Documenti per la donazione con riserva di usufrutto

Riservarsi l'usufrutto donando la nuda proprietà (art. 796 c.c.) è una pianificazione patrimoniale frequente: il donante mantiene il diritto di abitare/locare l'immobile finché in vita, il donatario diventa proprietario alla morte (consolidazione automatica). La base imponibile dell'imposta donazione è il valore della sola nuda proprietà, calcolato con le tabelle del MEF in base all'età del donante (più anziano = nuda proprietà più alta).

A cura di

Team editoriale NotaiOnline

Contenuto redatto sulla base del quadro normativo 2026.

La tua situazione

Seleziona lo scenario e affina la checklist. Lo scenario cambia la pagina; gli altri dettagli restano locali al tuo dispositivo.

Scenario

GenericoTutti i documenti di baseImmobile a figliFranchigia €1M, aliquota 4%Immobile al coniugeFranchigia €1M, aliquota 4%Con riserva di usufruttoCalcolo nuda proprietà tabelle MEFDenaroTracciabilità AML + bonificoAzienda o quoteEsenzione passaggio generazionaleModaleOnere ex art. 793 c.c.

Dettagli

1.Antiriciclaggio e adeguata verifica

Obbligo di legge

Documenti obbligatori per legge in ogni atto di donazione ai sensi del D.Lgs. 231/2007. Il notaio identifica donante e donatario, verifica la provenienza del bene donato e raccoglie dichiarazioni specifiche (titolare effettivo, PEP) quando una delle parti è persona giuridica, trust o fiduciaria.

2.Identità e capacità delle parti

Obbligo di legge

Documenti per l'identificazione di donante, donatario e testimoni richiesti per legge in ogni atto di donazione (atto pubblico solenne, art. 782 c.c.). I testimoni — obbligatori ex art. 48 L. 89/1913 — devono essere maggiorenni, capaci, indipendenti dalle parti.

3.Stato civile e regime patrimoniale del donante

Obbligo di legge

Verifica dello stato civile del donante e, se coniugato/in unione civile, del regime patrimoniale. Determina se serve il consenso del coniuge per la donazione di beni comuni (art. 184 c.c.; per le unioni civili: art. 1, c. 13, Legge 76/2016).

4.Bene donato

Critico

Documenti del bene oggetto della donazione. I documenti specifici (visure, planimetrie, bonifico tracciato, visura camerale) si attivano in base al tipo di bene scelto: immobile, denaro o azienda.

5.Atto e clausole speciali

Critico

Documenti per le clausole speciali della donazione: definizione dell'onere modale (art. 793 c.c.), calcolo del valore di nuda proprietà e usufrutto (art. 796 c.c.) secondo le tabelle del Ministero delle Finanze.

6.Profili fiscali

Obbligo di legge

Documenti per il calcolo dell'imposta sulle donazioni (D.Lgs. 346/1990 - TUS) e delle imposte ipotecaria e catastale per le donazioni di immobili. Le aliquote dipendono dal grado di parentela; le franchigie si applicano per fascia (€1M coniuge/figli, €100k fratelli/sorelle).

7.Adempimenti post-atto

Critico

Trascrizione ai Registri Immobiliari, voltura catastale e deposito al Registro Imprese (per aziende/quote) sono curati dal notaio entro 30 giorni dall'atto. Documenti richiesti al donatario per la successiva fase di aggiornamento.

Fonti normative citate

  • Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273) — R.D. 16 marzo 1942, n. 262 (Codice civile) · testo ufficiale
  • Prestazione energetica in edilizia (APE) — D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 · testo ufficiale
  • Normativa antiriciclaggio — D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 · testo ufficiale
  • Testo Unico imposta successioni e donazioni — aliquote, franchigie, donazioni indirette — D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 · testo ufficiale
  • Testo Unico dell'imposta di registro — DPR 26 aprile 1986, n. 131 · testo ufficiale
  • Testo Unico documentazione amministrativa (autocertificazioni) — DPR 28 dicembre 2000, n. 445 · testo ufficiale
  • Conformità catastale a pena di nullità — Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29 c. 1-bis · testo ufficiale
  • Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49) — Legge 16 febbraio 1913, n. 89 (Legge Notarile) · testo ufficiale

Ricevi la checklist via email

Ti inviamo il PDF della checklist personalizzata così lo consulti quando vuoi, anche offline. Per ricevere il PDF è necessario accedere con la tua email.

Calcola i costi notariliStima immediata 2026Trova un notaioCerca nella tua zona

Domande frequenti

Come si calcola il valore della nuda proprietà?

Con le tabelle allegate al DPR 131/1986, aggiornate annualmente dal MEF. A 50 anni l'usufrutto vale ~70% del pieno, a 70 anni ~40%, a 85+ ~20%. La nuda proprietà è il complemento (100% − usufrutto). Esempio: immobile €300.000, donante 70 anni → usufrutto €120.000, nuda proprietà €180.000 → imposta donazione (oltre franchigia) calcolata su €180.000.

Quando si estingue l'usufrutto?

Alla morte dell'usufruttuario (donante), o al termine pattuito se la riserva è a tempo determinato. Alla cessazione l'usufrutto si consolida automaticamente con la nuda proprietà del donatario: nessun nuovo atto richiesto, ma è prassi presentare al catasto la 'voltura per consolidazione' per aggiornare i registri.

Il donatario può vendere la nuda proprietà mentre il donante è in vita?

Sì: la nuda proprietà è un diritto reale alienabile, ma il compratore subentrerà nella stessa posizione (potrà godere dell'immobile solo dopo l'estinzione dell'usufrutto). Il prezzo riflette lo sconto. Se l'atto di donazione contiene una clausola di non alienare (ammissibile entro limiti ragionevoli ex art. 1379 c.c.) la cessione può essere preclusa.