Due archivi, un solo obiettivo
La parte più lunga del lavoro del notaio, in una compravendita, si fa prima dell'appuntamento. Il notaio incrocia due archivi dell'Agenzia delle Entrate: il catasto, che descrive l'immobile (dove sta, com'è fatto, quanto vale ai fini fiscali, a chi è intestato), e i registri immobiliari, un tempo chiamati Conservatoria, che ne raccontano la storia giuridica. Le due fonti non sempre coincidono, e il suo compito è proprio accorgersene prima della firma.
Dal catasto il notaio ricava l'intestazione, gli identificativi (comune, foglio, particella, subalterno), la categoria, la classe, la consistenza, la rendita e la planimetria. Controlla che gli identificativi corrispondano a quelli del titolo con cui il venditore ha comprato, ereditato o ricevuto in donazione: una differenza può nascondere un frazionamento, una fusione di unità o una variazione mai registrata. La categoria conta anche per le agevolazioni: la prima casa, per esempio, non si applica alle abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9).
La conformità catastale: una dichiarazione a pena di nullità
Dal 1° luglio 2010 gli atti che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane e a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetrie sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, inserito dal D.L. 78/2010). La dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato. L'obbligo non riguarda le ipoteche, quindi non l'atto di mutuo. La stessa norma chiede al notaio di individuare gli intestatari catastali e di verificare che coincidano con i registri immobiliari.
Se la planimetria non corrisponde a com'è l'immobile oggi in un modo che incide su categoria, classe o consistenza (un vano ricavato dal soggiorno, un bagno in più), la dichiarazione non si può rendere in modo veritiero, e il rogito slitta finché un tecnico non presenta l'aggiornamento con la procedura DOCFA. Le lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta o di un tramezzo che non cambia il numero dei vani né la loro funzione, secondo l'Agenzia del Territorio (oggi confluita nelle Entrate) non hanno rilevanza catastale. Per ogni unità derivata da una variazione si paga un tributo di 70 € all'Agenzia, a cui si aggiunge il compenso del tecnico, che è libero. Chi paga e cosa succede quando la difformità si scopre dopo, lo spiega la guida sulla planimetria non conforme. Se l'atto è già stato firmato senza la dichiarazione ma la planimetria esisteva ed era conforme, la legge ammette un atto di conferma, anche di una sola parte (art. 29, comma 1-ter).
La conformità catastale non va confusa con la regolarità urbanistica, che riguarda i titoli edilizi e ha regole proprie: ne parla la guida su cosa verifica il notaio in caso di abuso edilizio.
L'ispezione ipotecaria ventennale
Nei registri immobiliari il notaio risale di solito ad almeno vent'anni. La soglia non è casuale: vent'anni di possesso continuato bastano per usucapire un immobile (art. 1158 c.c.), e una catena di trascrizioni continua in quel periodo rende molto improbabile che qualcuno vanti un diritto migliore del venditore. La continuità conta anche per un'altra ragione: se l'acquisto di un precedente proprietario non è stato trascritto, le trascrizioni successive a suo carico non producono effetto (art. 2650 c.c.).
Nell'ispezione il notaio guarda soprattutto cinque cose. Le trascrizioni dei passaggi di proprietà, per ricostruire la catena. Le ipoteche: volontarie (quasi sempre a garanzia di un mutuo), giudiziali, o legali, come quella che spetta al venditore non pagato (art. 2817 c.c.). I pignoramenti: la vendita di un bene pignorato non ha effetto verso il creditore pignorante e i creditori intervenuti (art. 2913 c.c.), quindi in pratica non si stipula finché il pignoramento non è cancellato, come spiega la guida su comprare o vendere una casa con ipoteca o pignoramento. Le domande giudiziali trascritte, per esempio una causa che rivendica la proprietà. E i vincoli, come quelli sui beni culturali (D.Lgs. 42/2004), che possono comportare una prelazione pubblica.
Alcuni passaggi della catena meritano un'attenzione in più. Se il venditore ha ereditato e l'accettazione dell'eredità non è stata trascritta, va trascritta (art. 2648 c.c.): quella tacita si trascrive sulla base dell'atto che la implica, oppure, dal 18 dicembre 2025, di una dichiarazione sostitutiva dell'erede contenuta in un atto pubblico o in una scrittura autenticata (L. 182/2025, art. 41). Se nella catena c'è una donazione, la stessa legge ha cambiato il quadro: il legittimario leso non può più farsi restituire l'immobile da chi l'ha comprato dal donatario, ma solo chiedere al donatario un compenso in denaro (nuovo art. 563 c.c.), salvo che la domanda di riduzione fosse già trascritta prima dell'acquisto (art. 2652, primo comma, n. 1, c.c.). Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 la vecchia azione sopravvive solo se entro il 18 giugno 2026 il legittimario ha notificato e trascritto la domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione (L. 182/2025, art. 44): è proprio l'ispezione a far emergere queste trascrizioni.
Se sull'immobile resta l'ipoteca di un mutuo in corso, di solito lo si estingue al rogito con una parte del prezzo. Per i mutui bancari estinti la cancellazione non richiede il notaio: la banca comunica l'estinzione all'Agenzia entro trenta giorni e l'ipoteca viene cancellata d'ufficio (art. 40-bis D.Lgs. 385/1993). Per le ipoteche giudiziali, legali o a favore di privati serve invece un atto con il consenso del creditore o un provvedimento del giudice. I dettagli sono nella guida sulla cancellazione dell'ipoteca.
Quando c'è un mutuo, la banca chiede di norma al notaio una relazione sugli esiti dell'ispezione, detta relazione notarile preliminare: serve a sapere se l'immobile offerto in garanzia è libero e in che grado verrà iscritta la nuova ipoteca.
Quanto costano le visure
Dal 1° gennaio 2025 i tributi per consultare catasto e registri immobiliari sono quelli della nuova tabella allegata al D.Lgs. 347/1990, sostituita dal D.Lgs. 139/2024:
| Operazione | Tributo |
|---|---|
| Ispezione ipotecaria, per nominativo o per unità immobiliare, nella circoscrizione | 8 € |
| Ispezione ipotecaria, per ogni nota consultata | 5 € (10 € per il titolo) |
| Certificato ipotecario, per persona | 30 € più 3 € per ogni nota visionata |
| Consultazione della banca dati catastale, per unità, particella o soggetto | 3 € |
| Certificato, copia o estratto catastale | 30 € |
| Variazione catastale (DOCFA), per unità | 70 € |
Le ispezioni fatte per via telematica costano il 20% in meno, e la ricerca per nominativo estesa a tutta Italia costa il triplo. Il titolare di un diritto reale può consultare gratis i dati catastali degli immobili a lui intestati. Un esempio con i numeri della tabella: un'ispezione telematica sul nome del venditore e sull'immobile, con dieci note da leggere, costa (8 + 8 + 10 × 5) × 0,8 = 52,80 €. Una provenienza con più passaggi, successioni o frazionamenti richiede più ricerche e più note.
Le visure si possono fare anche da soli, online con i servizi dell'Agenzia. Il valore del lavoro del notaio non sta nella consultazione, ma nella lettura: capire se una nota di ipoteca è ancora efficace, se la catena regge, se una formalità blocca l'atto. Il lavoro di verifica fa parte della sua prestazione; i tributi pagati all'Agenzia sono spese vive che lo studio anticipa e che di solito compaiono in parcella. Il calcolatore della compravendita stima onorario, imposte e tasse dell'atto, ma non riporta i tributi delle visure come voce a sé. L'elenco completo dei controlli prima della firma, oltre alle visure, è nella guida su cosa controlla il notaio prima del rogito.