Documenti per la donazione di immobile al coniuge

Autodichiarazione del donante sull'origine del bene donato (acquisto, eredità, precedente donazione, risparmio per il denaro): è il sostituto della tracciabilità del prezzo, assente nella donazione.

Dove si ottiene

Compilata dal donante con allegata documentazione (atto di acquisto, denuncia di successione, estratti conto, contratti). Se l'origine non risulta chiara il notaio può sospendere e segnalare all'Unità di Informazione Finanziaria di Banca d'Italia (art. 35 D.Lgs. 231/2007).

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Valida per l'atto in corso

Se manca

Origine non tracciabile = notaio sospende l'atto e valuta segnalazione UIF. Per donazioni di denaro la soglia di rilievo è 5.000 € (art. 49 D.Lgs. 231/2007).

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Modulo fornito dallo studio notarile che raccoglie i dati identificativi del donante, del donatario e degli eventuali testimoni ai fini dell'obbligo antiriciclaggio.

Dove si ottiene

Fornito direttamente dallo studio notarile prima dell'atto. Va compilato e firmato da entrambe le parti. Il notaio verifica un documento d'identità in corso di validità e conserva copia per 10 anni ex art. 31 D.Lgs. 231/2007.

Costo indicativo

Gratuito (a cura dello studio notarile)

Validità

Valido per l'atto in corso

Se manca

Senza adeguata verifica il notaio non può rogare l'atto (art. 42 D.Lgs. 231/2007 — obbligo di astensione). Sanzioni amministrative da 2.000 € a 50.000 €.

Fonte: Normativa antiriciclaggio · Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49)

Autodichiarazione di donante e donatario sullo svolgimento di cariche pubbliche rilevanti, proprie o di familiari stretti.

Dove si ottiene

Compilata su modulo dello studio. Se una delle parti è PEP, il notaio effettua la verifica rafforzata (art. 24 D.Lgs. 231/2007), specie sulla provenienza del bene donato. La dichiarazione mendace è penalmente rilevante ex art. 76 DPR 445/2000.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Valida per l'atto in corso

Se manca

In assenza di dichiarazione il notaio deve comunque condurre la verifica rafforzata. Dichiarazione mendace: responsabilità penale del dichiarante.

Fonte: Normativa antiriciclaggio · Testo Unico documentazione amministrativa (autocertificazioni)

Certificazione medica della piena capacità di intendere e volere del donante. Richiesto su valutazione del notaio in caso di dubbi (età avanzata, terapie in corso, fragilità cognitive).

Dove si ottiene

Rilasciato dal medico curante o da specialista (geriatra, neurologo) su richiesta del donante. Costo medio 50-150 €. Se il notaio rileva incertezza non eliminabile, può rifiutare la rogazione (art. 28 L. 89/1913) anche con certificato favorevole.

Costo indicativo

50-150 € (a carico del donante)

Validità

Recente (entro 30 giorni dall'atto)

Se manca

Senza certificato il notaio decide caso per caso. Atto stipulato in difetto di capacità è annullabile su azione degli eredi (art. 428 c.c.) entro 5 anni.

Fonte: Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273) · Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49)

Carta d'identità (o passaporto) in corso di validità + codice fiscale di entrambe le parti. Il notaio verifica l'identità personale ex art. 49 L. 89/1913.

Dove si ottiene

Procurato direttamente dalle parti. Il documento deve essere in corso di validità il giorno dell'atto (i documenti scaduti rilevano solo per uso anagrafico, non per atti notarili).

Costo indicativo

Gratuito (già in possesso delle parti)

Validità

Documento d'identità in corso di validità

Se manca

Senza identificazione il notaio non può rogare l'atto (art. 49 L. 89/1913). Documento scaduto = rinvio dell'atto.

Fonte: Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49)

Carta d'identità + codice fiscale dei DUE testimoni obbligatori per la donazione (art. 48 L. 89/1913). Maggiorenni, capaci, non parenti delle parti né beneficiari dell'atto.

Dove si ottiene

I testimoni li portano direttamente o, in alternativa, lo studio notarile fornisce due testimoni del proprio personale (prassi consolidata). Comunicare al notaio qualche giorno prima se le parti scelgono propri testimoni, per la verifica preventiva dei requisiti.

Costo indicativo

Gratuito se testimoni dello studio; nessun compenso dovuto a testimoni propri

Validità

Documento in corso di validità

Se manca

Mancanza dei testimoni = nullità della donazione (art. 1418 c.c. + art. 48 L. 89/1913). Atto da rifare. Testimoni non idonei (parenti, beneficiari, minori) = stesso effetto.

Fonte: Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49) · Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273)

Estratto rilasciato dal Comune dove è stato celebrato il matrimonio (o trascritta l'unione civile), con indicate le annotazioni a margine: regime patrimoniale, eventuali convenzioni di separazione dei beni, scioglimento.

Dove si ottiene

Comune di celebrazione (sportello anagrafe o online via ANPR). Per i nati prima del 1986 il regime di comunione legale si presume; per i matrimoni successivi al 1975 il regime di comunione si applica salvo convenzione contraria. Costo: gratuito (esente bollo per uso notarile, art. 14 DPR 642/1972).

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Recente (entro 6 mesi dall'atto, prassi notarile)

Se manca

Senza verifica del regime patrimoniale il notaio non può accertare la disponibilità del bene da parte del donante; rinvio dell'atto.

Fonte: Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273)

Copia autentica dell'atto con cui il donante ha acquistato l'immobile (compravendita, donazione precedente, dichiarazione di successione + accettazione).

Dove si ottiene

Già in possesso del donante; in mancanza, copia estraibile presso lo studio notarile rogante o all'Archivio notarile del distretto. Costo della copia autentica: 30-100 €.

Costo indicativo

0-100 € (gratuito se in possesso)

Validità

Documento storico, sempre valido

Se manca

Senza prova della titolarità il notaio non può rogare l'atto: rinvio fino a recupero della documentazione.

Fonte: Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273)

Identificativo catastale (foglio, particella, sub), rendita, intestatari risultanti al catasto. Necessaria per la conformità catastale ex art. 29, c. 1-bis L. 52/1985 (richiamata anche per la donazione).

Dove si ottiene

Online dal portale Agenzia delle Entrate (servizio Consultazione Personale gratuito per il proprietario, 1.35 € per utenti registrati esterni) o in studio notarile/CAF. Recente, entro pochi giorni dall'atto.

Costo indicativo

Gratuito (proprietario) o 1,35 €

Validità

Recente (entro 30 giorni dall'atto)

Se manca

Conformità catastale è un obbligo di legge. Senza visura aggiornata l'atto è nullo (art. 29, c. 1-bis L. 52/1985).

Fonte: Conformità catastale a pena di nullità

APE in corso di validità rilasciato da tecnico abilitato. Obbligatorio per gli immobili dotati di impianti termici (D.Lgs. 192/2005, art. 6, c. 3).

Dove si ottiene

Rilasciato da certificatore energetico iscritto agli albi regionali. Costo medio 150-300 € a seconda della metratura. Validità 10 anni a condizione che siano rispettate le periodiche verifiche degli impianti. Per gli atti tra vivi a titolo gratuito (donazioni) la dichiarazione di prestazione energetica + allegato APE sono richiesti dall'art. 6 c. 3 D.Lgs. 192/2005.

Costo indicativo

150-300 € (a carico del donante)

Validità

10 anni dal rilascio

Se manca

L'omissione della dichiarazione/allegato APE non è più causa di nullità dell'atto dal 2013 (modifica all'art. 6 D.Lgs. 192/2005 introdotta dalla L. 90/2013), ma comporta sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 € a carico del donante (art. 15 c. 8 D.Lgs. 192/2005). Il notaio è tenuto a richiamare la dichiarazione in atto e ad allegare la copia dell'APE.

Fonte: Prestazione energetica in edilizia (APE)

Autodichiarazione del donante con elenco delle donazioni fatte in passato allo stesso donatario. Rileva ai fini della franchigia donativa attuale (coacervo donativo ex art. 57 c. 1 TUS vigente — Cass. 24940/2016 e succ., Circ. AE 29/E/2023). Non rileva invece per la futura successione del donante: il coacervo successorio (art. 8 c. 4 TUS) è stato implicitamente abrogato. Serve comunque alla tracciabilità antiriciclaggio.

Dove si ottiene

Compilata dal donante con elenco di atti pubblici e donazioni indirette tracciate (es. bonifici sopra-soglia non registrati). Prudenzialmente raccolta dal notaio per documentare la storia patrimoniale; non incide sul calcolo dell'imposta donazione del nuovo atto.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Per l'atto in corso

Se manca

L'imposta donazione si calcola sulla sola operazione corrente con la franchigia per fascia di parentela. Omettere la dichiarazione non altera il calcolo dell'imposta del nuovo atto, ma può complicare la futura applicazione del coacervo successorio (art. 8 c. 4 TUS) e dell'azione di riduzione da parte dei legittimari.

Fonte: Testo Unico imposta successioni e donazioni — aliquote, franchigie, donazioni indirette

F23/F24 con autoliquidazione dell'imposta donazione (al netto della franchigia per fascia parentela) e, per gli immobili, ipotecaria 2% + catastale 1% sul valore dichiarato (o fisso 200 € + 200 € se prima casa donatario).

Dove si ottiene

Compilato dal notaio in sede di registrazione telematica dell'atto (entro 30 giorni dalla data atto, art. 13 DPR 131/1986). Pagamento contestuale mediante addebito bancario allo studio notarile, che lo ribalterà al donatario in fattura.

Costo indicativo

Variabile: aliquota 4-8% sul valore eccedente la franchigia. Per immobili: + 2% ipotecaria + 1% catastale

Validità

Per l'atto in corso (registrazione entro 30 gg)

Se manca

Mancata registrazione = sanzione del 120% dell'imposta (art. 69 DPR 131/1986, come riformato dal D.Lgs. 87/2024 dal 1/9/2024) + interessi. Il notaio è responsabile in solido per il pagamento (art. 57 DPR 131/1986).

Fonte: Testo Unico imposta successioni e donazioni — aliquote, franchigie, donazioni indirette · Testo Unico dell'imposta di registro

Trascrizione dell'atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente (art. 2643 c.c.) + voltura catastale a favore del donatario.

Dove si ottiene

Curata interamente dallo studio notarile mediante modello unico informatico (Adempimento Unico). Termine: 30 giorni dalla data dell'atto. Costi inclusi nella tariffa notarile e nelle imposte ipocatastali (vedi sezione fiscale).

Costo indicativo

Compreso nelle imposte ipotecaria + catastale

Validità

Adempimento entro 30 giorni dall'atto

Se manca

Mancata trascrizione = donazione non opponibile a terzi (creditori del donante, futuri acquirenti). Il notaio è obbligato e risponde in caso di omissione.

Fonte: Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273) · Conformità catastale a pena di nullità