Fisso o variabile: cosa cambia sul costo totale
La domanda che molti acquirenti si pongono al momento della firma è semplice: quale tasso mi costerà meno nel tempo? La risposta dipende da cose che nessuno può prevedere con certezza, cioè l'andamento dei tassi BCE e dell'Euribor. Si può però ragionare con metodo sui costi certi e su quelli stimabili.
Con il tasso fisso la rata resta la stessa per tutta la durata del mutuo, qualunque cosa faccia il mercato. È una certezza che si paga, di solito, con un tasso di partenza più alto di quello del variabile. Il variabile segue invece un indice, in genere l'Euribor a 1, 3 o 6 mesi (lo pubblica l'European Money Markets Institute, EMMI), più uno spread fisso: se l'indice scende la rata scende, se sale la rata sale. Di norma parte più basso, ma lascia al mutuatario tutto il rischio dei rialzi. In mezzo stanno due famiglie di prodotti: il tasso misto, che permette di passare dal fisso al variabile (o il contrario) a scadenze prefissate, e il variabile con CAP, che mette un tetto massimo al tasso in cambio di uno spread più alto.
Il contesto dei tassi a settembre 2026
Il quadro, aggiornato al 22 settembre 2026, è questo. L'11 giugno 2026 la BCE ha alzato i tre tassi di riferimento di 25 punti base, il primo rialzo dal settembre 2023; il 23 luglio li ha lasciati invariati; il 10 settembre li ha alzati di altri 25 punti base, portando i depositi al 2,50%, il rifinanziamento principale al 2,65% e i prestiti marginali al 2,90%, con decorrenza dal 16 settembre 2026. La prossima decisione è attesa il 29 ottobre 2026.
Sul mercato, il TAEG medio sui nuovi mutui alle famiglie per l'acquisto di abitazioni rilevato dalla Banca d'Italia è sceso al 3,81% a luglio 2026, dal 3,95% di giugno (bollettino «Banche e moneta» del 9 settembre). Nelle rilevazioni dei comparatori fra il 31 agosto e il 2 settembre 2026, quindi anteriori alla riunione, le migliori offerte partivano da un TAN del 2,55% per il variabile e del 3,20% per il fisso. Sono cifre da leggere sapendo cosa c'è dietro: in cima alla classifica del variabile c'è un prodotto a requisiti, con la garanzia statale Consap al 50%, indicizzato all'Euribor a 1 mese più uno spread dello 0,30%; il miglior fisso è al 3,20% senza condizioni e scende al 2,95% solo per immobili in classe energetica A o B.
La rata di quel variabile segue quindi l'Euribor a 1 mese. Per avere un'idea di come si sono mossi gli indici, l'Euribor a 3 mesi è salito senza interruzioni da fine agosto fino al 2,68% del fixing del 4 settembre; dopo la riunione ha oscillato fra il 2,61% e il 2,68%, ed è al 2,61% nel fixing del 22 settembre. Fra le due offerte di testa il differenziale a favore del variabile è di circa 65 punti base: esiste, ma si assottiglia se i rialzi della BCE proseguono e spingono in alto gli indici.
Un esempio di rata
Prendiamo un mutuo da 160.000 € in 25 anni e applichiamo, per semplicità, i due tassi di testa appena citati (che nelle classifiche si riferiscono a importi e durate diversi). Con il fisso al 3,20% la rata è di 775,49 € al mese, e in 25 anni gli interessi sommano circa 72.600 €. Con il variabile al 2,55% la rata di partenza è di 721,82 €, circa 54 € in meno. Ma quella cifra vale solo finché l'indice resta dov'è: se il tasso variabile salisse di mezzo punto e ci restasse per tutto il piano, la rata arriverebbe a circa 763 € e il vantaggio si ridurrebbe a una dozzina di euro al mese. Il costo totale del fisso si conosce il giorno della firma; quello del variabile solo alla fine.
Se invece un mutuo ce l'hai già e la rata è salita, il confronto giusto non è fisso contro variabile ma fra rinegoziazione, surroga e sostituzione del mutuo.
Come orientare la scelta
Non esiste un tasso «migliore» in assoluto: dipende dal tuo profilo e dal momento. Se l'idea di una rata che può aumentare ti preoccupa, o il bilancio familiare ha poco margine, la certezza del fisso vale il suo prezzo; chi ha redditi stabili e un cuscinetto di risparmio regge meglio le oscillazioni del variabile. Conta anche la fase dei tassi. Quando sono alti, bloccare il fisso significa fissare un costo elevato per anni, mentre il variabile (o un misto con CAP) scommette su una discesa futura; quando sono bassi o in calo, il fisso permette di assicurarsi a lungo un costo contenuto. La direzione attesa pesa più del livello del giorno.
Poi c'è il tempo. Più lungo è il piano, più occasioni ha il variabile di attraversare un ciclo di rialzi: su 25-30 anni la certezza del fisso pesa di più che su un mutuo breve. E se pensi di rivendere o di surrogare entro pochi anni, l'esposizione di lungo periodo del variabile conta meno.
Il confronto dei numeri non va fatto a sensazione. Prima di firmare, chiedi a più banche il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES): riporta il TAEG e il costo totale del credito secondo le regole della direttiva 2014/17/UE, recepita in Italia con il D.Lgs. 72/2016, ed è il documento che rende davvero comparabili offerte diverse. Per i TAEG medi di mercato il riferimento resta il bollettino statistico della Banca d'Italia.
Quello che non cambia con il tipo di tasso è il costo dell'atto notarile di mutuo: imposta sostitutiva e onorario si calcolano sull'importo erogato e sulla finalità del finanziamento, non sul tasso. Fisso, variabile o misto, davanti al notaio paghi lo stesso.
Quanto incide il notaio
Comprando casa con mutuo firmi due atti distinti: la compravendita e il mutuo ipotecario. Quello che cambia il conto del notaio è l'importo del finanziamento e la sua finalità.
La voce fiscale propria del finanziamento è l'imposta sostitutiva (art. 18, D.P.R. 601/1973). L'aliquota è lo 0,25% dell'importo erogato in via generale, prima casa compresa, e sale al 2% quando il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione per cui non ricorrono i requisiti «prima casa», oppure quando quei requisiti non sono dichiarati nell'atto. Su un mutuo da 160.000 € sono 400 € per la prima casa e 3.200 € per una seconda casa. La sostitutiva prende il posto di registro, bollo, imposta ipotecaria e imposta catastale sull'atto di mutuo (art. 15), quindi l'imposta ipotecaria non si paga a parte. Resta invece la tassa ipotecaria fissa di 35 € per l'iscrizione dell'ipoteca, un tributo diverso che l'esenzione non copre. A queste voci si aggiungono le tasse d'archivio e l'onorario del notaio per l'atto di mutuo (più IVA), anch'esso commisurato all'importo finanziato.
Per un mutuo prima casa da 160.000 € il nostro calcolatore stima in tutto 1.634,20 €: 400 € di imposta sostitutiva, 35 € di tassa ipotecaria, 28 € di tasse d'archivio e un onorario di 960 € più 211,20 € di IVA. Se lo stesso mutuo serve a comprare una seconda casa, la sostitutiva sale a 3.200 € e il totale a 4.434,20 €. Con il fisso o con il variabile le cifre sono identiche; l'onorario è libero, quindi va confrontato sul preventivo del notaio.
La compravendita ha invece basi e aliquote proprie: le imposte di registro, ipotecaria e catastale, calcolate di regola sul valore catastale per chi compra da un privato, e l'onorario del notaio, commisurato al prezzo. Nessuna di queste voci dipende dal mutuo. La scomposizione completa, con esempi prima e seconda casa, è nelle guide dedicate:
- Come si calcolano i costi del notaio per il mutuo: la scomposizione voce per voce, con esempi numerici.
- Cosa contiene l'atto di mutuo notarile: il ruolo del notaio, l'iscrizione dell'ipoteca e le imposte collegate.
Per una stima sul tuo caso puoi usare il calcolatore dei costi notarili per il mutuo.
In pratica
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Chiedi il PIES ad almeno tre banche. Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, obbligatorio per legge (D.Lgs. 72/2016), riporta il TAEG e il costo totale del credito: è il documento su cui confrontare le offerte.
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Verifica la rendita catastale prima di fare l'offerta. Con i dati catastali dell'immobile (foglio, particella, subalterno) la puoi consultare gratuitamente sui servizi online dell'Agenzia delle Entrate. Conoscerla ti permette di stimare in anticipo le imposte d'acquisto, senza sorprese a pochi giorni dal rogito.
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Metti l'imposta sostitutiva nel budget. Su un mutuo da 160.000 € per la prima casa sono «solo» 400 €, ma su un mutuo da 300.000 € per comprare una seconda casa diventano 6.000 €, una voce da pianificare insieme all'anticipo.
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Chiedi al notaio un preventivo scritto separato per compravendita e mutuo. I due atti hanno basi di calcolo diverse (valore catastale e prezzo per la compravendita, importo del finanziamento per il mutuo) e conviene conoscerli separatamente.
Domande frequenti
Il tipo di tasso (fisso o variabile) cambia le imposte che pago dal notaio?
No. Le imposte dell'atto di mutuo dipendono dall'importo e dalla finalità del finanziamento, non dal tasso applicato.
Quanto è l'imposta sostitutiva sul mutuo prima casa nel 2026?
È lo 0,25% dell'importo erogato (art. 18, D.P.R. 601/1973). Su 150.000 € di mutuo sono 375 €.
Dove trovo i tassi medi sui mutui aggiornati al 2026?
Sul sito della Banca d'Italia (bancaditalia.it), sezione Statistiche > Tassi di interesse, e nel bollettino mensile «Banche e moneta: serie nazionali».