Fisso o variabile: cosa cambia sul costo totale
La domanda che molti acquirenti si pongono al momento della firma del mutuo è semplice: quale tasso mi costerà meno nel tempo? La risposta dipende da variabili che nessuno può prevedere con certezza: l'andamento dei tassi di riferimento BCE e dell'Euribor. Si può però ragionare con metodo sui costi certi e su quelli stimabili.
Tasso fisso: la rata rimane invariata per tutta la durata del mutuo, indipendentemente dalle oscillazioni di mercato. Chi sceglie il fisso ottiene certezza di pianificazione, a fronte di un tasso iniziale generalmente più alto rispetto al variabile nel momento della stipula. Per conoscere i tassi medi effettivamente praticati dalle banche in Italia, il riferimento ufficiale è il bollettino statistico della Banca d'Italia (bancaditalia.it), aggiornato mensilmente, che pubblica i TAEG medi per categoria di mutuo.
Tasso variabile: la rata segue l'indice di riferimento (tipicamente l'Euribor a 3 o 6 mesi, rilevabile sul sito di EMMI (European Money Markets Institute)). Se i tassi scendono, la rata scende; se salgono, la rata sale. Il variabile è storicamente partito con un tasso più basso, ma espone il mutuatario al rischio di rialzi futuri.
Tasso misto o CAP: alcune banche offrono prodotti ibridi, con un tetto massimo alla variazione del tasso. Si tratta di soluzioni intermedie che limitano il rischio al rialzo, ma con spread iniziali superiori al puro variabile.
Come orientare la scelta
Non esiste un tasso «migliore» in assoluto: la scelta giusta dipende dal tuo profilo e dal contesto dei tassi al momento della stipula. I criteri che contano davvero sono pochi.
- Tolleranza al rischio. Se l'idea di una rata che può aumentare ti preoccupa, o se il bilancio familiare ha poco margine, la certezza del fisso vale il suo prezzo. Chi ha redditi stabili e un cuscinetto di risparmio può sostenere meglio l'oscillazione del variabile.
- Contesto dei tassi. In fasi di tassi elevati, bloccare il fisso significa cristallizzare un costo alto per anni; chi accetta il variabile (o un misto con CAP) scommette su una futura discesa. In fasi di tassi bassi o calanti, il fisso permette di assicurarsi a lungo un costo contenuto. La direzione attesa dei tassi di riferimento conta più del loro livello puntuale.
- Durata del mutuo. Più lungo è il piano di ammortamento, più tempo ha il variabile per esporti a un ciclo di rialzi: su 25-30 anni la certezza del fisso pesa di più che su un mutuo breve.
- Orizzonte di permanenza. Se prevedi di rivendere o surrogare entro pochi anni, l'esposizione di lungo periodo del variabile incide meno.
Il confronto dei numeri non va fatto «a sensazione». Prima di firmare, richiedi a più banche il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES): riporta il TAEG e il costo totale del credito secondo il quadro normativo della direttiva 2014/17/UE, recepita in Italia con il D.Lgs. 72/2016, ed è l'unico documento che rende davvero comparabili offerte diverse. Per i TAEG medi di mercato aggiornati, il riferimento ufficiale resta il bollettino statistico della Banca d'Italia (bancaditalia.it).
Ciò che invece non cambia in base al tipo di tasso scelto è il costo dell'atto notarile di mutuo: imposta sostitutiva e onorario si calcolano sull'importo del capitale erogato e sulla destinazione prima/seconda casa, non sul tasso applicato. Fisso, variabile o misto, davanti al notaio paghi lo stesso. La sezione «Quanto incide il notaio» qui sotto raccoglie i link alle guide con la scomposizione completa di imposte e onorari.
Quanto incide il notaio
Comprando casa con mutuo firmi due atti distinti: la compravendita e il mutuo ipotecario. Quello che cambia il conto del notaio è la destinazione prima/seconda casa e l'importo del finanziamento.
L'unica voce specifica del finanziamento è l'imposta sostitutiva (art. 18, D.P.R. 601/1973): lo 0,25% dell'importo erogato per la prima casa, il 2% negli altri casi. È un'imposta che sostituisce e assorbe registro, bollo, ipotecaria e catastale sull'atto di mutuo: non si paga alcuna ipotecaria da 35 euro a parte. Su un mutuo da 160.000 euro sono 400 euro per la prima casa, 3.200 euro per la seconda. A questa si aggiunge l'onorario del notaio per l'atto di mutuo (più IVA), anch'esso commisurato all'importo finanziato.
La compravendita ha invece basi e aliquote proprie (imposta di registro, ipotecaria e catastale, onorario sul valore catastale), che non dipendono dal mutuo. La scomposizione completa di imposte e onorari, con esempi prima e seconda casa, è nelle guide dedicate:
- Come si calcolano i costi del notaio per il mutuo: la scomposizione voce per voce, con esempi numerici.
- Cosa contiene l'atto di mutuo notarile: il ruolo del notaio, l'iscrizione dell'ipoteca e le imposte collegate.
Per una stima sul tuo caso specifico puoi usare il calcolatore dei costi notarili per il mutuo.
In pratica
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Richiedi il PIES a più banche. Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (obbligatorio per legge ai sensi del D.Lgs. 72/2016) contiene il TAEG e il costo totale del credito in scenari diversi. Confronta almeno tre istituti prima di scegliere.
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Verifica la rendita catastale prima di fare offerta. La rendita catastale è disponibile gratuitamente sul Portale dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it). Conoscerla ti permette di calcolare in anticipo le imposte d'acquisto e il preventivo notarile, evitando sorprese a pochi giorni dal rogito.
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Non trascurare l'imposta sostitutiva nel budget. Su un mutuo da 160.000 euro per prima casa è «solo» 400 euro, ma su un mutuo da 300.000 euro per seconda casa diventa 6.000 euro: una voce che va pianificata insieme alla provvista per l'anticipo.
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Chiedi al notaio un preventivo scritto separato per compravendita e mutuo. I due atti hanno basi di calcolo diverse (valore catastale vs. importo del mutuo) e costi che conviene conoscere separatamente per negoziare con consapevolezza.
Domande frequenti
Il tipo di tasso (fisso o variabile) cambia le imposte che pago dal notaio?
No. Le imposte notarili dipendono dall'importo del mutuo e dalla destinazione dell'immobile, non dal tasso applicato.
Quanto è l'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa nel 2026?
È lo 0,25% dell'importo erogato (art. 18, D.P.R. 601/1973). Su 150.000 euro di mutuo sono 375 euro.
Dove trovo i tassi medi sui mutui aggiornati al 2026?
Sul sito della Banca d'Italia (bancaditalia.it), sezione Statistiche > Tassi di interesse, con dati mensili aggiornati.