Donare oggi o aspettare la successione: il vero calcolo
Quasi tutti i genitori che chiedono un preventivo per donare casa al figlio arrivano allo studio convinti di una cosa: anticipare il passaggio adesso fa risparmiare tasse. La convinzione poggia su un'aritmetica che fino al 2024 reggeva, ma che la riforma fiscale ha sgretolato. Dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139/2024 ha uniformato in modo sostanziale la disciplina di donazione e successione: stesse aliquote, stesse franchigie, stessa base imponibile, con l'imposta ora autoliquidata dal contribuente. La differenza fiscale netta tra donare oggi e ricevere domani, per il caso classico padre-figlio sotto il milione, è zero.
Il vantaggio fiscale residuo, quando esiste, è marginale. Sotto la franchigia da un milione per coniuge e figli, sia la donazione sia la successione costano lo stesso: imposta zero, restano solo ipotecaria e catastale al 2% e 1% sul valore catastale (D.Lgs. 347/1990 art. 1 e 10). Sopra la franchigia il 4% si paga in entrambi i casi. Anche il timore di una stretta sulle franchigie, agitato in più stagioni politiche, non si è tradotto in legge: nessuna delle ultime leggi di bilancio ha modificato l'impianto delle franchigie sui trasferimenti gratuiti tra parenti.
Cosa cambia davvero allora. Cambiano due cose, e nessuna delle due è strettamente fiscale. La prima: certezza dei tempi. Donare adesso significa sapere oggi che il bene è già del figlio, che la rendita o l'uso dell'immobile gli appartiene da subito, che eventuali interventi (ristrutturazione, mutuo per ampliamento) si finanziano sul suo merito creditizio. La successione, invece, può aprirsi tra cinque anni o tra trenta; lo scenario rimane sospeso. La seconda: tutela dei legittimari. Una donazione fatta a uno solo dei tre figli sposta un asse patrimoniale che la successione avrebbe distribuito secondo le quote di riserva. Questa scelta crea un debito latente che il sistema permette di rivendicare anche molti anni dopo. È il tema centrale di questa guida, sviluppato più avanti.
Esiste poi un calcolo opposto: chi ha più senso che doni è il proprietario anziano che vuole semplificare il futuro dei figli evitando perizie, asseverazioni, dichiarazione di successione. La donazione si conclude in una seduta dal notaio; la successione in dodici mesi di pratica fiscale, più l'eventuale divisione tra coeredi. Per un immobile da 300.000 euro lasciato a un unico figlio, il fastidio amministrativo è la vera variabile. Il fisco non lo è.
Un ultimo elemento entra raramente nei colloqui ma pesa sul ragionamento. Donare è irreversibile. Una volta firmato l'atto pubblico, il bene è uscito dal patrimonio del donante e il donante non può tornare indietro salvo casi tassativi (ingratitudine del donatario, sopravvenienza di figli al momento dell'atto: artt. 800-803 c.c.). La successione, invece, si modifica fino all'ultimo respiro con un testamento. Chi vuole flessibilità, sceglie il testamento. Chi vuole certezza adesso, sceglie la donazione. È una scelta di carattere, prima ancora che di pianificazione fiscale.
Franchigia, aliquote e calcolo concreto dell'imposta
Il sistema poggia su tre coppie franchigia-aliquota fissate dall'art. 56 del D.Lgs. 346/1990 e mai più modificate nella sostanza dal 2006. Coniuge e figli (e altri parenti in linea retta come i nipoti ex filio in caso di rappresentazione): un milione di euro di franchigia ciascuno, poi 4% sull'eccedenza. Fratelli e sorelle: 100.000 euro di franchigia, poi 6%. Altri parenti fino al quarto grado e affini fino al terzo: nessuna franchigia, aliquota 6%. Tutti gli altri (estranei, conviventi non sposati, amici): nessuna franchigia, aliquota 8%. A prescindere dal grado di parentela, quando il beneficiario è una persona con disabilità grave riconosciuta ai sensi della L. 104/1992 la franchigia sale a 1.500.000 €.
La franchigia è personale. Se un genitore dona a tre figli, ciascun figlio porta in casa il proprio milione di tetto esente. Il padre può quindi distribuire tre milioni di euro di patrimonio senza alcuna imposta sulla donazione. Il dato torna spesso a sorpresa, ma è uno dei meccanismi più potenti del sistema fiscale italiano sui trasferimenti gratuiti, e a oggi nessuna riforma lo ha intaccato.
La base imponibile, qui sta la sorpresa per molti, non è il prezzo di mercato dell'immobile ma il suo valore catastale rivalutato, identico a quello usato per la prima casa in compravendita: rendita catastale moltiplicata per 115,5 (prima casa) o per 126 (seconda casa o lusso). Un appartamento a Milano con rendita 1.500 € e moltiplicatore 126 vale 189.000 € ai fini dell'imposta di donazione, anche se il prezzo di mercato è il triplo. Questo allinea la donazione al regime prezzo-valore della compravendita tra privati (L. 266/2005 art. 1, comma 497) e produce un risparmio fiscale strutturale che ribadisce, dal lato pratico, perché donare resti spesso conveniente in valore assoluto contro una ipotetica vendita.
Un esempio concreto chiarisce tutto. Un padre dona ai due figli, in parti uguali, un appartamento a Bologna del valore di mercato di 400.000 €. La rendita catastale è 1.000 €; moltiplicatore 126 (seconda casa per i figli, che hanno già la prima); valore imponibile 126.000 €. Ciascun figlio riceve la metà, 63.000 € di base imponibile. Sotto franchigia per entrambi: imposta di donazione zero. Restano l'ipotecaria al 2% e la catastale all'1% sul valore imponibile complessivo, quindi 2.520 + 1.260 = 3.780 € di imposte ipocatastali, da pagare al rogito. Più l'onorario del notaio (in genere 1.500-2.500 € per una donazione semplice di questo importo, IVA inclusa) e i bolli.
Il calcolatore donazione restituisce il costo del singolo caso. Per una donazione genitore-figlio di un appartamento prima casa con rendita catastale di 1.000 € (valore catastale 115.500 €, valore di mercato indicativo 250.000 €), il totale tipico è 2.900-4.600 €: imposta ipotecaria fissa 200 € + catastale fissa 200 € per la prima casa del donatario (D.Lgs. 347/1990, regime prima casa donatario), onorario notarile 1.500-2.500 € oltre IVA al 22%, bollo sull'atto 230 € (D.P.R. 642/1972), visure ipotecarie e catastali circa 80 €. Sopra la franchigia da un milione si aggiunge il 4% dell'eccedenza come imposta di donazione. La forchetta riflette zona geografica e complessità (atti modali, riserve di usufrutto, donazioni a più beneficiari).
Una variante che spesso sfugge: la donazione con riserva di usufrutto. Il donante mantiene il diritto di abitare l'immobile fino alla morte (o per un periodo determinato); al figlio passa solo la nuda proprietà. Fiscalmente il valore della nuda proprietà si calcola applicando un coefficiente fissato per età del donante (D.P.R. 131/1986 art. 14 e annessa tabella). Un donante di 75 anni cede una nuda proprietà che vale circa il 50% dell'immobile pieno; la donazione resta dentro la franchigia anche su immobili di pregio. Quando il donante muore l'usufrutto si consolida automaticamente sul nudo proprietario, senza ulteriori imposte (è il vero meccanismo di pianificazione successoria via donazione, ed è anche quello su cui si concentrano le maggiori contestazioni dell'agenzia delle entrate quando il valore catastale appare manifestamente sproporzionato al mercato).
Donare a un figlio solo: cosa resta della tutela degli altri
Qui sta la parte della guida che vale lo studio prima di prendere appuntamento dal notaio. La donazione incide sull'asse ereditario futuro del donante, non è un semplice movimento fiscale. La legge riserva a coniuge, figli e ascendenti (questi ultimi solo in mancanza di figli) una quota minima del patrimonio, la legittima o quota di riserva (art. 536 c.c. e seguenti). Se una donazione intacca quella quota, dopo la morte del donante il legittimario leso può riequilibrare le cose con l'azione di riduzione (artt. 553-564 c.c.), che si prescrive in dieci anni dall'apertura della successione (art. 2946 c.c.).
Nella pratica: il padre dona casa al figlio maggiore ed esclude gli altri due. Alla sua morte i due esclusi possono agire in giudizio per ridurre la donazione fino a ricostituire la loro legittima. Fin qui nulla di nuovo. Ciò che è cambiato, e in modo profondo, è che cosa può pretendere chi vince quella causa.
Fino a poco tempo fa questa tutela pesava sull'immobile per due decenni. L'azione di riduzione produceva effetti reali: se il donatario aveva nel frattempo rivenduto, i legittimari potevano chiedere la restituzione del bene anche al terzo acquirente, purché non fossero passati vent'anni dalla trascrizione della donazione. Era la ragione per cui le case di provenienza donativa risultavano difficili da rivendere e quasi impossibili da ipotecare. Con la legge Semplificazioni (L. 182/2025), efficace dal 18 dicembre 2025, gli artt. 561-563 c.c. sono stati riscritti e quel meccanismo è caduto: oggi chi ha subito la lesione riceve dal donatario una somma di denaro a titolo di conguaglio, non la restituzione del bene, e il nuovo art. 561 c.c. lascia impregiudicate le ipoteche già accese dalla banca. Chi riceve la casa in dono può quindi rivenderla e ipotecarla come qualunque altro immobile.
Per la decisione «donare oggi o aspettare» il cambiamento è sostanziale. Cade uno dei freni storici alla donazione: non servono più la polizza a copertura del rischio di riduzione né l'attesa del ventennio per rendere il bene commerciabile, e il figlio che riceve non si ritrova con una casa svalutata sul mercato. Sopravvive solo un residuo transitorio, ormai quasi teorico: quando il donante è morto prima del 18 dicembre 2025 il vecchio rischio verso il terzo resta in piedi soltanto se un legittimario aveva trascritto un'opposizione o una domanda di riduzione entro il 18 giugno 2026, finestra semestrale che il calendario ha già superato. Fuori da quel caso limite, l'azione di riduzione resta una partita tra donatario ed eredi, che si chiude in denaro e non intacca la circolazione dell'immobile.
Un ultimo caso, tra i più ricorrenti. Il padre vedovo con un solo figlio dona a quel figlio l'unica casa di proprietà. Alla sua morte non esistono altri legittimari, quindi nessuno può esercitare l'azione di riduzione: la donazione è al riparo fin dal primo giorno. Un tempo restava il paradosso della prassi bancaria, che pretendeva comunque la polizza o il decorso del ventennio anche dove il rischio concreto era nullo. Con la riforma anche quell'attrito è venuto meno, perché il timore che agitava banche e acquirenti, la restituzione del bene al terzo, non esiste più per nessuno. Legge e prassi, per una volta, dicono la stessa cosa.
Procedura, documenti e tempi dal notaio
L'atto di donazione di un immobile richiede la forma dell'atto pubblico con due testimoni (art. 782 c.c.). Senza testimoni l'atto è nullo. La presenza di due persone capaci di intendere e volere, estranee alla famiglia delle parti, è uno dei pochi residui del diritto romano nella pratica notarile italiana contemporanea. Lo studio del notaio fornisce in genere i testimoni (impiegati o praticanti) se il cliente non porta i propri.
I documenti richiesti coincidono con quelli di una compravendita più una verifica patrimoniale aggiuntiva. Lato immobile: visura catastale aggiornata, planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi, certificato di destinazione urbanistica se il bene è un terreno o una casa rurale, attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità. Lato persone: codice fiscale e documento di identità di donante, donatario e testimoni; certificato di stato civile del donante per la dichiarazione di stato libero o matrimoniale; in caso di donante coniugato in comunione, il consenso del coniuge non donante se il bene è in comunione (art. 180 c.c.). Lato fiscale: gli estremi di provenienza del bene per ricostruire la catena dei trasferimenti, utile sia ai fini delle imposte ipotecarie sia per il file di provenienza che resta in studio per dieci anni.
I tempi reali dalla prima telefonata al rogito sono in genere 3-5 settimane: una settimana per la richiesta delle visure ipotecarie e catastali, una per la lettura della provenienza del bene e la predisposizione della bozza di atto, una per il confronto con il cliente sulle clausole (riserva di usufrutto sì o no, dispensa da collazione sì o no, eventuale apposizione di condizioni), una per la fissazione dell'appuntamento di firma. La donazione tra coniugi non residenti nello stesso Comune può allungare i tempi di altri 7-10 giorni per le verifiche di stato civile.
Una nota sulla clausola di dispensa da collazione (art. 737 c.c.): il donante può inserire nell'atto una dichiarazione che esonera il donatario dal portare il valore del bene donato nella massa ereditaria al momento della successione. Senza la dispensa, l'art. 737 prevede che il figlio che ha ricevuto la donazione debba conferire il valore del bene, in sede di divisione ereditaria, per garantire parità tra coeredi. La dispensa è quasi sempre raccomandata quando l'intenzione del donante è davvero quella di favorire uno solo dei figli. Senza la dispensa, l'effetto pratico della donazione viene neutralizzato in sede di divisione (resta solo l'effetto fiscale, già visto sopra come modesto).
Una domanda ricorrente sui costi accessori. Quanto pesa l'onorario notarile sulla donazione di un immobile, in concreto. La regola pratica è la stessa della compravendita: scala regressiva sul valore catastale, con un floor minimo intorno ai 1.500 €. Una donazione su immobile a Milano con valore catastale di 180.000 € sconta in genere 1.800-2.200 € di onorario; sopra i 500.000 € di valore catastale si sale a 3.500-5.000 €. Più IVA al 22%. Lo studio applica spesso uno sconto del 10-20% sulle donazioni "semplici" (un solo donante, un solo donatario, immobile libero da iscrizioni pregiudizievoli) perché la pratica è meno impegnativa di una compravendita. Vale la pena chiedere preventivi a due o tre studi prima di prenotare la firma.
Le imposte ipotecaria e catastale meritano un'ultima nota. Si pagano sul valore imponibile della donazione (rendita catastale × moltiplicatore), non sul valore di mercato. Per la donazione tra parenti in linea retta, beneficio prima casa per il donatario, l'ipotecaria scende a 200 € fissi e la catastale a 200 € fissi (D.Lgs. 347/1990 art. 1 e tariffa allegata). Non è un dettaglio: su un immobile da 300.000 € di valore catastale il risparmio è di circa 8.600 €. La condizione è che il donatario non possieda già una prima casa nel territorio nazionale, e che dichiari nell'atto di donazione l'intenzione di stabilire la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi (le stesse regole della compravendita prima casa, già note al lettore). Il beneficio è cumulabile con la franchigia di un milione di euro.
Il file completo dei documenti necessari, con il dettaglio per ciascuna situazione (donazione con riserva di usufrutto, donazione tra coniugi, donazione di nuda proprietà, donazione di terreno agricolo) è disponibile nella sezione /documenti/donazione/. Il calcolatore al link /calcolo-notaio/donazione/ produce una stima dei costi totali (imposta, ipotecaria, catastale, onorario, bolli) calibrata sul valore catastale dell'immobile e sul grado di parentela tra le parti. Per i casi specifici (donazione al figlio sopra il milione, donazione tra fratelli, donazione con riserva di usufrutto, donazione di immobile gravato da mutuo) il sito ospita guide dedicate sotto la sezione /guida/ con tag donazione.