Un preventivo notarile mescola due mondi. Una parte delle cifre la decide la legge e il notaio la gira all'Erario; un'altra la decide lo studio. Chi non le separa finisce per confrontare totali che non si possono confrontare.
Il preventivo è un obbligo, e va dato per iscritto
Le tariffe professionali non esistono più dal 2012: il compenso del notaio si pattuisce al conferimento dell'incarico. L'art. 9, comma 4, del D.L. 1/2012 (convertito dalla L. 27/2012) obbliga il professionista a spiegare la complessità dell'incarico e gli oneri prevedibili, e a comunicare prima il compenso con un preventivo di massima che indichi tutte le voci di costo, comprese spese, oneri e contributi. Dal 2017 lo deve fare «obbligatoriamente, in forma scritta o digitale» (L. 124/2017, art. 1, comma 150). Non serve chiederlo, quindi. Spetta comunque.
Cosa separare nel preventivo
Ogni cifra va a un destinatario diverso: lo studio, l'Erario, l'Archivio notarile, chi rilascia visure e certificati. La scomposizione voce per voce, con aliquote, basi di calcolo e un esempio svolto su casa e mutuo, è nella guida su come si compone la parcella del notaio; qui conta verificare che nessuna manchi e che ognuna stia al suo posto. L'onorario è l'unica voce che si tratta. Le imposte le fissa la legge e il notaio, che ne risponde in solido con le parti (art. 57 D.P.R. 131/1986), le chiede prima della stipula. L'IVA va solo sull'onorario, non sulle imposte né sulle anticipazioni documentate.
Per leggere un preventivo conta soprattutto la base del registro: nell'acquisto da privato è il valore catastale se l'acquirente chiede il prezzo-valore, altrimenti il prezzo. E sulla seconda casa, con il registro al 9%, le imposte diventano di gran lunga la parte maggiore del totale, per cui una base diversa può spostare la cifra più di qualsiasi sconto sull'onorario.
Confrontare i preventivi, e quando il conto cambia
Il confronto regge solo a parità di condizioni: stessa base delle imposte, stesse voci (un preventivo più basso può aver lasciato fuori la tassa d'archivio o una cancellazione d'ipoteca), servizio paragonabile. Chiederne due o tre ha senso; dieci, di solito, no. Per richiederli a più notai della zona e confrontarli c'è il modulo per richiedere e confrontare preventivi. E perché la stima sia affidabile lo studio deve sapere prezzo, rendita e categoria catastale, prima o seconda casa, chi vende, se c'è un mutuo e di quanto, pertinenze e particolarità.
Il preventivo resta una stima. Una visura in più o un'ipoteca da cancellare emersa strada facendo sono differenze fisiologiche; una voce mai nominata senza una causa nuova, o un onorario cresciuto senza motivo, no. In quel caso si chiede conto allo studio e, se non basta, al Consiglio notarile distrettuale, che per legge può interporsi nelle contestazioni su spese e onorari (art. 93, n. 5, L. 89/1913).
Un acconto sulle imposte è normale: le versa il notaio. E se l'incarico viene revocato dopo che lo studio ha lavorato? Il cliente rimborsa le spese sostenute e paga il compenso per l'opera svolta fino a lì (art. 2237 c.c.).
Per una prima stima sul proprio caso c'è il calcolatore dei costi di compravendita; a lavoro concluso, la guida su come funziona la parcella del notaio.