Due regimi fiscali distinti
Chi compra casa in Italia ricade in uno di due regimi fiscali, e a deciderlo è il venditore, non l'acquirente. Conta chi vende e quando: un privato, un'impresa qualsiasi, oppure l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile, entro o dopo cinque anni dalla fine dei lavori.
Regime dell'imposta di registro, si applica quando il venditore è un privato che vende fuori da un'attività d'impresa, oppure un'impresa la cui vendita è esente da IVA (cessioni esenti ai sensi dell'art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. 633/1972). Se l'acquirente è una persona fisica che compra un'abitazione fuori da un'attività d'impresa e lo chiede in atto (prezzo-valore), le imposte si calcolano sul valore catastale dell'immobile; altrimenti sul prezzo.
Regime IVA, si applica quando il venditore è un'impresa costruttrice (o che ha eseguito lavori di ristrutturazione) e la vendita avviene entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dei lavori. Le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato nell'atto.
Quando la vendita è soggetta a IVA
La vendita di un fabbricato abitativo da parte di un'impresa è soggetta a IVA nei seguenti casi (art. 10, comma 1, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972):
- L'impresa è la costruttrice dell'immobile (o ha eseguito lavori di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione) e la vendita avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori.
- L'impresa costruttrice vende dopo cinque anni, ma ha espressamente optato per l'applicazione dell'IVA nell'atto di vendita.
- L'abitazione è destinata ad alloggio sociale e il venditore ha optato per l'IVA nell'atto.
La categoria catastale non decide se c'è IVA: decide l'aliquota. Un A/1, A/8 o A/9 venduto dal costruttore entro cinque anni sconta il 22%, venduto da un privato paga il registro al 9%. In tutti gli altri casi l'IVA non si applica: la vendita da un privato è fuori campo IVA, quella di un'impresa non costruttrice o del costruttore oltre i cinque anni senza opzione è esente. In entrambi i casi si paga l'imposta di registro proporzionale.
Confronto delle imposte
Acquisto da persona fisica (regime registro)
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Base imponibile | Valore catastale | Valore catastale |
| Imposta di registro | 2% (minimo 1.000 €) | 9% (minimo 1.000 €) |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Tassa d'archivio | 10% del parametro del D.M. 265/2012 sul prezzo, −30% in prezzo-valore | 10% del parametro del D.M. 265/2012 sul prezzo, −30% in prezzo-valore |
| Onorario indicativo | Scala regressiva 1,0%/0,8%/0,5% sul prezzo, riduzione 30% prezzo-valore | Scala regressiva 1,0%/0,8%/0,5% sul prezzo, riduzione 30% prezzo-valore |
Acquisto da costruttore (regime IVA)
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Base imponibile | Prezzo dichiarato | Prezzo dichiarato |
| IVA | 4% | 10% |
| Imposta di registro | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta catastale | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Bollo | 230 € | 230 € |
| Tassa ipotecaria | 35 € | 35 € |
| Voltura catastale | 55 € | 55 € |
| Tassa d'archivio | 10% del parametro del D.M. 265/2012 sul prezzo | 10% del parametro del D.M. 265/2012 sul prezzo |
| Onorario indicativo | 0,5% del prezzo (minimo di mercato 1.500 €) | 0,5% del prezzo (minimo di mercato 1.500 €) |
La differenza chiave: la base imponibile
Fra le imposte e le tasse, la tassa d'archivio è l'unica voce che in entrambi i regimi si calcola sul prezzo: la vendita in IVA si registra comunque, e il D.M. 265/2012 la chiede per ogni atto fra vivi soggetto a registrazione (art. 2), graduata sul prezzo scritto nell'atto; da privato, in prezzo-valore, cala del 30%. Per il resto la differenza più rilevante non è l'aliquota, ma la base imponibile su cui le imposte vengono calcolate.
Nell'acquisto da privato, se l'acquirente è una persona fisica che compra un'abitazione fuori da un'attività d'impresa o professionale e lo chiede in atto, il meccanismo del prezzo-valore (L. 266/2005, art. 1, comma 497) fa calcolare le imposte sul valore catastale, che è generalmente molto inferiore al prezzo di mercato. Per un immobile venduto a 200.000 € con rendita catastale di 900 €, il valore catastale come prima casa è 103.950 € (900 × 115,5), circa la metà del prezzo.
Nell'acquisto da costruttore, le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato nell'atto. Il meccanismo del prezzo-valore non è applicabile alle vendite soggette a IVA. L'intera IVA viene calcolata sui 200.000 € effettivi.
Esempio comparativo: stesso immobile, due venditori diversi
Dati dell'immobile: prezzo di vendita 200.000 €, rendita catastale 900 €, prima casa.
Acquisto da persona fisica
Valore catastale: 900 × 115,5 = 103.950 €
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (2% di 103.950) | 2.079,00 € |
| Imposta catastale | 50,00 € |
| Imposta ipotecaria | 50,00 € |
| Tassa d'archivio (parametro 514 € −30% = 360 €, al 10%) | 36,00 € |
| Onorario (0,8% di 200.000, ridotto del 30% in prezzo-valore) | 1.120,00 € |
| IVA 22% sull'onorario | 246,40 € |
| Totale | 3.581,40 € |
Acquisto da costruttore
| Voce | Importo |
|---|---|
| IVA (4% di 200.000) | 8.000,00 € |
| Imposta di registro | 200,00 € |
| Imposta catastale | 200,00 € |
| Imposta ipotecaria | 200,00 € |
| Bollo | 230,00 € |
| Tassa ipotecaria | 35,00 € |
| Voltura catastale | 55,00 € |
| Tassa d'archivio (10% del parametro di 514 €) | 51,40 € |
| Onorario (0,5% di 200.000, minimo di mercato 1.500 €) | 1.500,00 € |
| IVA 22% sull'onorario | 330,00 € |
| Totale | 10.801,40 € |
Differenza
L'acquisto da costruttore costa 7.220,00 € in più rispetto all'acquisto dello stesso immobile da privato. Quasi tutta la differenza viene dal regime fiscale: l'IVA al 4% su 200.000 € genera un carico di 8.000 €, mentre l'imposta di registro al 2% sul valore catastale di 103.950 € ammonta a soli 2.079 €.
Per la seconda casa la forbice si allarga: l'IVA al 10% su 200.000 € produce un'imposta di 20.000 €, contro i 10.206 € di imposta di registro al 9% su un valore catastale di 113.400 € (900 × 126). Con le altre voci il conto sale a 22.801,40 € da costruttore e a 11.708,40 € da privato.
Garanzie aggiuntive nell'acquisto da costruttore
Il maggiore carico fiscale compra anche qualcosa. Sui gravi difetti di costruzione risponde per dieci anni chi ha costruito (art. 1669 c.c.), una responsabilità che la giurisprudenza estende all'impresa che vende ciò che ha edificato.
Se poi la casa si compra sulla carta, prima che sia finita, il D.Lgs. 122/2005 aggiunge due tutele: la fideiussione sulle somme versate prima del rogito (acconti e caparre) e la polizza assicurativa decennale sui danni da rovina o gravi difetti, che il costruttore consegna all'atto. Il D.Lgs. 14/2019 ha rafforzato entrambe per i cantieri con titolo edilizio richiesto dal 16 marzo 2019. Su una casa già ultimata da tempo queste due garanzie non scattano. L'APE, invece, lo deve consegnare qualunque venditore, privato o impresa.
Domande frequenti
Posso usare il prezzo-valore per l'acquisto da costruttore?
Non se la vendita è in IVA. Il meccanismo del prezzo-valore (L. 266/2005) si applica solo alle cessioni soggette all'imposta di registro, e nelle vendite in IVA la base imponibile è il prezzo dichiarato nell'atto. Se invece il costruttore vende oltre i cinque anni senza optare per l'IVA, la vendita è esente e il prezzo-valore torna disponibile.
L'IVA pagata al costruttore è detraibile?
Per le persone fisiche che acquistano un'abitazione, l'IVA versata al costruttore non è detraibile in quanto non si tratta di un acquisto nell'esercizio di impresa. In passato c'è stata una detrazione IRPEF del 50% dell'IVA per le abitazioni in classe energetica A o B comprate dal costruttore: la L. 208/2015 (art. 1, comma 56) la prevedeva per gli acquisti del 2016, poi estesa al 2017, e la L. 197/2022 (art. 1, comma 76) l'ha riproposta per i soli acquisti del 2023. Per chi compra oggi non è in vigore.
Conviene aspettare che il costruttore "esca" dal regime IVA?
Se il costruttore non esercita l'opzione per l'IVA dopo il quinto anno, la vendita diventa esente e si applica il regime dell'imposta di registro con il beneficio del prezzo-valore. Questa scelta però spetta al venditore, non all'acquirente: chi compra non può chiederla.
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Fonti e riferimenti normativi: