Documenti per la donazione di immobile ai figli

Donare un immobile ai figli è la fattispecie più frequente. Le agevolazioni fiscali sono significative (franchigia €1.000.000 a figlio + aliquota 4% sul resto, art. 2 c. 49 D.L. 262/2006 conv. L. 286/2006) ma i documenti richiesti dal notaio sono quelli pieni del trasferimento immobiliare: provenienza, visura catastale, planimetria, APE, eventuale consenso del coniuge se il bene è in comunione legale.

A cura di

Team editoriale NotaiOnline

Contenuto redatto sulla base del quadro normativo 2026.

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Scenario

GenericoTutti i documenti di baseImmobile a figliFranchigia €1M, aliquota 4%Immobile al coniugeFranchigia €1M, aliquota 4%Con riserva di usufruttoCalcolo nuda proprietà tabelle MEFDenaroTracciabilità AML + bonificoAzienda o quoteEsenzione passaggio generazionaleModaleOnere ex art. 793 c.c.

Dettagli

1.Antiriciclaggio e adeguata verifica

Obbligo di legge

Documenti obbligatori per legge in ogni atto di donazione ai sensi del D.Lgs. 231/2007. Il notaio identifica donante e donatario, verifica la provenienza del bene donato e raccoglie dichiarazioni specifiche (titolare effettivo, PEP) quando una delle parti è persona giuridica, trust o fiduciaria.

2.Identità e capacità delle parti

Obbligo di legge

Documenti per l'identificazione di donante, donatario e testimoni richiesti per legge in ogni atto di donazione (atto pubblico solenne, art. 782 c.c.). I testimoni — obbligatori ex art. 48 L. 89/1913 — devono essere maggiorenni, capaci, indipendenti dalle parti.

3.Stato civile e regime patrimoniale del donante

Obbligo di legge

Verifica dello stato civile del donante e, se coniugato/in unione civile, del regime patrimoniale. Determina se serve il consenso del coniuge per la donazione di beni comuni (art. 184 c.c.; per le unioni civili: art. 1, c. 13, Legge 76/2016).

4.Bene donato

Critico

Documenti del bene oggetto della donazione. I documenti specifici (visure, planimetrie, bonifico tracciato, visura camerale) si attivano in base al tipo di bene scelto: immobile, denaro o azienda.

5.Profili fiscali

Obbligo di legge

Documenti per il calcolo dell'imposta sulle donazioni (D.Lgs. 346/1990 - TUS) e delle imposte ipotecaria e catastale per le donazioni di immobili. Le aliquote dipendono dal grado di parentela; le franchigie si applicano per fascia (€1M coniuge/figli, €100k fratelli/sorelle).

6.Adempimenti post-atto

Critico

Trascrizione ai Registri Immobiliari, voltura catastale e deposito al Registro Imprese (per aziende/quote) sono curati dal notaio entro 30 giorni dall'atto. Documenti richiesti al donatario per la successiva fase di aggiornamento.

Fonti normative citate

  • Codice civile — ipoteca (artt. 2808-2899), comunione (art. 184), accollo (art. 1273) — R.D. 16 marzo 1942, n. 262 (Codice civile) · testo ufficiale
  • Prestazione energetica in edilizia (APE) — D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 · testo ufficiale
  • Normativa antiriciclaggio — D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231 · testo ufficiale
  • Testo Unico imposta successioni e donazioni — aliquote, franchigie, donazioni indirette — D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 · testo ufficiale
  • Testo Unico dell'imposta di registro — DPR 26 aprile 1986, n. 131 · testo ufficiale
  • Testo Unico documentazione amministrativa (autocertificazioni) — DPR 28 dicembre 2000, n. 445 · testo ufficiale
  • Conformità catastale a pena di nullità — Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29 c. 1-bis · testo ufficiale
  • Ordinamento del notariato — identificazione parti, forma degli atti (artt. 47-49) — Legge 16 febbraio 1913, n. 89 (Legge Notarile) · testo ufficiale

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Domande frequenti

Quanta franchigia ho se dono un immobile a un figlio?

€1.000.000 per ciascun figlio (art. 2 c. 49 D.L. 262/2006 conv. L. 286/2006). Sopra la franchigia: aliquota 4%. Il coacervo donativo (somma delle donazioni pregresse dello stesso donante allo stesso donatario ai fini della franchigia) non si applica più dopo Cass. SS.UU. 24940/2023, posizione recepita dall'Agenzia delle Entrate con Circolare 29/E del 19 ottobre 2023: la franchigia €1M si calcola sulla sola operazione corrente. Resta vigente invece il coacervo successorio (art. 8 c. 4 D.Lgs. 346/1990) al momento dell'apertura della successione del donante.

Serve il consenso dell'altro figlio se ne dono solo a uno?

No: la donazione a un solo figlio è valida senza consenso degli altri. Tuttavia, alla morte del donante il figlio non donatario può esercitare l'azione di riduzione (art. 553 c.c.) se la donazione lede la sua quota di legittima. Per evitare contestazioni si possono usare l'azione di riduzione anticipata (rinuncia, ammissibile dopo l'apertura della successione) o la donazione con dispensa da collazione (art. 737 c.c.).

Posso donare a un figlio minorenne?

Sì, ma il minore non può accettare da solo: serve l'autorizzazione del giudice tutelare (art. 320 c.c.) per l'atto di accettazione, su istanza del genitore esercente la responsabilità genitoriale. La donazione produce effetti solo dopo l'accettazione del minore (art. 782 c.c., comma 3).