Quali spese del notaio si possono detrarre
Quando si acquista un immobile e si accende un mutuo ipotecario, alcune delle spese sostenute presso il notaio possono essere portate in detrazione nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi PF). Non tutte le spese notarili sono detraibili: la normativa distingue chiaramente tra le spese relative al mutuo e quelle relative all'atto di compravendita.
Spese detraibili: l'atto di mutuo
Le spese notarili detraibili sono esclusivamente quelle relative alla stipula del contratto di mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale. In particolare, sono detraibili:
- Onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo
- Spese di istruttoria della pratica di mutuo
- Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% per prima casa, 2% per seconda casa)
- Costo della perizia tecnica richiesta dalla banca
- Spese di iscrizione dell'ipoteca a favore della banca
Queste spese rientrano nella categoria degli "oneri accessori" al mutuo e sono detraibili nella misura del 19% ai sensi dell'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR.
Spese NON detraibili
Non sono detraibili le spese notarili relative a:
- Atto di compravendita (rogito): l'onorario del notaio per l'atto di acquisto non è detraibile
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale: anche se versate tramite il notaio, non rientrano tra le spese detraibili
- Spese per atti diversi dal mutuo: donazioni, successioni, atti societari
- Compenso per la consulenza notarile non collegata al mutuo
Questa distinzione è fondamentale: molti contribuenti confondono le spese per il rogito con quelle per il mutuo, perdendo l'opportunità di detrazione o, al contrario, inserendo in dichiarazione spese non ammesse.
Limiti e condizioni della detrazione
Importo massimo detraibile
La detrazione del 19% sulle spese relative al mutuo (compresi gli oneri accessori come le spese notarili) si applica su un importo massimo complessivo di 4.000 euro annui per gli interessi passivi e gli oneri accessori del mutuo per l'abitazione principale.
Questo significa che il beneficio fiscale massimo ottenibile è di 760 euro all'anno (il 19% di 4.000 euro). Le spese notarili per il mutuo concorrono a questo tetto insieme agli interessi passivi.
Il nuovo tetto reddituale alle detrazioni (dal 2025)
Il riordino delle detrazioni introdotto dall'art. 16-ter del TUIR, in vigore dal 2025 e quindi applicato per la prima volta nel 730/2026, aggiunge un secondo limite di natura reddituale. Per i mutui stipulati dal 01/01/2025, se il contribuente ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro, la detrazione del 19% (comprese le spese notarili del mutuo) rientra nel nuovo tetto complessivo alle detrazioni parametrato al reddito e al numero di familiari a carico. I mutui stipulati entro il 31/12/2024 restano esclusi da questo tetto. In pratica il limite di 4.000 euro sugli interessi e oneri accessori resta valido, ma per i redditi più alti può essere ulteriormente compresso dal tetto reddituale complessivo.
Requisiti per la detrazione
Per beneficiare della detrazione è necessario che:
- Il mutuo sia ipotecario, cioè garantito da ipoteca sull'immobile
- L'immobile acquistato sia destinato ad abitazione principale del contribuente
- L'acquirente stabilisca la residenza nell'immobile entro 12 mesi dall'acquisto
- Il mutuo sia stato stipulato nei 12 mesi precedenti o successivi all'acquisto dell'immobile
Tracciabilità dei pagamenti
Dal 2020, per fruire della detrazione del 19%, i pagamenti devono essere effettuati con strumenti tracciabili (bonifico, carta di credito o debito, assegno). Il pagamento in contanti non consente la detrazione, a meno che si tratti di spese sostenute presso strutture sanitarie (eccezione non applicabile alle spese notarili).
Come inserire le spese nel 730
Le spese notarili detraibili relative al mutuo vanno indicate nel quadro E, sezione I del modello 730, nel rigo E7 (interessi per mutui ipotecari per l'acquisto dell'abitazione principale). Nel 730/2026 il codice va scelto in base all'anno di stipula del mutuo: codice 7 per i mutui stipulati entro il 31/12/2021, codice 48 per quelli stipulati dal 01/01/2022 al 31/12/2024, codice 57 per i mutui stipulati dal 01/01/2025.
L'importo da indicare comprende:
- Gli interessi passivi pagati nell'anno
- Gli oneri accessori, tra cui le spese notarili per il mutuo
Le spese notarili per il mutuo si detraggono nell'anno in cui sono state effettivamente sostenute (criterio di cassa), tipicamente nel primo anno del mutuo.
Documenti da conservare
Per giustificare la detrazione in caso di controllo da parte dell'Agenzia delle Entrate, è necessario conservare:
- Fattura del notaio con l'indicazione separata delle spese per il mutuo e per la compravendita
- Contratto di mutuo stipulato dal notaio
- Atto di compravendita dell'immobile
- Ricevuta di pagamento tracciabile (bonifico, estratto conto)
- Certificazione annuale della banca degli interessi passivi pagati
È importante richiedere al notaio una fattura che distingua chiaramente le spese relative all'atto di mutuo da quelle relative all'atto di compravendita, in modo da poter calcolare correttamente la quota detraibile.
Casi particolari
Mutuo cointestato
In caso di mutuo cointestato, ciascun cointestatario può detrarre la propria quota di interessi e oneri accessori fino al limite di 4.000 euro ciascuno, a condizione che l'immobile sia adibito ad abitazione principale.
Rinegoziazione o surroga del mutuo
Le spese notarili per la surroga del mutuo (portabilità a un'altra banca) sono detraibili alle medesime condizioni. La surroga, peraltro, non comporta costi notarili per il mutuatario, poiché la legge prevede che siano a carico della banca subentrante.
Acquisto e ristrutturazione
Se il mutuo è finalizzato sia all'acquisto sia alla ristrutturazione dell'abitazione principale, le spese notarili relative alla stipula del mutuo sono comunque detraibili nel limite complessivo dei 4.000 euro annui.
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Domande frequenti
Le spese del notaio per il rogito sono detraibili?
No, le spese notarili per l'atto di compravendita (rogito) non sono detraibili. Sono detraibili solo le spese notarili relative alla stipula del contratto di mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale.
Quanto si recupera con la detrazione delle spese notarili?
La detrazione è del 19% sulle spese per il mutuo (interessi passivi e oneri accessori, comprese le spese notarili per il mutuo) fino a un massimo di 4.000 euro annui. Il risparmio fiscale massimo è quindi di 760 euro all'anno.
Dove si inseriscono le spese del notaio nel 730?
Le spese notarili relative al mutuo vanno inserite nel quadro E, sezione I, rigo E7 (interessi passivi per mutuo ipotecario abitazione principale), insieme agli interessi passivi e agli altri oneri accessori. Nel 730/2026 il codice cambia in base all'anno di stipula del mutuo: 7 fino al 31/12/2021, 48 dal 01/01/2022 al 31/12/2024, 57 dal 01/01/2025.
Serve la fattura del notaio per la detrazione?
Sì, è indispensabile conservare la fattura del notaio che indichi separatamente le spese per l'atto di mutuo e quelle per l'atto di compravendita. Solo le prime sono detraibili. La fattura deve essere conservata per almeno 5 anni dalla presentazione della dichiarazione.