Donare oggi o aspettare la successione
Molti genitori arrivano dal notaio convinti che donare subito la casa al figlio faccia risparmiare tasse rispetto all'eredità. Sotto il milione non è così, e non lo è da tempo: dal 2006 donazione e successione applicano le stesse aliquote sulle stesse franchigie, e dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139/2024 le ha scritte negli artt. 7 (successione) e 56 (donazione) del D.Lgs. 346/1990. Se il valore che il figlio riceve resta sotto il milione, l'imposta è zero in un caso e nell'altro.
Anche le imposte ipotecaria e catastale sono le stesse: 2% e 1% del valore catastale, mai meno di 200 € ciascuna (art. 18 D.Lgs. 347/1990), oppure 200 € fisse ciascuna se chi riceve una casa non di lusso ha i requisiti prima casa (art. 69, comma 3, L. 342/2000). Cambia il contorno. La donazione paga l'onorario del notaio e alcune voci fisse, l'eredità la dichiarazione di successione, da presentare entro dodici mesi dall'apertura (art. 31 D.Lgs. 346/1990). Le voci una per una sono nella guida ai costi della donazione, il confronto completo nella guida su donazione o successione.
Sopra il milione, invece, una differenza fiscale c'è. Le donazioni già ricevute dallo stesso donante consumano la franchigia delle donazioni successive (art. 57 D.Lgs. 346/1990), ma non più quella dell'eredità: il D.Lgs. 139/2024 ha abrogato, per le successioni aperte dal 2025, il comma 4 dell'art. 8 che sommava le donazioni all'asse (la regola del coacervo, spiegata nella guida alla riforma di successioni e donazioni). Un genitore con un patrimonio ampio può quindi donare in vita e lasciare il resto in eredità, e il figlio usa la franchigia in entrambe le occasioni.
Per tutti gli altri contano due cose non fiscali. La prima è la certezza: con la donazione il bene è del figlio da subito, e lui può abitarlo, affittarlo o darlo in garanzia per un mutuo. La seconda è la legittima degli altri familiari, di cui si parla più sotto. E c'è un limite da mettere in conto prima di firmare: la donazione non si ritratta a piacere. Si revoca solo per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli, cioè quando il donante non aveva figli, o non sapeva di averne, al momento dell'atto (artt. 800-803 c.c.; i casi sono nella guida alla revoca della donazione). Un testamento, al contrario, si cambia fino all'ultimo giorno.
Franchigie, aliquote e valore dell'immobile
Le fasce sono quattro, ferme dal 2006 nei valori e oggi scritte nell'art. 56 del D.Lgs. 346/1990:
- coniuge o parte dell'unione civile (art. 1, comma 20, L. 76/2016) e parenti in linea retta (figli, figli dei figli, genitori): franchigia di 1.000.000 € per ciascun beneficiario, poi 4%;
- fratelli e sorelle: franchigia di 100.000 €, poi 6%;
- altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado: nessuna franchigia, 6%;
- tutti gli altri, compresi conviventi e amici: nessuna franchigia, 8%.
Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), che abroga e rinumera anche le altre norme d'imposta citate in questa guida (gli articoli del D.Lgs. 346/1990 e del D.Lgs. 347/1990, l'art. 69, comma 3, della L. 342/2000 e la tariffa del D.P.R. 131/1986 con la nota II-bis); fino al 31 dicembre 2026 i riferimenti restano quelli citati qui.
Se il beneficiario è una persona con disabilità grave riconosciuta ai sensi dell'art. 3, comma 3, della L. 104/1992, la franchigia sale a 1.500.000 €, qualunque sia la parentela.
La franchigia è di ciascun beneficiario. Un genitore che dona a tre figli ne mette a disposizione tre, un milione per figlio, ma ogni nuova donazione allo stesso figlio consuma quanto resta dopo le precedenti (art. 57).
Sul valore c'è la sorpresa più frequente. La legge assume il valore venale dell'immobile (art. 14 D.Lgs. 346/1990), ma l'Agenzia delle Entrate non può rettificarlo se nell'atto si dichiara almeno il valore catastale (art. 34, comma 5, richiamato dall'art. 56 per le donazioni). Per questo nella pratica si dichiara quasi sempre il valore catastale: la rendita moltiplicata per 115,5 se chi riceve ha i requisiti prima casa, per 126 per un'altra abitazione, gli stessi coefficienti della compravendita. Un appartamento con rendita di 1.500 € e moltiplicatore 126 vale così 189.000 €, anche se sul mercato ne vale molto di più.
Su quel 115,5 pesa però un dubbio di lettura. L'art. 34, comma 5, parla di cento volte la rendita rivalutata, cioè 105, e gli aumenti dei moltiplicatori venuti dopo sono stati disposti «ai soli fini» di registro, ipotecaria e catastale. L'Agenzia non ha mai chiarito se valgano anche per l'imposta sulle successioni e donazioni (lo notava Il Sole 24 Ore nel 2020, a proposito delle successioni) e nella prassi si usa il valore più alto, che è anche quello del nostro calcolatore.
Un esempio. Un padre dona ai due figli, in parti uguali, un appartamento con rendita di 1.000 €. Nessuno dei due ha i requisiti prima casa, quindi moltiplicatore 126: il valore è 126.000 €, 63.000 € a testa, ben sotto la franchigia. L'imposta di donazione è zero; l'ipotecaria vale 2.520 € e la catastale 1.260 €. Se anche uno solo dei due figli avesse i requisiti prima casa, le due imposte scenderebbero a 200 € ciascuna. La stima completa, con onorario e voci fisse, si fa nel calcolatore della donazione.
Una variante molto comune è la donazione con riserva di usufrutto. Il donante tiene il godimento del bene, cioè può abitarlo o affittarlo, e al figlio passa la nuda proprietà. Ai fini dell'imposta la nuda proprietà vale la piena proprietà meno l'usufrutto, e l'usufrutto si calcola con un coefficiente legato all'età del donante (artt. 14 e 17 D.Lgs. 346/1990 e prospetto dei coefficienti allegato): più il donante è anziano, meno vale l'usufrutto e più vale ciò che si dona. Alla morte del donante l'usufrutto si estingue e il figlio si ritrova la piena proprietà. Tempi e costi sono nella guida alla donazione con riserva di usufrutto.
Donare a un figlio solo: la legittima e la riforma del 2025
La donazione incide sull'eredità futura del donante. La legge riserva al coniuge (o alla parte dell'unione civile, art. 1, comma 21, L. 76/2016), ai figli e, se non ci sono figli, agli ascendenti una quota del patrimonio, la legittima (artt. 536 e seguenti c.c.). Se una donazione la intacca, dopo la morte del donante il legittimario leso può chiedere la riduzione della donazione (artt. 553-564 c.c.). Il termine è quello ordinario di dieci anni (art. 2946 c.c.), che per le donazioni decorre dall'apertura della successione. Il meccanismo è spiegato per esteso nella guida alla lesione di legittima.
Il caso tipico: il padre dona la casa al figlio maggiore e non lascia altro agli altri due. Alla sua morte i due esclusi possono agire per ricostituire la loro quota. Fin qui nulla di nuovo. È cambiato che cosa succede all'immobile quando il donatario lo ha già venduto o ipotecato.
Prima della riforma la riduzione aveva effetti reali anche verso i terzi: se il donatario aveva venduto, i legittimari potevano chiedere la restituzione del bene a chi lo aveva comprato, finché non erano passati vent'anni dalla trascrizione della donazione. Per questo le case di provenienza donativa erano difficili da rivendere e da ipotecare. L'art. 44 della L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli artt. 561-563 c.c. Oggi la riduzione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha trasferito l'immobile, venduto o regalato che sia: il donatario compensa in denaro i legittimari per quanto serve a integrare la loro quota, e se è insolvente ne risponde, nei limiti del vantaggio avuto, chi ha ricevuto il bene da lui gratuitamente. Se il donatario ha ancora l'immobile, la riduzione può farglielo restituire, ma le ipoteche e i pesi che ha concesso restano efficaci e il minor valore lo compensa lui in denaro.
Per chi dona e per chi riceve è un cambiamento sostanziale: non servono più la polizza contro il rischio di restituzione né l'attesa del ventennio perché la banca accetti l'immobile in garanzia. Restano due eccezioni. La prima vale anche col nuovo regime: il terzo è esposto se, prima del suo acquisto, era già stata trascritta una domanda di riduzione (art. 2652, primo comma, n. 1, c.c.), cosa possibile solo dopo la morte del donante. La seconda è transitoria. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 il vecchio regime sopravvive solo se un legittimario aveva notificato e trascritto la domanda di riduzione, o un atto di opposizione alla donazione, entro il 18 giugno 2026; in mancanza, dopo quella data la regola nuova vale anche per loro.
Un caso ricorrente: il padre vedovo con un solo figlio gli dona l'unica casa. Se alla sua morte quel figlio è ancora l'unico legittimario, nessuno può chiedere la riduzione. Non è però una certezza che si possa avere il giorno dell'atto: un nuovo matrimonio o un altro figlio creerebbero legittimari che oggi non ci sono. (La revoca per sopravvenienza di figli, art. 803 c.c., qui non entra in gioco, perché il donante un figlio lo aveva già al momento dell'atto.)
L'atto dal notaio: forma, testimoni, documenti e clausole
La donazione di un immobile si fa per atto pubblico, a pena di nullità (art. 782 c.c.), davanti al notaio e a due testimoni (art. 48 L. 89/1913, la legge notarile); senza testimoni l'atto è nullo (art. 58, n. 4). I testimoni devono essere maggiorenni, cittadini italiani o stranieri residenti in Italia, capaci di agire, non interessati all'atto e in grado di sottoscrivere; non possono essere ciechi, sordi o muti, né parenti o affini del notaio o delle parti nei gradi indicati dalla legge notarile, né il coniuge del notaio o delle parti (art. 50). Se manca uno di questi requisiti l'atto è nullo come senza testimoni (art. 58, n. 4). Chi non ha due persone da portare lo dice allo studio in anticipo.
I documenti sono in gran parte quelli di una compravendita:
- per l'immobile, la visura e la planimetria catastale, gli estremi del titolo di provenienza e, per un fabbricato, gli estremi del titolo edilizio (permesso di costruire, licenza o concessione, o la sanatoria), senza i quali l'atto è nullo (art. 46 D.P.R. 380/2001 per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985, art. 40 L. 47/1985 per quelle precedenti; per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva);
- per un terreno, il certificato di destinazione urbanistica (art. 30 D.P.R. 380/2001);
- l'attestato di prestazione energetica, che il proprietario deve avere anche per un trasferimento gratuito (art. 6, comma 2, D.Lgs. 192/2005), benché l'obbligo di allegarlo all'atto riguardi i trasferimenti a titolo oneroso;
- per le persone, documento d'identità e codice fiscale di donante, donatario e testimoni, e l'estratto dell'atto di matrimonio del donante per verificarne il regime patrimoniale.
Se il bene è in comunione legale, alla donazione partecipano entrambi i coniugi: è un atto che eccede l'ordinaria amministrazione e la legge lo riserva a loro congiuntamente (art. 180 c.c.). La lista completa, scenario per scenario, è nella checklist dei documenti per la donazione. I tempi non sono fissati da nessuna norma: dipendono soprattutto da quanto è pronta la documentazione e dalle verifiche sulla provenienza.
Due clausole vanno decise prima dell'appuntamento. La prima è la dispensa da collazione. Alla morte del donante figli, discendenti e coniuge (o parte dell'unione civile) che concorrono all'eredità devono conferire ai coeredi ciò che hanno ricevuto in donazione, salvo che il donante non li abbia dispensati (art. 737 c.c.). Senza dispensa la donazione vale come un anticipo sulla quota, e in sede di divisione il vantaggio del figlio favorito si riassorbe. Con la dispensa il vantaggio resta, ma solo nei limiti della quota disponibile: oltre, la legittima degli altri prevale comunque.
La seconda è l'agevolazione prima casa, che porta ipotecaria e catastale da 2% e 1% a 200 € fisse ciascuna. Basta che la abbia almeno uno dei donatari, e i requisiti sono quelli della compravendita (nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986): di regola casa nel comune di residenza, o residenza da trasferire lì entro diciotto mesi; nessun diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa nello stesso comune, da soli o in comunione col coniuge; nessun diritto, in tutta Italia e anche solo per quote (compresa la nuda proprietà), su un'altra casa comprata da sé o dal coniuge con l'agevolazione, a meno di venderla entro due anni dalla donazione (comma 4-bis della stessa nota).