Quanto costa un atto di donazione nel 2026
Il costo di un atto di donazione di una casa si compone di due voci: le imposte e l'onorario del notaio. Nelle donazioni tra genitori e figli o al coniuge l'imposta di donazione è quasi sempre azzerata dalla franchigia di 1.000.000 € per beneficiario; restano l'imposta ipotecaria e la catastale (2% + 1% del valore catastale, oppure 200 € ciascuna con i requisiti prima casa), il bollo di 230 € e la tassa ipotecaria di 35 €. L'onorario del notaio per l'atto si colloca di norma fra 1.500 e 3.000 € più IVA, in base al valore dell'immobile. Il dettaglio delle singole voci è qui sotto; per una stima sul tuo caso puoi usare il calcolatore donazione.
Cos'è la donazione di un immobile
La donazione di un immobile è un atto con cui una persona (donante) trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene immobile a un'altra persona (donatario). Si tratta di un atto solenne che, per legge, richiede obbligatoriamente la forma dell'atto pubblico notarile con la presenza di due testimoni (art. 782 del Codice Civile).
È uno strumento molto utilizzato in ambito familiare, specialmente per il trasferimento di immobili dai genitori ai figli, ma comporta costi e implicazioni giuridiche che è fondamentale conoscere prima di procedere.
Imposte sulla donazione immobiliare
Le imposte dovute per la donazione di un immobile dipendono dal grado di parentela tra donante e donatario e dal valore catastale dell'immobile.
Imposta di donazione
L'imposta di donazione si applica con aliquote e franchigie diverse in base al rapporto di parentela:
| Grado di parentela | Aliquota | Franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori, nipoti) | 4% | 1.000.000 euro per beneficiario |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 euro per beneficiario |
| Altri parenti fino al 4 grado, affini in linea retta e collaterale fino al 3 grado | 6% | Nessuna franchigia |
| Tutti gli altri soggetti | 8% | Nessuna franchigia |
La franchigia di 1.000.000 di euro per coniuge e figli significa che, nella maggior parte dei casi di donazioni tra familiari stretti, l'imposta di donazione non è dovuta, poiché il valore catastale dell'immobile resta sotto soglia.
Per i beneficiari portatori di handicap grave ai sensi della L. 104/1992, la franchigia è elevata a 1.500.000 euro, indipendentemente dal grado di parentela.
Imposte ipotecaria e catastale
Oltre all'eventuale imposta di donazione, sono sempre dovute:
| Imposta | Misura ordinaria | Misura agevolata (prima casa) |
|---|---|---|
| Imposta ipotecaria | 2% del valore catastale | 200 euro (misura fissa) |
| Imposta catastale | 1% del valore catastale | 200 euro (misura fissa) |
L'agevolazione prima casa si applica se il donatario possiede i requisiti previsti dalla legge: non essere titolare di altri immobili acquistati con le medesime agevolazioni e stabilire la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi.
Altre spese fisse
- Imposta di bollo: 230 euro
- Tassa ipotecaria: 35 euro per ogni formalità di trascrizione e voltura
Onorario del notaio
L'onorario del notaio per una donazione immobiliare varia in funzione del valore dell'immobile e della complessità dell'atto. In linea generale, si colloca tra 1.500 e 3.000 euro circa, a cui va aggiunta l'IVA al 22%.
Per una stima personalizzata dei costi, puoi utilizzare il nostro calcolatore per la donazione.
Procedura passo per passo
Ecco come si svolge la donazione di un immobile:
1. Verifica preliminare
Prima di tutto è necessario verificare:
- La situazione catastale e ipotecaria dell'immobile
- L'eventuale presenza di ipoteche, vincoli o diritti di terzi
- La conformità urbanistica e catastale
2. Raccolta documentazione
Il donante deve fornire al notaio:
- Documento di identità e codice fiscale di donante e donatario
- Atto di provenienza dell'immobile
- Visura e planimetria catastale aggiornata
- APE (Attestazione di Prestazione Energetica)
- Certificato di agibilità
- Documentazione urbanistica
3. Redazione e stipula dell'atto
Il notaio predispone l'atto pubblico di donazione. La stipula avviene alla presenza obbligatoria di due testimoni (requisito specifico della donazione, non richiesto per la compravendita). Donante e donatario firmano l'atto davanti al notaio.
4. Adempimenti successivi
Dopo la stipula, il notaio provvede a:
- Registrare l'atto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni
- Trascrivere l'atto nei registri immobiliari
- Effettuare la voltura catastale
Rischi e limiti della donazione
La donazione immobiliare presenta alcuni aspetti critici da conoscere:
- Azione di riduzione: gli eredi legittimari (coniuge, figli, ascendenti) possono impugnare la donazione se lede la loro quota di legittima, anche dopo la morte del donante, entro 10 anni dall'apertura della successione. Dopo la L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, il legittimario leso ottiene però una compensazione in denaro dal donatario, non la restituzione del bene.
- Tutela del terzo acquirente: la stessa riforma ha eliminato l'azione di restituzione in natura contro chi ha comprato l'immobile donato dal donatario. È venuto meno il rischio, un tempo legato a un termine ventennale, che il compratore dovesse restituire il bene ai legittimari; il nuovo art. 561 c.c. fa inoltre salve le ipoteche iscritte dalla banca.
- Commerciabilità e mutuo: superato quel rischio, gli immobili di provenienza donativa sono oggi vendibili e finanziabili come qualunque altro immobile. Un residuo di cautela riguarda solo le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 in cui un legittimario si sia attivato entro il 18 giugno 2026, termine ormai scaduto. Il tema è approfondito nelle guide su come vendere una casa ricevuta in donazione e acquistare un immobile donato.
- Revocabilità: la donazione può essere revocata per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli (art. 800-803 c.c.)
Alternative alla donazione
In alcuni casi può essere più conveniente ricorrere a strumenti alternativi:
- Vendita a prezzo simbolico: un atto di compravendita con corrispettivo ridotto, che però potrebbe essere riqualificato dall'Agenzia delle Entrate. La Cassazione è chiara sul punto: se in un atto di trasferimento immobiliare non è avvenuto alcun pagamento del prezzo, si configura una vendita dissimulante una donazione, con conseguente necessità della forma di atto pubblico e due testimoni a pena di nullità (Cass. civ., sez. II, n. 15095/2014)
- Patto di famiglia: introdotto dalla L. 55/2006, consente il trasferimento dell'azienda o di partecipazioni societarie senza i rischi della donazione
- Trust: strumento di segregazione patrimoniale che offre maggiore flessibilità
Consulta un notaio per valutare la soluzione più adatta alla tua situazione. Puoi trovare un professionista nella tua zona tramite la nostra directory dei notai.
Domande frequenti
Quanto costa donare una casa a un figlio?
Se il valore catastale dell'immobile resta sotto la franchigia di 1.000.000 euro (come nella maggior parte dei casi), non è dovuta l'imposta di donazione. Restano da pagare l'imposta ipotecaria (2% o 200 euro se prima casa), l'imposta catastale (1% o 200 euro se prima casa), l'imposta di bollo (230 euro) e l'onorario del notaio.
La donazione di un immobile richiede il notaio?
Si, obbligatoriamente. La donazione di un immobile deve essere fatta con atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni. Non esistono eccezioni a questo requisito di forma, la cui assenza rende la donazione nulla.
La donazione si può annullare?
La donazione può essere revocata per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli. Inoltre, gli eredi legittimari possono esercitare l'azione di riduzione se la donazione lede la loro quota di legittima.
Conviene donare o vendere casa a un figlio?
Dipende dalla situazione specifica. La donazione è fiscalmente più vantaggiosa ma espone a rischi di impugnazione. La vendita offre maggiore sicurezza giuridica per futuri acquirenti ma comporta imposte più elevate. Un notaio può consigliare la soluzione migliore caso per caso.
La casa ricevuta in donazione si può rivendere senza rischi?
Sì. La L. 182/2025 ha eliminato l'azione di restituzione contro il terzo che acquista un immobile di provenienza donativa: chi compra non rischia più di dover restituire il bene ai legittimari del donante e la banca può concedere il mutuo, senza attendere il vecchio termine ventennale. Fa eccezione solo il caso in cui il donante sia deceduto prima del 18 dicembre 2025 e un legittimario abbia trascritto un'opposizione entro il 18 giugno 2026: una scadenza ormai superata.