nessuna | 6% |
| Tutti gli altri (estranei) | nessuna | 8% |
| Persona con handicap grave (art. 3, comma 3, L. 104/92) | 1.500.000 € | secondo grado di parentela |
La franchigia non è "una sola" per famiglia: è per ogni beneficiario. Un genitore che dona la casa a due figli in parti uguali attiva una franchigia complessiva di 2.000.000 di euro (1 milione + 1 milione). Inoltre la franchigia si applica per donante: papà e mamma che donano insieme la prima casa al figlio fanno scattare due franchigie distinte da 1.000.000 di euro ciascuna sulla quota di pertinenza di ciascun genitore.
Su quale base si calcola
Il punto piu importante, e quello su cui ci si confonde di piu, è che la franchigia si applica al valore fiscale dell'immobile, non al prezzo di mercato. Per gli immobili abitativi si tratta del valore catastale, ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente di legge. Per l'abitazione "non di lusso" (categoria diversa da A/1, A/8, A/9) il moltiplicatore è 126; se il donatario possiede i requisiti prima casa (residenza nel comune entro 18 mesi e nessun'altra prima casa) si applica il coefficiente agevolato 115,5 — gli stessi coefficienti del sistema prezzo-valore in compravendita (D.L. 223/2006 conv. L. 248/2006).
Esempio. Casa con rendita catastale 800 euro, donata dal padre al figlio. Valore catastale = 800 × 1,05 × 126 = 105.840 euro. La franchigia di 1.000.000 di euro non viene neppure scalfita: imposta di donazione dovuta = zero. Anche allargando a una rendita di 6.000 euro (immobile importante, magari in centro città), il valore catastale è 793.800 euro: ancora sotto la franchigia, ancora zero imposta di donazione. Questo spiega perche, per la maggioranza degli italiani, donare la casa al figlio non genera imposta sul donatum.
Quando la franchigia non basta: l'aliquota del 4%
Sull'eventuale eccedenza si applica l'aliquota fissa del 4% (art. 2, comma 49, lett. a, D.L. 262/2006). L'aliquota non è progressiva e non muta col crescere del valore: resta del 4% sia su 100.000 di eccedenza sia su 5 milioni.
Esempio limite. Villa con rendita catastale 9.500 euro donata dal padre al figlio (categoria non di lusso, no agevolazione prima casa). Valore catastale = 9.500 × 1,05 × 126 = 1.256.850 euro. Eccedenza rispetto alla franchigia di 1.000.000 = 256.850 euro. Imposta di donazione = 4% × 256.850 = 10.274 euro.
In presenza di donazioni precedenti dallo stesso donante allo stesso donatario, il cumulo (coacervo) tiene conto del valore delle donazioni passate per verificare se la franchigia sia stata gia parzialmente o totalmente erosa. Il D.Lgs. 139/2024 ha riordinato la disciplina del coacervo confermando l'orientamento della Cassazione (sez. trib., ord. 727/2021) secondo cui il coacervo opera solo in funzione del calcolo della franchigia residua, non come "somma" da assoggettare a nuova imposta sulle donazioni gia tassate.
Le imposte ipotecaria e catastale: l'altra metà del conto
L'imposta di donazione è solo una delle voci. Per donare un immobile servono comunque imposta ipotecaria e imposta catastale, disciplinate dal D.Lgs. 347/1990. Le aliquote ordinarie sono il 2% (ipotecaria) e l'1% (catastale) del valore catastale, indipendentemente dalla parentela e dalla franchigia.
Se invece il donatario ha i requisiti prima casa sull'immobile ricevuto in donazione, queste due imposte si applicano in misura fissa di 200 euro ciascuna (art. 1, nota II-bis tariffa parte I, D.P.R. 131/1986, richiamata in materia di donazioni). È un risparmio sensibile su valori elevati: su un valore catastale di 200.000 euro, prima casa porta da 6.000 euro (3% complessivo) a 400 euro (200 + 200).
| Voce | Donazione ordinaria | Donazione con requisiti prima casa al donatario |
|---|---|---|
| Imposta ipotecaria | 2% del valore catastale | 200 € fissi |
| Imposta catastale | 1% del valore catastale | 200 € fissi |
| Imposta di bollo | 230 € | 230 € |
| Tassa ipotecaria | 90 € | 90 € |
| Tributi speciali e voltura | ~55 € | ~55 € |
A queste voci si somma l'onorario del notaio, che per la donazione di un immobile di valore catastale medio si attesta tipicamente fra 2.500 e 4.000 euro, oltre IVA al 22% (cfr. tariffa professionale notarile e prassi). L'onorario è dovuto in ogni caso, perche la donazione di beni immobili richiede a pena di nullità la forma dell'atto pubblico con due testimoni (art. 782 c.c.).
Esempio pratico completo
Padre dona al figlio appartamento non di lusso a Bologna, rendita catastale 1.200 euro, il figlio adibisce l'immobile ad abitazione principale e ha i requisiti prima casa. Valore catastale prima casa = 1.200 × 1,05 × 115,5 = 145.530 euro.
- Imposta di donazione: la franchigia di 1.000.000 € copre tutto → 0 €
- Imposta ipotecaria (prima casa al donatario): 200 €
- Imposta catastale (prima casa al donatario): 200 €
- Imposta di bollo: 230 €
- Tassa ipotecaria: 90 €
- Tributi e voltura: ~ 55 €
- Onorario notaio (stima): ~3.000 € + IVA 22% = ~3.660 €
Totale costo della donazione: circa 4.435 euro, di cui il grosso è l'onorario notarile. La componente fiscale, grazie alla franchigia + prima casa, vale 775 euro.
La riforma 2025: cosa è cambiato davvero
Il D.Lgs. 139/2024, di attuazione della delega fiscale (L. 111/2023), è entrato in vigore il 1° gennaio 2025. Il messaggio mediatico spesso ha confuso le acque parlando di "riforma delle donazioni", ma il quadro sostanziale è rimasto sorprendentemente stabile:
- Franchigie: confermate (1 milione linea retta, 100.000 fratelli, 1,5 milioni per portatori di handicap grave).
- Aliquote: confermate (4%, 6%, 8% a seconda del beneficiario).
- Coacervo: chiarito legislativamente nel senso, gia accolto dalla Cassazione, dell'erosione progressiva della sola franchigia, senza riliquidazione delle donazioni anteriori.
- Autoliquidazione: il principale cambiamento operativo. Per le successioni (non per le donazioni) si passa al regime di autoliquidazione dell'imposta da parte degli eredi, con versamento entro i termini di presentazione della dichiarazione.
- Donazioni indirette: la rilevanza ai fini dell'imposta resta circoscritta ai casi di "registrazione volontaria" o di accertamento collegato a procedimenti per altri tributi (art. 56-bis TUS, riformulato).
In sintesi: chi sta valutando se donare adesso o aspettare un'ipotetica nuova riforma puo agire con tranquillità: il piano normativo del 2025–2026 è quello, e le franchigie sono nei valori di lungo periodo.
Atto pubblico e ruolo del notaio
La donazione di immobili è valida solo se stipulata per atto pubblico alla presenza di due testimoni (art. 782 c.c.). Non sono ammesse scritture private, neppure autenticate. Il notaio:
- Verifica la capacità di donare e ricevere (la donazione fatta da chi non sa o non puo intendere è nulla, art. 775 c.c.).
- Acquisisce la documentazione catastale e urbanistica dell'immobile.
- Determina il valore catastale e calcola le imposte dovute, applicando la franchigia.
- Redige l'atto in lingua italiana con l'assistenza di due testimoni (art. 48 L. 89/1913 — legge notarile).
- Registra l'atto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e trascrive presso i Registri Immobiliari (art. 55 D.Lgs. 346/1990).
- Effettua la voltura catastale entro 30 giorni dalla registrazione (art. 3 D.P.R. 650/1972).
Il notaio risponde dell'imposta di donazione in via solidale con donante e donatario (art. 60 D.Lgs. 346/1990) e quindi tipicamente la trattiene in sede di atto, versandola direttamente all'erario.
Domande Frequenti
Se dono al figlio una casa di valore catastale 200.000 euro, paghiamo qualcosa di imposta di donazione?
No. Il valore catastale (200.000 €) è ampiamente inferiore alla franchigia di 1.000.000 di euro per beneficiario in linea retta. L'imposta di donazione è zero. Restano dovute le imposte ipotecaria e catastale (2% + 1% sul valore catastale = 6.000 €, oppure 200 + 200 € se il figlio ha i requisiti prima casa) e l'onorario del notaio.
La franchigia si calcola sul prezzo di mercato o sul valore catastale?
Sul valore catastale rivalutato, non sul prezzo di mercato. È rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore (126 per abitazioni non di lusso, 115,5 con i requisiti prima casa per il donatario, ovvero quegli stessi coefficienti che si usano nel sistema prezzo-valore in compravendita).
Padre e madre possono donare ciascuno la propria meta? Si attivano due franchigie?
Sì. La franchigia opera per donante, oltre che per beneficiario. Se papà e mamma sono comproprietari al 50% e donano entrambi al figlio, ciascuno attiva una propria franchigia di 1.000.000 €: in totale 2.000.000 di euro coprono il regalo prima che scatti l'aliquota del 4% sull'eventuale eccedenza.
Se in passato il padre aveva gia donato 800.000 euro al figlio, quanta franchigia resta?
In linea generale, secondo la disciplina del coacervo confermata dal D.Lgs. 139/2024, restano 200.000 euro di franchigia disponibile (1.000.000 − 800.000). Sull'eccedenza rispetto a questa quota si applica il 4%. Il coacervo serve a calcolare la franchigia residua, non a tassare nuovamente quanto gia trasferito.
La donazione al coniuge gode anch'essa della franchigia di 1.000.000 €?
Sì. Il coniuge è espressamente equiparato alla linea retta dall'art. 2, comma 49, lett. a, del D.L. 262/2006. Anche le donazioni reciproche tra coniugi sono coperte dalla stessa franchigia per beneficiario.
Donare casa al figlio crea problemi con la legittima degli altri eredi?
È una questione separata dalla fiscalità. La donazione è soggetta al meccanismo della collazione (art. 737 c.c.) al momento dell'apertura della successione del donante, e all'eventuale riduzione se lede la quota di legittima degli altri legittimari (art. 553 ss. c.c.). Il rischio non è fiscale ma successorio: si raccomanda di valutare l'operazione tenendo conto di tutti gli eredi potenziali.
Per una stima dei costi totali sul tuo caso, prova il calcolatore donazione: inserisci rendita catastale e parentela e ottieni in tempo reale imposte e onorario stimato.
Fonti e riferimenti normativi:
- D.Lgs. 346/1990 — Testo Unico Imposta Successioni e Donazioni
- D.L. 262/2006 conv. L. 286/2006, art. 2 commi 47–53 — Franchigie e aliquote vigenti
- D.Lgs. 139/2024 — Riforma delle imposte indirette su successioni e donazioni
- D.Lgs. 347/1990 — Imposte ipotecaria e catastale
- Codice civile, art. 782 — Forma della donazione
- Consiglio Nazionale del Notariato — Guide al cittadino