Compromesso casa: registrazione 200 € e trascrizione notarile

Forma e registrazione del preliminare

Il compromesso è un contratto con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare più avanti il rogito. Il Codice Civile gli chiede la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità (art. 1351 c.c.), e per la vendita di un immobile quella forma è lo scritto (art. 1350, n. 1, c.c.). Basta quindi una scrittura privata firmata da entrambe le parti, ed è così che si chiude la maggior parte dei compromessi, spesso su un modulo dell'agenzia immobiliare.

Qualunque sia la forma, il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (art. 13 D.P.R. 131/1986). Erano venti fino al 2022, quando il D.L. 73/2022 (art. 14) ha portato il termine a trenta. Le imposte, secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate sul modello RAP:

L'aliquota dell'acconto era del 3% fino al 2024: dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139/2024 l'ha allineata a quella della caparra confirmatoria. L'imposta proporzionale pagata sulla caparra confirmatoria e sugli acconti viene poi imputata all'imposta di registro dovuta per il rogito, quindi è un anticipo più che un costo in più. Su una caparra confirmatoria di 30.000 € si versano 150 € (0,5%) oltre ai 200 € fissi, e al rogito i 150 € si scalano dal registro. Come scegliere fra caparra e acconto, e perché la scelta oggi conta soprattutto sul piano civilistico, lo spiega la guida su caparra confirmatoria e penitenziale. Dal 1° gennaio 2027 queste imposte passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.

Scrittura privata o preliminare notarile

La differenza vera fra le due forme è la trascrizione. Un preliminare stipulato per atto pubblico o con firme autenticate dal notaio va trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis, comma 1, c.c.), e il notaio che lo riceve deve curarne la trascrizione (art. 2671 c.c.). Una scrittura privata semplice non può essere trascritta: l'acquirente ha le azioni contrattuali, ma nessuna protezione contro ciò che il venditore fa dell'immobile nel frattempo.

Il notaio, prima di ricevere il preliminare, fa le verifiche che farebbe per il rogito: identità e poteri delle parti, visure ipotecarie e catastali, situazione urbanistica. Il suo compenso è libero dal 2012 (D.L. 1/2012) e va indicato in un preventivo scritto (L. 124/2017, art. 1, comma 150). A quel compenso si aggiungono le imposte e tasse della forma notarile:

Che cosa compra la trascrizione

Il rogito trascritto, o la sentenza che tiene luogo del rogito, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare (art. 2645-bis, comma 2, c.c.). In pratica una seconda vendita a un terzo, un'ipoteca giudiziale o un pignoramento arrivati nel frattempo non toccano l'acquirente. Se invece il rogito non si fa, i crediti dell'acquirente (la restituzione di quanto pagato, il doppio della caparra) hanno un privilegio speciale sull'immobile (art. 2775-bis c.c.), che però non vale contro le ipoteche dei mutui erogati allo stesso acquirente per comprarlo, né contro l'ipoteca del finanziamento per la costruzione (art. 2825-bis c.c.), e vale solo finché gli effetti della trascrizione non sono cessati.

La protezione ha una scadenza. Gli effetti cessano, e si considerano mai prodotti, se entro un anno dalla data fissata per il rogito, e comunque entro tre anni dalla trascrizione, non viene trascritto il definitivo o la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica (art. 2645-bis, comma 3, c.c.). Chi prevede tempi lunghi deve tenerne conto quando fissa la data del rogito.

Quando conviene, e quando è obbligatoria

La trascrizione ha senso quando fra compromesso e rogito passano mesi, quando il venditore è un'impresa (con i rischi di pignoramenti e procedure concorsuali che porta con sé) o quando prima del rogito si versano somme importanti. C'è un caso in cui non si sceglie. Per una casa da costruire comprata da un'impresa, se il permesso di costruire (o l'altro titolo edilizio) è stato richiesto dal 16 marzo 2019 in poi e chi compra è una persona fisica, il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (artt. 5, comma 1-ter, e 6 D.Lgs. 122/2005, come modificati dal D.Lgs. 14/2019), quindi è notarile e va trascritto; si aggiungono la fideiussione sulle somme versate (art. 2) e la polizza decennale che il costruttore consegna al rogito (art. 4).

Contenuto, proposta d'acquisto ed esecuzione forzata

Un preliminare ben scritto indica le parti (con il regime patrimoniale dei coniugi), l'immobile con i dati catastali, il prezzo e come si paga, la natura delle somme versate subito (caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto), la data del rogito. Conviene riportare anche gli estremi dei titoli edilizi, che il rogito dovrà indicare a pena di nullità (art. 46 D.P.R. 380/2001 per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985, art. 40 L. 47/1985 per quelle precedenti, dove per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva), le dichiarazioni sulla conformità catastale e urbanistica e l'APE. Le clausole accessorie più comuni sono la condizione sospensiva legata al mutuo e il termine essenziale (art. 1457 c.c.); cosa succede alla caparra quando il mutuo non arriva lo racconta la guida sul mutuo negato dopo il preliminare.

La proposta d'acquisto firmata in agenzia è un'altra cosa: è l'offerta di una sola parte. Vincola chi la firma solo se è dichiarata irrevocabile per un certo tempo (art. 1329 c.c.), e diventa contratto quando il venditore la accetta e l'accettazione arriva al proponente (art. 1326 c.c.). Se contiene immobile, prezzo e termine per il rogito, la proposta accettata può già valere come preliminare. Se invece le parti rimandano a un compromesso successivo, la Cassazione a Sezioni Unite (Cass. SS.UU. 4628/2015) ammette il cosiddetto preliminare di preliminare, purché le parti abbiano un interesse concreto a formare il contratto per gradi.

Quando una parte si rifiuta di andare dal notaio, l'altra può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, sempre che l'esecuzione sia possibile in concreto e il titolo non la escluda (art. 2932 c.c.). Chi agisce deve eseguire la propria prestazione o offrirla nei modi di legge, cioè di regola pagare o offrire il saldo del prezzo, a meno che non sia ancora esigibile. La sentenza trascritta trasferisce la proprietà; se il preliminare era stato trascritto e la domanda è stata trascritta entro i termini visti sopra, prevale su quanto trascritto o iscritto contro il venditore nel frattempo.

Per stimare le imposte del rogito, comprese quelle già anticipate al preliminare, c'è il calcolatore delle spese notarili per la compravendita.