Quanto costa un atto di donazione nel 2026
Per un atto di donazione di una casa il calcolatore stima un onorario di 1.500 € più IVA, il minimo, fino a 187.500 € di valore catastale; oltre quella soglia cresce con il valore. A questa voce si sommano le imposte. Nelle donazioni tra genitori e figli o al coniuge l'imposta di donazione è quasi sempre azzerata dalla franchigia di 1.000.000 € per beneficiario; restano l'imposta ipotecaria e la catastale (2% + 1% del valore catastale, oppure 200 € ciascuna con i requisiti prima casa), il bollo di 230 €, le tasse ipotecarie (35 € per la trascrizione e 55 € per la voltura) e la tassa d'archivio notarile, graduata sul valore donato. Un esempio: una casa con rendita catastale di 1.000 € donata a un figlio che ha i requisiti prima casa costa 2.593,40 € secondo il calcolatore donazione, cioè 763,40 € fra imposte, tasse ipotecarie e tassa d'archivio più 1.830 € di onorario con l'IVA. L'imposta di registro non si paga: l'atto di donazione sconta l'imposta di donazione, anche quando la franchigia la azzera.
Cos'è la donazione di un immobile
La donazione di un immobile è un atto con cui una persona (donante) trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene immobile a un'altra persona (donatario). Si tratta di un atto solenne che, per legge, richiede obbligatoriamente la forma dell'atto pubblico notarile (art. 782 del Codice Civile) con la presenza di due testimoni (art. 48 L. 89/1913).
È uno strumento molto utilizzato in ambito familiare, specialmente per il trasferimento di immobili dai genitori ai figli, ma comporta costi e implicazioni giuridiche da conoscere bene prima di procedere.
Imposte sulla donazione immobiliare
Le imposte dovute per la donazione di un immobile dipendono dal grado di parentela tra donante e donatario e dal valore catastale dell'immobile.
Imposta di donazione
L'imposta di donazione si applica con aliquote e franchigie diverse in base al rapporto di parentela:
| Grado di parentela | Aliquota | Franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta (figli, genitori, nonni, nipoti figli dei figli) | 4% | 1.000.000 euro per beneficiario |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 euro per beneficiario |
| Altri parenti fino al 4° grado (compresi i nipoti figli di fratelli e sorelle), affini in linea retta e collaterale fino al 3° grado | 6% | Nessuna franchigia |
| Tutti gli altri soggetti | 8% | Nessuna franchigia |
La franchigia di 1.000.000 di euro per coniuge e figli significa che, nella maggior parte dei casi di donazioni tra familiari stretti, l'imposta di donazione non è dovuta, poiché il valore catastale dell'immobile resta sotto soglia.
Il valore catastale è la rendita moltiplicata per 115,5 con i requisiti prima casa e per 126 negli altri casi: sono i moltiplicatori delle imposte ipotecaria e catastale, e il calcolatore li usa anche per l'imposta di donazione. Per quest'ultima il punto è incerto: gli aumenti del 2003 e del 2004 valgono «ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali», quindi alla lettera della legge il moltiplicatore sarebbe 105 per qualunque abitazione, e l'Agenzia delle Entrate non ha mai chiarito (Il Sole 24 Ore NT+ Fisco). Sotto la franchigia la differenza non sposta nulla.
Per i beneficiari portatori di handicap grave ai sensi della L. 104/1992, la franchigia è elevata a 1.500.000 euro, indipendentemente dal grado di parentela.
Imposte ipotecaria e catastale
Oltre all'eventuale imposta di donazione, sono sempre dovute:
| Imposta | Misura ordinaria | Misura agevolata (prima casa) |
|---|---|---|
| Imposta ipotecaria | 2% del valore catastale | 200 euro (misura fissa) |
| Imposta catastale | 1% del valore catastale | 200 euro (misura fissa) |
L'agevolazione prima casa si applica se il donatario ha i requisiti previsti dalla legge, gli stessi della compravendita: casa non di categoria A/1, A/8 o A/9, residenza nel comune dell'immobile (o da stabilirvi entro 18 mesi), nessun'altra casa nello stesso comune e nessun immobile acquistato con le stesse agevolazioni, salvo venderlo entro due anni.
Altre spese
- Imposta di bollo: 230 euro
- Tasse ipotecarie: 35 euro per la trascrizione e 55 euro per la voltura catastale (tabella dell'Agenzia delle Entrate)
- Tassa d'archivio notarile: il 10% di un parametro che cresce per scaglioni di valore, calcolato sul valore lordo dei beni donati, prima della franchigia (D.M. 265/2012, Tabella B). Su 115.500 euro sono 43,40 euro, e si pagano anche quando l'imposta di donazione è zero.
Onorario del notaio
L'onorario del notaio è libero e varia in funzione del valore dell'immobile e della complessità dell'atto; vi si aggiunge l'IVA al 22%. Il calcolatore applica la stessa scala della compravendita (1% fino a 150.000 euro di valore, 0,8% fino a 500.000, 0,5% oltre) con un minimo di 1.500 euro, che resta la cifra fino a 187.500 euro di valore catastale: una rendita di circa 1.620 euro con i requisiti prima casa, di circa 1.490 euro senza. Su 300.000 euro di valore l'onorario stimato è 2.400 euro, su 375.000 euro arriva a 3.000 euro.
Le imposte sono uniformi in tutta Italia, ma il valore catastale di riferimento (e con esso l'onorario, che ne dipende) è in genere più alto nelle grandi città. Per un esempio calibrato sui livelli di prezzo locali, con l'elenco dei notai attivi, vedi le pagine sull'atto di donazione a Milano e sulla donazione immobiliare a Roma.
Per una stima personalizzata dei costi, puoi utilizzare il nostro calcolatore per la donazione.
Procedura passo per passo
Ecco come si svolge la donazione di un immobile:
1. Verifica preliminare
Prima di tutto si verificano:
- La situazione catastale e ipotecaria dell'immobile
- L'eventuale presenza di ipoteche, vincoli o diritti di terzi
- La conformità urbanistica e catastale
2. Raccolta documentazione
Il donante deve fornire al notaio:
- Documento di identità e codice fiscale di donante e donatario
- Atto di provenienza dell'immobile
- Visura e planimetria catastale aggiornata
- APE (Attestazione di Prestazione Energetica)
- Certificato di agibilità
- Documentazione urbanistica
3. Redazione e stipula dell'atto
Il notaio predispone l'atto pubblico di donazione. La stipula avviene alla presenza obbligatoria di due testimoni (requisito specifico della donazione, non richiesto per la compravendita). Donante e donatario firmano l'atto davanti al notaio.
4. Adempimenti successivi
Dopo la stipula, il notaio provvede a:
- Registrare l'atto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni
- Trascrivere l'atto nei registri immobiliari
- Effettuare la voltura catastale
Rischi e alternative
Tre punti da conoscere prima di firmare, ciascuno approfondito in una guida dedicata:
- Legittima e azione di riduzione: i legittimari del donante (coniuge, figli, ascendenti) possono chiedere la riduzione della donazione che lede la loro quota, entro dieci anni dall'apertura della successione. Dopo la L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, chi ha comprato dal donatario non restituisce l'immobile, salvo che contro il donatario fosse già trascritta una domanda di riduzione prima della trascrizione del suo acquisto (art. 563 c.c., che rinvia all'art. 2652 n. 1 c.c.). Per le successioni aperte prima di quella data vale ancora il vecchio regime se entro il 18 giugno 2026 era stata trascritta una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione, compresi quelli trascritti prima con il vecchio art. 563 c.c. Il quadro completo è nella guida alla donazione di un immobile; per chi vende o compra, nelle guide su come vendere una casa ricevuta in donazione e acquistare un immobile donato.
- Revocabilità: la donazione si può revocare per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli (artt. 800-803 c.c.); casi e termini sono nella guida sulla revoca della donazione.
- Alternative: il confronto fra donare oggi e lasciare in eredità è nella guida donazione o successione, e per aziende e partecipazioni c'è il patto di famiglia. Una vendita a prezzo simbolico non è un'alternativa sicura: secondo Cass. 15095/2014, se la simulazione è provata e il prezzo non è mai stato pagato, la vendita dissimula una donazione, nulla senza atto pubblico e testimoni.
Consulta un notaio per valutare la soluzione più adatta alla tua situazione. Puoi trovare un professionista nella tua zona tramite la nostra directory dei notai.
Domande frequenti
Quanto costa donare una casa a un figlio?
Se il valore catastale dell'immobile resta sotto la franchigia di 1.000.000 euro (come nella maggior parte dei casi), non è dovuta l'imposta di donazione. Restano da pagare l'imposta ipotecaria (2% o 200 euro se prima casa), l'imposta catastale (1% o 200 euro se prima casa), l'imposta di bollo (230 euro), le tasse ipotecarie (90 euro), la tassa d'archivio e l'onorario del notaio (nel calcolatore 1.500 € più IVA fino a 187.500 € di valore catastale).
La donazione di un immobile richiede il notaio?
Sì. La donazione diretta di un immobile deve essere fatta con atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni, a pena di nullità: l'eccezione del modico valore (art. 783 c.c.) vale solo per i beni mobili. Diverso è il caso del genitore che paga il prezzo della casa comprata dal figlio: è una donazione indiretta, che si fa con il rogito di compravendita (Cass. SS.UU. 9282/1992).
La donazione si può annullare?
La donazione può essere revocata per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli. Inoltre, gli eredi legittimari possono esercitare l'azione di riduzione se la donazione lede la loro quota di legittima.
Conviene donare o vendere casa a un figlio?
Dipende dalla situazione specifica. La donazione è fiscalmente più vantaggiosa ma espone a rischi di impugnazione. La vendita, con un prezzo vero e pagato, non è esposta all'azione di riduzione dei legittimari, ma comporta imposte più elevate; dopo la L. 182/2025 il divario di sicurezza per i futuri acquirenti si è comunque ridotto molto. Un notaio può consigliare la soluzione migliore caso per caso.
La casa ricevuta in donazione si può rivendere senza rischi?
Sì, di regola: la L. 182/2025 ha eliminato l'azione di restituzione contro chi compra un immobile di provenienza donativa, salvo poche eccezioni, come una domanda di riduzione trascritta prima della trascrizione dell'acquisto. Il quadro completo, compreso il regime transitorio, è nella guida sui rischi di acquistare un immobile donato.